Ist eine energetische Sanierung Pflicht oder freiwillig?

Energetische Gebäudesanierung: Was bedeutet das genau?

Laut Bundesverband der Industrie (BDI) werden 40 % des Energiebedarfs in Deutschland durch die Gebäude verursacht. Durch eine energetische Sanierung kann dieser Bedarf durchaus merklich reduziert werden. Darüber hinaus besteht mit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am 01.11.2020 eine solche energetische Sanierung von alten oder älteren Gebäuden in Deutschland weiterhin als Pflicht.

Was ist eine energetische Sanierung und wie können Eigentümer energetisch sanieren? Grundsätzlich bedeutet dies eine Modernisierung zum Zweck des Energiesparens. Durch bestimmte Maßnahmen soll der Energieverbrauch, der durch die Nutzung eines Gebäudes entsteht, minimiert werden. In der Regel sind hiervon die Außenisolierung sowie Heizung, Warmwasser und Lüftung betroffen, weshalb eine solche Modernisierung auch thermische Sanierung genannt wird.

Bereits mit dem Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2002 waren Eigentümer bzw. Vermieter verpflichtet, Gebäude energetisch zu sanieren, um den Verbrauch zu senken. Diese Verordnung wurde durch das „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG)“ am 01.11.2020 abgelöst.

Der grundlegende Leitsatz des Gesetzes ist in § 1 GEG wie folgt definiert:

Zweck dieses Gesetzes ist ein möglichst sparsamer Einsatz von Energie in Gebäuden einschließlich einer zunehmenden Nutzung erneuerbarer Energien zur Erzeugung von Wärme, Kälte und Strom für den Gebäudebetrieb.

Ziel ist es zudem, Gebäude bis 2050 klimaneutral zu machen, z. B. durch eine energetische Sanierung. Das Gesetz gilt in seiner Gesamtheit für fast alle Gebäude in Deutschland und definiert, je nach Bauart und Alter bestimmte Ansprüche, die diese erfüllen müssen.

Wann besteht die Pflicht zu sanieren?

In bestimmten Fällen wird eine thermische Sanierung zur Pflicht, damit die Gebäude den gesetzlichen Vorgaben entsprechen können. Eigentümer, die ihre Häuser vor dem 01.02.2002 erworben haben, müssen bei bestimmten Regelungen prüfen, ob sie der Sanierungspflicht unterliegen.

Das ist beispielsweise der Fall beim Dach. Eine Dämmung von Dächern und Dachgeschossen ist dann erforderlich, wenn diese überhaupt nicht oder nur unzureichend gedämmt sind. Eigentümer müssen eine nachträgliche energetische Dachsanierung durchführen, wenn der Dämmwert über 0,24 W/(m2*K) liegt. Dieser Wert gibt an, wie viel Wärme (als Watt W) per Quadratmeter bei gedämmter Wand (m²) bei einer Temperaturdifferenz (K) von einem Grad Celsius entweicht.

Eine Vorschrift für eine energetische Sanierung der Fenster oder Außenwände gibt es nicht. Allerdings kann der Austausch alter Fenster und eine Dämmung der Fassade ebenfalls deutlich zur Einsparung des Verbrauchs beitragen. Wichtig ist, dass bei einem solchen Bauteilaustausch die Anforderung des GEG aus Anlage 7 eingehalten werden.

Bei der Heizanlage besteht unter Umständen ebenfalls die Pflicht, diese durch eine energetische Sanierung auf den neuesten Stand zu bringen. Sind noch Heizkessel mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen aktiv, dürfen diese nicht älter als aus dem Jahr 1991 sein. Ist das der Fall, dürfen sie nicht mehr betrieben werden und sind auszutauschen. Ab dem Aufstelldatum 01.01.1991 gilt eine Laufzeit von 30 Jahren. Danach sich auch diese Kessel zu ersetzen.

Diese Sanierungspflicht gilt, auch wenn das Gebäude verkauft wird und der neue Eigentümer dieses nutzen oder vermieten will. Ausgenommen sind Eigentümer, die seit 2002 selbst im Haus leben und dieses nicht mehr als zwei Wohnung hat. Weiteren Ausnahmen bestehen unter anderen, wenn:

• Niedrigtemperatur-/Brennwert-Heizkessel verbaut sind und diese nicht älter als 30 Jahre sind
• die Anlagen entweder sehr groß oder sehr klein sind (Nennleistung mehr als 400 kW oder weniger als 4 kW)

Wichtig: Ist eine energetische Sanierung (egal welcher Art) nachweislich unwirtschaftlich, müssen die zuständigen Behörden den betreffenden Eigentümer von der Sanierungspflicht befreien. Hierbei handelt es sich allerdings um eine Einzelfallentscheidung, bei der die Beweislast beim Eigentümer liegt.

Bußgelder bei Missachtung des GEG?

Sind Vermieter verpflichtet, eine energetische Sanierung gemäß GEG durchzuführen, müssen sie dem auch Folge leisten. Verstoßen sie gegen die gesetzlichen Regelungen, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Sanktionen drohen ebenfalls, wenn kein Energieausweis vorhanden ist oder dieser Mietern nicht zur Verfügung gestellt wird. Darüber hinaus kann auch der Einbau von nicht geprüften Bauelementen, wie dem Heizkessel, zu hohen Bußgeldern führen.

Überprüft wird die Einhaltung bzw. Ausführung der Sanierung durch die Baubehörden. Mängel oder Fehler werden dann mittels Bescheides an den Bauherrn gesandt, der für die Beseitigung bzw. richtige Ausführung gemäß GEG verantwortlich ist.

Energetische Maßnahmen: Welche gehören noch dazu?

Müssen Eigentümer per Gesetz eine Sanierung durchführen, kommen sie um diese in der Regel auch nicht herum. Doch auch ohne Pflicht, kann es sich durchaus lohnen, über eine energetische Sanierung nachzudenken. Was bringt am meisten? Welche Maßnahmen sind am sinnvollsten? Wer trägt die Kosten für eine energetische Sanierung. Die Fragen sind vielfältig, wenn sich Vermieter mit diesem Thema konfrontiert sehen.

Grundsätzlich fallen die oben genannten Punkte unter die Maßnahmen zu einer energetischen Sanierung. Tauschen Vermieter die Heizung aus und verbauen im Zuge dessen eine Fußbodenheizung im Bad, kann das allerdings eher als Modernisierung zum Heben des Wohnstandards angesehen werden. Gleiches gilt beispielsweise auch, wenn Fenster mit Sonnenschutz eingebaut werden. Das GEG gibt diesbezüglich nur den Wärmedurchgangskoeffizienten vor, der durch eine bestimmte Art der Verglasung erreicht werden kann.

Zu den möglichen Maßnahmen für eine energetische Sanierung zählen also in der Regel alle Maßnahmen, die dazu führen, dass der Energieverbrauch sinkt. Neben der Dach- und Außenwanddämmung können folgende Anwendungen ebenfalls sinnvoll sein:

• Perimeterdämmung (Außenwände im Keller)
• Dämmung der Kellerdecke
• Sanierung der gesamten Heizanlage (Austausch Heizkessel, Mikro-KWK, Wärmepumpenheizung, Strahlungsheizung)
• Austausch der Fenster bzw. Verglasung
• Solarpaneele für die Warmwasserbereitung / Heizung / Strom
• Einbau von Lüftungsanlagen für Wärmerückgewinnung

Eigentümer sollten immer prüfen lassen, welche Bereich am und im Gebäude die meister Energie verbrauchen und entsprechend tätig werden. Allerdings sollten sie das Gesamtgebäude nicht außer Acht lassen. Eine Kosten-Nutzen-Rechnung ist für eine energetische Sanierung immer ratsam. Es rechnet sich beispielsweise eher weniger nur die Heizung zu sanieren, wenn die Wärme sich nicht im Haus halten kann.

Was nach einem Kauf eventuell an Sanierungsmaßnahmen notwendig ist, kann im Vorfeld meist schon der Blick in den Energieausweis verraten. Dieser ist seit 2008 für alle Gebäude Pflicht und gibt Aufschluss über die Art der Heizung sowie der Dämmung und den Energiebedarf des Gebäudes.

Förderung für eine energetische Sanierung: Wer trägt die Kosten?

Wer eine energetische Sanierung durchführen muss oder will, sieht sich mit nicht unerheblichen Kosten konfrontiert. Je nach Größe und Alter des Gebäudes sowie notwendiger Maßnahme und Kosten-Nutzen-Rechnung können Summen von mehreren tausend oder auch zehntausend Euro möglich sein.

Um Eigentümer etwas zu entlasten, kann eine Förderung für eine energetische Sanierung bei der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) beantragten. Allerdings ist dies nur solange möglich, wie der Förderrahmen von der Bundesregierung noch nicht ausgeschöpft ist.

Darüber hinaus kann unter bestimmten Umständen eine energetische Sanierung teilweise über Steuern abgesetzt werden. Das ist beispielsweise möglich, wenn das Haus mindestens zehn Jahre alt ist und der Eigentümer selbst darin wohnt. 20 Prozent der Kosten sind absetzbar, jedoch nur, wenn es keine Förderung durch die KfW gab.

Darüber hinaus können Vermieter die für eine energetische Sanierung anfallenden Kosten anteilig auf die Mieter umlegen. Gemäß § 555d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen Mieter die Maßnahmen und somit auch die Kosten für eine energetische Sanierung dulden. Gemäß § 559 BGB ist eine Umlage von 8 % der Kosten auf die Jahresmiete möglich. In aller Regel bedeutet eine energetische Sanierung also eine Mieterhöhung, die von Mietern zu dulden ist. Das ist auch der Fall, wenn die Mieterhöhung größer ausfällt, als die Einsparung bei den Energiekosten.

Teilen auf:

Quellen und weiterführende Links

• Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Über den Autor

Murat Kilinc

2011 schloss Murat Kilinc sein Jura-Studium an der Uni Bremen ab. Nach seinem anschließenden Referendariat am OLG Celle und im Landgerichtsbezirk Verden, erhielt er 2014 die Zulassung als Anwalt. Seit 2018 ist er Fachanwalt für Verkehrsrecht. Daneben befasst er sich insbesondere mit dem Mietrecht.

Bildnachweise