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Die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter
Das Mietrecht in Deutschland beinhaltet Mieterschutz. Das bedeutet, dass das Recht vorrangig den Mietern Vorteile bringt statt den Vermietern. Ein solcher Vorteil besteht darin, dass Mieter keinerlei Gründe angeben müssen, wenn sie den Mietvertrag kündigen möchten.
Für einen Vermieter hingegen gestaltet sich die Kündigung des Mietvertrags schwieriger. Dazu muss er dem Mieter schriftlich begründen, dass er ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung hat, z. B. wenn die Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter erfolgt.
Doch wie sollten Wohnungseigentümer bei einer Eigenbedarfskündigung vorgehen? Können Mieter Widerspruch gegen eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf einreichen? Welche Kündigungsfrist besteht bei Eigenbedarf? Das und noch mehr verrät Ihnen dieser Ratgeber.
Das Wichtigste zur Eigenbedarfskündigung
Der Eigenbedarf darf in erster Linie nur für den Vermieter selbst oder nahe Verwandte angemeldet werden. In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigung vom Mietvertrag durch den Vermieter möglich.
Bei einer Eigenbedarfskündigung sind die üblichen Kündigungszeiten einzuhalten. Diese sind entweder mit Mietvertrag vereinbart oder richten sich nach den gesetzlichen Vorgaben im BGB.
Mieter haben die Möglichkeit, bis zwei Monate vor dem Auszugstermin bzw. zum Ende der Kündigungsfrist Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen.
Die wichtigsten Infos über Rechte von Mieter und Vermieter
Inhaltsverzeichnis
Literatur zum Thema Eigenbedarf
Die wichtigsten Themen rund um die Eigenbedarfskündigung
Wann darf der Vermieter einem Mieter kündigen wegen Eigenbedarf?
Bei der Kündigung auf Eigenbedarf handelt es sich um einen der möglichen Fälle, in denen ein Vermieter eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags vorlegen darf. Denn Eigenbedarf begründet ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung.
Neben der Eigenbedarfskündigung ist ein solches Interesse auch begründet, wenn
- der Mieter durch eigenes Verschulden seinen Pflichten gemäß Mietvertrag in erheblichem Maße nicht nachgekommen ist oder
- wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen, weil dieses eine angemessen wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert.
Nur wenn einer dieser Fälle eintritt, ist es Vermietern möglich, eine ordentliche Vertragskündigung auszusprechen.
Soll eine Kündigung vom Mietvertrag wegen Eigenbedarf erfolgen, bedeutet das, dass der Eigentümer die Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen nutzen möchte.
Darunter werden in erster Linie nahe Verwandte verstanden wie:
- Kinder und Stiefkinder
- Eltern
- Geschwister
- Enkel
- Großeltern
- Nichten und Neffen
Aber auch für andere Verwandte kann unter Umständen Eigenbedarf geltend gemacht werden. Ob dieser berechtigt ist, hängt vor allem davon ab, wie eng die persönliche Beziehung zum Wohnungseigentümer ist.
Ob die Eigenbedarfskündigung in einem solchen Fall gültig ist, wird von einem Gericht für Mietrecht entschieden.
Gleiches gilt, wenn der Eigenbedarf für Personen außerhalb der Verwandtschaft angemeldet werden soll. Dies betrifft zum Beispiel:
- Ehe- oder Lebenspartner
- Schwiegereltern
- Haushaltshilfen oder Pflegepersonal
- Patenkinder
Was müssen Vermieter beachten, wenn sie Eigenbedarf anmelden?
Die Eigenbedarfskündigung ist die häufigste Form der ordentlichen Vertragskündigung durch den Vermieter.
Mieter, die sich stets pflichtgemäß verhalten, niemals Konflikte verursachen und stets pünktlich ihre Miete bezahlen, empfinden die Eigenbedarfskündigung häufig als Ungerechtigkeit. Warum sollten sie die Wohnung räumen müssen, obwohl sie sich laut Mietvertrag nie etwas zuschulden haben kommen lassen?
Die Gegenperspektive des Vermieters wiederum sieht so aus: Wenn er eine Wohnung benötigt (für sich selbst oder für seine Angehörigen), warum sollte er dann nicht die nutzen dürfen, die ihm ohnehin gehört? Aufgrund dieser verschiedenen Sichtweisen führt eine Eigenbedarfskündigung oft zu Rechtsstreitigkeiten. Deshalb ist es wichtig, dass Eigentümer einer Mietwohnung bei Eigenbedarf bestimmte Formalia einhalten und Voraussetzungen erfüllen.
Nur dann ist die Eigenbedarfskündigung wirksam.
Wie muss die Eigenbedarfskündigung erfolgen?
Folgende Voraussetzung müssen erfüllt werden, damit das Mietrecht den Eigenbedarf anerkennt und die Eigenbedarfskündigung wirksam wird:
- Das Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf muss per Post zugestellt werden. Eine Zustellung per E-Mail oder Fax ist nicht zulässig.
- Es muss bei der Eigenbedarfskündigung konkret benannt werden, für wen der Eigenbedarf gilt. (z. B. für den Vermieter selbst, für die Tochter und ihren Lebensgefährten etc.)
- Sollte der Vermieter mehrere Wohnungen besitzen, muss nachvollziehbar begründet werden, warum die Eigenbedarfskündigung genau für diese Wohnung erfolgt.
- Ebenfalls muss begründet werden, warum die Eigenbedarfskündigung genau zu diesem Zeitpunkt erteilt wird.
- Die Kündigungsfrist muss eingehalten werden.
- Soll für eine Eigentumswohnung Eigenbedarf angemeldet werden, muss die Sperrzeit (wenn vorhanden) abgelaufen sein.
Welche Kündigungsfristen gelten bei Eigenbedarf?
Bei Eigenbedarf gilt die gleiche Kündigungsfrist wie bei allen anderen Gründen, aus denen ein Vermieter die ordentliche Vertragskündigung erteilt.
Diese richtet sich nach der Dauer des bestehenden Wohnverhältnisses:
| Dauer des Mietverhältnisses | Kündigungsfrist für den Vermieter |
|---|---|
| weniger als 5 Jahre | 3 Monate |
| zwischen 5 und 8 Jahren | 6 Monate |
| länger als 8 Jahre | 9 Monate |
Wann können Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen
Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, können bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Widerspruch einlegen. Dieser hat Aussicht auf Erfolg, wenn die Vertragskündigung aus irgendeinem Grund nicht rechtmäßig ist.
Dies ist der Fall, wenn
- der Vermieter eine der oben aufgeführten Formalien nicht eingehalten hat.
- ein Fall von unzumutbarer Härte vorliegt, sodass dem Mieter ein Auszug nicht zugemutet werden kann (z. B. bei älteren oder kranken Menschen).
- die Wohnung für den vom Vermieter angegeben Zweck ungeeignet ist (z. B. wenn die gehbehinderte Großmutter in eine Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug einziehen soll).
- der Vermieter keine natürliche Person ist, sondern eine juristische Person, eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH. Solche Vermieter können keine Eigenbedarfskündigung erteilen.
- die Wohnung in Zukunft ausschließlich zu Gewerbezwecken statt als Wohnraum genutzt werden soll. Die Eigenbedarfskündigung ist allerdings zulässig, wenn ein Teil der Wohnung z. B. zum Büro umfunktioniert wird.
- nur eine vage Absicht des Vermieters (oder seiner Angehörigen) besteht, die Wohnung zu beziehen, und der Umzug nicht ernsthaft geplant ist.
Wer gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen möchte, sollte sich vom Mieterverein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen. Alternativ kann auch versucht werden, eine gütliche Einigung zu erzielen, um einen teuren Rechtsstreit zu vermeiden.
So kann z. B. über die Zahlung einer Abfindung geredet werden oder der Vermieter bietet an, sich an den Umzugskosten zu beteiligen, wenn der Mieter die Eigenbedarfskündigung annimmt.
Hat der Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung vor Gericht keinen Erfolg und weigert sich der Mieter trotzdem auszuziehen, kann der Vermieter eine Räumungsklage bei Eigenbedarf einreichen. Wird dieser vom Gericht stattgegeben, wird die Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zwangsvollstreckt.
Dies ist die einzige legale Möglichkeit für den Vermieter, den Auszug und die Eigenbedarfskündigung durchzusetzen, da er sich durch eine eigenmächtige Räumung strafbar macht. Der Mieter kann in diesem Fall Schadensersatz fordern.
An welcher Stelle regelt das Mietrecht die Kündigung bei Eigenbedarf?
Die Eigenbedarfskündigung ist im BGB im § 573 festgelegt. § 574 regelt den Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung.
Kündigung wegen Eigenbedarf: Ein Muster
Im Folgenden stellen wir Ihnen ein Muster zum Schreiben einer Eigenbedarfskündigung zur Verfügung:
[Absender: Name + Adresse]
[Empfänger: Name + Adresse]
[Ort, Datum]
Eigenbedarfskündigung für die Wohnung / das Haus (Adresse, Stockwerk, eventuell genaue Lage wie Vorder-oder Hinterhaus, rechts / links / Mitte)
Sehr geehrte(r) Frau / Herr […],
leider sehe ich mich gezwungen, das bestehende Mietverhältnis mit Ihnen über die oben beschriebene Wohnung / das oben beschriebene Haus wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Die Mietvereinbarung wird unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum [Datum] beendet.
Die Eigenbedarfskündigung erfolgt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 des BGB.
Die betreffende Wohnung soll zukünftig folgendermaßen genutzt werden:
[Verwendungszweck konkret benennen. Dies schließt die Nennung der Personen ein, für die der Eigenbedarf angemeldet wird.]
Leider besitze ich keine weitere Wohnung, die alternativ zu diesem Zweck genutzt werden könnte.
Gemäß § 574 des BGB können Sie Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. Dieser muss gemäß § 574b Abs. 1 des BGB bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zum [Datum] in schriftlicher Form vorliegen. Bitte legen Sie in diesem Schreiben ausführlich die Gründe für den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung dar.
Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 des BGB widerspreche ich bereits hiermit.
Die Rückgabe der Wohnung in vertragsgerechtem Zustand hat spätestens bis zum [Datum] zu erfolgen. Bei verspäteter Rückgabe werde ich gemäß § 546a des BGB die Zahlung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses als Entschädigung einfordern und behalte mir das Recht vor, weitere Schadensersatzansprüche geltend zu machen.
Ich stehe für eine Terminabsprache bezüglich der Wohnungsübergabe zur Verfügung. Sie erreichen mich unter folgenden Kontaktdaten: […]
Mit freundlichen Grüßen
[…]
Muster für die Eigenbedarfskündigung kostenlos zum Download
Weiterführende Literatur zum Thema Eigenbedarf
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Eigenbedarf:
- Hans Reinold Horst (Autor)
- WEIMARANER DOGS KALENDER 2017
- Product Dimensions: 30.5 x 30.2 x 0.5 cm
- 14 PAGES SQUARE WALL KALENDER
- Albrecht, Jana (Autor)
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Über den Autor
Guten Tag
Mein Vermieter hat mir am 22.2.24 die Kündigung wegen Eigenbedarf zugeschickt.
Unser Mietverhältnis begann am 1.5.2018.
In der Kündigung steht, das er mir zum 1.9.2024 kündigt.
Ich habe bereits zum 1.7.24 eine neue Wohnung .
Bis jetzt ( 4.5.2024) habe ich noch nicht selbst gekündigt, da ich das,ehrlicherweise, nicht wusste, das ich auch selbst kündigen muss. Am 13.4.24 habe ich den Vermieter, über WhatsApp, in Kenntnis gesetzt, das wir zum 1.7.24 ein neues Mietverhältnis eingehen.
Muss ich jetzt doppelt Miete zahlen, wegen meiner Unwissenheit?
Danke, für Ihre Antwort.
LG Andrea
Hallo mir wurde meine Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt ob wohl die Wohnung vor 2.5 Jahre von meinem Vorvermietet verkauft wurde mit der Bedienung, dass ich nicht aus ziehen muss. Auch mein neuer Vermieter hat mir versprochen, dass er die Wohnung nur zur Geldanlage kauft und nicht selbst ein ziehen will. Leider ist das nicht im Mietvertrag vermerkt. Ich habe seinem Wort geglaubt und auch der Makler hat mir versichert, dass ich nicht ausziehen muss. Was kann ich machen, hab schon etliche Wohnungen angeschaut aber es hat keine gepasst. Für eine Antwort wäre ich dankbar
Mfg Wagner
Hallo, ich habe ein Zimmer in unserer Wohnung an meinen Schwager untervermietet allerdings würden wir ihn gerne zum 31.08 wegen Eigenbedarf kündigen. Da wir selber nur eine 3 Zimmerwohnung haben und unsere 2 Kinder ein eigenes Zimmer brauchen. Wie kann ich das am besten beschreiben? Oder reicht eine normale Kündigung aus?
Ich habe ein Ingenieurbüro und möchte gerne ein seit 9 Jahren vermietetes Haus zu meinem neuen Büro nutzen.
Kann ich hier mit dem Grund der Eigenbedarfskündigung argumentieren?
Irmhild C
Hallo Mietrecht.com Team
Ich habe eine Eigenbedarfkündigung bekommen. Die Kündigungsfrist ist 6 Monate da ich seit mehr als 7 Jahren in der Wohnung bin. Ich habe eine andere Wohnung gefunden sogar schon nach einem Monat. Die jetzige Vermieterin will daß ich die Wohnung bis ans Ende der Frist bezahle, das heißt ich müßte 4 bis 5 Monate doppelt Miete bezahlen. Erstens kann ich mir das finanziell nicht leisten und zweitens würde ich gerne wissen ob das rechtlich möglich ist. Vielen Dank für Ihre Antwort.
Guten Tag,
wir haben wegen Abriss eine verwertungskündigung bekommen zum 31.08.
Besteht die Möglichkeit auch eher die Wohnung zu räumen und dementsprechend ein Monat weniger miete zu Zahlen?
Hallo getz,
das müssen Sie mit Ihrem Vermieter klären. Wir können leider nicht beurteilen, ob ein Auszug zu einem früheren Termin möglich ist.
Ihr Team von mietrecht.com
Sehr geehrtes Team,
wir wurden am 03.07. wegen Begründung Eigenbedarf zum 30.09. gekündigt.
Jedoch bekommen wir morgen, am 07.07. unser 2. Kind.
Dies wusste der Vermieter da er im gleichen Haus wohnt.
Soweit ich gelesen haben, kann eine fortgeschrittene Schwangerschaft ein trifftiger Hinderungsgrund für eine Kündigung sein. Gilt dies ebenfalls auch für einen Zeitraum nach der Geburt sodass ein Einspruch der Kündigung sinnvoll ist?
Mit einem Baby und einen 3-jährigem Sohn eine Wohnung zu suchen und zu finden, zu packen und umzuziehen ist zumindest eine riesige Herausforderung.
Ich wäre sehr dankbar für eine kurze Einschätzung.
Mit freundlichen Grüßen
Frank
Uns wurde wegen Eigenbedarf zum 31.(!) September gekündigt, damit ist die Kündigung formal ja unwirksam.
Außerdem scheinen uns die Gründe wenig nachvollziehbar. Die Wohnung wird angeblich gebraucht wird, weil die pflegebedürftige Mutter der Besitzerin (die im 5 km entfernten Ort bei der anderen Tochter wohnt) im Sommer 2 Wochen dort wohnen will (die Besitzerin kann, obwohl sie nicht arbeitet, angeblich die 5 km nicht bewältigen). Außerdem habe sie eine Enkelin, die ab und zu übernachtet. Die Wohnung der Besitzer hat über 100 m². Diese Gründe wurden uns nur mündlich vorgebracht, in der Kündigung steht nur „Eigenbedarf“ als Begründung, was in dem Fall wohl rechtmäßig ist (2-Familienhaus).
Frage: Setzt die formale Ungültigkeit die Kündigung aus und muß man die Vermieter darauf aufmerksam machen?? Und kann man die Gründe anfechten? (falls Ersteres nicht klappt).
Uns geht es drum, die Wohnung noch so lange zu bewohnen, bis wir etwas gefunden haben (was durch Corona natürlich verzögert wurde).
Hallo A. Schipani,
die Kündigungsfrist richtet sich auch bei einem Eigenbedarf nach den gesetzlichen Vorgaben bzw. nach den Vereinbarungen im Mietvertrag. Wohnen Sie länger als 8 Jahre in der Wohnung, beträgt die Frist 9 Monate, zwischen 5 und 8 Jahren dann 6 Monate und bis zu 5 Jahren 3 Monate. Je nachdem was bei Ihnen zutrifft, kann die Kündigungsfrist durchaus bis zum genannten Datum bestehen, allerdings können wir das anhand der Informationen nicht beurteilen.
Was die Begründung des Bedarfs betrifft, sollten Sie die Kündigung rechtlich überprüfen lassen. Dabei kann Sie entweder ein Anwalt oder ein Mieterverein unterstützen. Wir können nicht einschätzen, ob die genannten Gründen ausreichen sind, um einen bestehenden Bedarf zu unterstützen. Sie haben zudem die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen.
Ihr Team von mietrecht.com
Guten Tag,
ich habe eine Eigenbedarfskündigung bekommen wegen Abriss des Mietshauses (3 Wohneinheiten) und anschließend möchte der Vermieter auf dem Grundstück sein Eigenheim bauen.
Wir Mieter haben dem Eigenbedarfswunsch widersprochen und jetzt wurde eine
Räumungsklage gegen uns beantragt.
In der Klageschrift steht u.a.
„Will der Vermieter aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen die Wohnung selbst ausschließlich für Wohnzwecken für seine Wohnung nutzen reicht bereits eine ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus. Der Abriss erfolgt nicht im wirtschaftlichen Verwertungsinteresse der Kläger, denn der Neubau soll ausschließlich der vierköpfigen Familie zu wohnzwecken dienen. Die Vorenthaltung der Mieträume begründet deshalb für die Kläger einen beachtenswerten Nachteil.“
Nun meine Frage: Kann man heute losgehen sich ein schönes Grundstück kaufen und sagen, ja genau da möchte ich mein Eigenheim bauen obwohl da noch ein mitgekauftes Miethaus drauf steht?
Mit freundlichen Grüßen
Klara
EIn Bekannter hat eine zvon ihm zuvor gewerblich genutze Souterrain Wohneinheit auf Eigennutzung gekündigt bekommen. Ist das generell nicht unrechtens?
MfG
Ulrike
Guten Abend,
mein Vermieter hat mir wegen Eigenbedarf gekündigt mit einer ausreichenden Frist (30.11.). Wenn ich zeitnah eine neue Bleibe finde, kann ich das Mietverhältnis früher beenden? Hat der Vermieter dann noch Anspruch auf die Miete bis einschließlich November?
Wie verhält es sich mit der geleisteten Kaution?
Vielleicht hat jemand eine Antwort auf die Fragen….
einen kleinen Hinweis an Personen, die eine Eigenbedarfskündigung erstellen müssen. Wir hatten heute einen Gerichtstermin und die Klage sollte vom Richter abgewiesen werden, da die Begründung nicht detailiert genug war. Es muss also sehr dezitiert angegeben werden, warum die eigenen Kinder mit Mitte 20 einen eigenen Hausstand gründen möchten und nicht mehr bei den Eltern in einer Vier-Zimmer-Wohnung leben können. Es reicht auch nicht aus die Nähe zum Arbeitsplatz für die gekündigte Wohung als Grund zu nennen, sondern es ist erforderlich sehr genau darzulegen, warum die Anmietung einer gleichgroßen Alternativwohnung keine Lösung sein könnte. Die Richter erwarten eine genaue Darlegung, wie sich die Familienverhälntisse gestalten und warum ein Zusammenleben mit 4-Erwachsenen + evtl. eigenem Partner der Kinder nicht möglich ist. Die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung sind hier stark gestiegen.
Hallo….vielleicht kann mir jemand helfen….meine Eltern bewohnen ein 2 Familienhaus, die Oberwohnung ist vermietet und zum Juli 2019 fristgerecht gekündigt. Nun ist meine Mutter Pflegebedürftig und ich fahre täglich mehrere Kilometer um meinen Vater bei der Pflege zu unterstützen. Kann man die Kündigungsfrist in solch einem Fall verkürzen….was ist rechtlich erlaubt?
Hallo. Vielen Dank für diesen Beitrag.
Mir wurde vor 9 Monaten die Wohnung gekündigt wegen Eigenbedarf. Ich habe bisher keine neue Wohnung finden können ich bin sogar bei diversen Baugenossenschaften und Marktler angemeldet.
Jetzt versucht der Vermieter mit allen Mitteln mich zu verscheuchen, Ruhestörung, Hausfriedensbruch etc. Zuletzt kam ein Brief von seinem Anwalt, nun wird mir mit Räumungsklage gedroht. Was kann ich tun?
Bitte helfen Sie mir.