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Befristeter Mietvertrag? Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nicht notwendig
Schließen sich Eigenbedarf und ein befristeter Mietvertrag aus oder ist eine solche Kündigung auch hier möglich? Obwohl die meisten Mietverhältnisse unbefristet sind, werden auch sogenannte Zeitverträge abgeschlossen. Die Mietdauer ist hier festgelegt und endet automatisch. Hier müssen demnach auch kein berechtigtes Interesse oder besondere Gründe für eine Kündigung angeführt sein.
Doch was geschieht, wenn ein Vermieter den Wohnraum noch vor Ablauf der Mietzeit benötigt? Kann ein befristeter Mietvertrag durch eine Eigenbedarfskündigung aufgelöst werden? Wann ist der Eigenbedarf nach dem Kauf eines solchen Mietobjekts möglich? Welche rechtlichen Möglichkeiten haben Vermieter und Mieter den Vertrag aufzulösen? Diese und weitere Fragen betrachtet dieser Ratgeber näher, so dass ein kurzer Überblick zum Thema zur Verfügung steht.
Das Wichtigste zum Eigenbedarf beim befristeten Mietvertrag
Nein, die Mietdauer ist bereits durch den Vertrag befristet und kann nicht vorzeigt beendet werden. Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht möglich.
Ja, wenn Vermieter, den Wohnraum zukünftig selbst oder für Angehörige nutzen wollen, können sie den Mietvertrag zeitlich befristen. Somit muss das Mietverhältnis nicht gekündigt werden, da es automatisch endet.
Eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich. Wird eine der Vertragsparteien allerdings vertragsbrüchig, kann eine außerordentliche oder gar eine fristlose Kündigung möglich sein.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein befristeter Mietvertrag
Wie der Name schon sagt, ist die Mietdauer bei diesem Vertrag befristet und endet an einem festgelegten Datum. Weder Mieter noch Vermieter können diesen Vertrag während der Laufzeit durch eine ordentliche Kündigung beenden.
Wird eine Vertragspartei vertragsbrüchig, ist jedoch eine außerordentliche Kündigung zulässig.
So schützt ein befristeter Mietvertrag vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf.
Ist Eigenbedarf erlaubt, wenn ein befristeter Mietvertrag unwirksam ist?
Befristete Mietverträge sind nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Nach § 575 Abs.1 S.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann im Mietrecht die Vertragsdauer nur dann begrenzt werden, wenn:
- der Vermieter die Wohnung später für sich, seine Familie oder Haushaltsangehörige nutzen will
- eine Sanierungs- oder Umbaumaßnahme geplant ist, die durch eine Vermietung erschwert oder verhindert werden könnten
- der Vermieter den Grund der Befristung dem Mieter schriftlich bei Vertragsabschluss mitteilt
Liegen diese Gründe nicht vor, ist die Befristung unwirksam und das Mietverhältnis ist somit ein unbefristetes. Dennoch ist die Anmeldung von Eigenbedarf, wenn ein befristeter Mietvertrag unwirksam wird, für die Dauer der beabsichtigten Befristung nicht zulässig.
Über den Autor
Guten Tag!
Seit 2015 bewohne ich mit meiner 4-köpfigen Familie ein gemietetes Reihenhaus. Der Vertrag wurde für 5 Jahre abgeschlossen, als Begründung wurde Seitens des Vermieters angegeben, das seine Söhne das Haus anschließend im Eigenbedarf beziehen würden. Da dieser Fall nicht eingetreten ist, haben wir mit dem Vermieter im Februar 2021 einen neuen Mietvertrag, wieder für 5 Jahre, für zu uns ungünstigeren Konditionen (Staffelmiete) abgeschlossen. Er hat die Klausel Eigenbedarf der Söhne wieder im Vertrag aufgeführt. Er hatte uns das Haus auch schon vor Abschluss des neuen Vertrags bereits selbst zum Kauf angeboten. Uns ist dies aber leider nicht möglich. Soeben erhielten wir in einem Telefonat mit dem Vermieter Kenntnis darüber, daß er den Verkauf des Hauses beabsichtigt und in der kommenden Woche ein Makler zur Besichtigung kommen würde, um den Wert des Hauses zu schätzen. Entfällt bei einem Verkauf sodann nicht seine angegebene Klausel des Eigenbedarfs für seine Söhne? Was wird sodann aus unserem bestehenden Mietvertrag? Würde dieser nicht, aufgrund des Wegfalls des Eigenbedarfgrundes unbefristet? Mein Mann und mein Sohn sind plötzlich, kurz nach Abschluss des neuen Vertrags 2021 sehr schwer erkrankt und beide dauerhaft pflegebedürftig, mein Mann wurde bereits wegen voller Erwerbsunfähigkeit ohne erneute Überprüfung berentet. Kann der neue Eigentümer nun selbst Eigenbedarf anmelden? Ich weiß nicht, wie ich sodann einen Umzug ganz allein, mit zwei 100 % Schwerbehinderten tätigen sollte. Mein Sohn ist zudem Asperger Autist, ihn würde ein Umzug völlig aus der Bahn werfen. Mein Mann ist schwer Herzkrank, für ihn wäre es eine Tourte. Mir ist wirklich Angst und Bange.
Eine Antwort würde mir sehr weiterhelfen.
Ich bin Vermieter und habe den Mietvertrag an meine Mieter auf 4 Jahre befristet. Müssen die Mieter danach die Wohnung verlassen wenn ich die Wohnung als Eigentümer selbst benötige?
Hallo Renate V,
ein befristeter Mietvertrag endet in der Regel mit dem festgelegten Datum, sofern Sie den Vertrag nicht verlängern. Mit dem Ende des Mietverhältnisses müssen die Mieter die Mietsache zurückgeben. Eine Kündigung ist üblicherweise nicht notwendig.
Ihr Team von mietrecht.com
ich habe eine Frage mein Mietvertrag ist befristet bis 31.07.2021 wegen Eigenbedarf was ist wen ich bis dahin keine Wohnung habe kann sie mich auf die Straße setzen und ich bin dan obdachlos oder geht das nicht
Hallo ich habe einen befristeten Mietvertrag der laut Vertrag bis 31.03.2020 ging, habe nichts vom Vermieter wegen Eigenbedarf gehört. Habe jetzt eine neue Wohnung muss ich dann auch die 3 Monate Kündigungsfrist einhalten?.
Hallo Florian R,
endet das Mietverhältnis automatisch, ist in der Regel keine Kündigungsfrist zu beachten. Eine Kündigung ist in diesem Fall zudem auch nicht möglich. In Ihrem Fall wohnen Sie allerdings über das automatische Ende des Vertrages hinaus in der Wohnung, sodass nun von einem unbefristeten Mietverhältnis ausgegangen werden kann. Hier würde die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten wieder greifen. Am besten lassen Sie sich diesbezüglich von einem Mieterverein beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Hi,
Ich besitze ein Haus mit Mietern die einen 10 Jahresvertrag bekommen haben (5jahre alt).
Nun will ich mit Familie dort einziehen und das Haus davor vergrößern (aufstocken), dabei können die Mieter dort wohnen bleiben,dennoch wollen wir ihn eigentlich kündigen.
Ist das möglich? Oder sind Sie unkündbar weil ein befristeter Mietvertrag vorliegt.
Können Sie sich gegen den Ausbau wehren?
Wir haben schon mehrfach versucht mit den Mietern zu sprechen und ihnen entgegen zu kommen, was aber alles sofort abgeblockt wurde.
Ich freue mich über eine Nachricht.
Hallo, ich möchte eine Wohnung kaufen, die bis Ende Mai 2020 befristet vermietet ist. Die Mieter sind im September 2019 eingezogen, da war die Wohnung bereits eine Eigentumswohnung. Jedoch wurde kein Grund für die Befristung im Mietvertrag festgehalten.
Ich möchte nach Ablauf der Frist mit meinem Mann in die Wohnung einziehen. Könnte der fehlende Grund ein Problem für uns werden, dass die Befristung ungültig ist? Gibt es eine Möglichkeit uns abzusichern?
Vielen Dank im Voraus!
Hallo Maria,
Sie sollten den Mietvertrag von einem Anwalt überprüfen lassen. Ist die Befristung nicht ausreichend begründet, kann sie durchaus unwirksam werden. Dann gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten.
Ihr Team von mietrecht.com
Guten Tag,
wir sind Vermieter und haben unser Haus auf 2 Jahre befristet vermietet mit dem Hinweis des Eigennutzes ( namentlich) danach. Unsere Mieter verhalten sich…sagen wir einmal seltsam. Sagen in der Nachbarscahft sie wollen das Haus evtl kaufen oder erst einmal in Ruhe etwas anderes finden. Ich selbst habe nun Sorge, dass Sie nicht ausziehen und ich erst nach dem Auszugsdatum rechtliche Schritte einleiten kann. In diesm Fall sitzen wir mit 3 kleinen Kindern nämlich auf der Strasse. Eine Aussage ob die Mieter ausziehen erhalte ich von dieser nicht.
Was können wir tun?
Vielen Dank .
Hallo Corinna B.,
ein befristete Mietverhältnis endet mit dem festgelegten Datum. Mieter müssen die vermieteten Räume in der Regel zu diesem Zeitpunkt an die Vermieter zurückgeben. Befürchten Sie, dass die Mieter dies nicht tun werden, sollten Sie einer weiteren Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter über diesen Termin hinaus schriftlich widersprechen und dies dem Mieter mitteilen. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, sich in diesem Fall auch ausführlich von einem fachkundigen Anwalt beraten zu lassen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, ich möchte eine Wohnung vermieten – befristet
Um mir die Option offen zu halten.
Was ist, wenn ich nach der Zeit keinen tatsächlichen Eigenbedarf habe, aber den Mieter dennoch aus der Wohnung haben möchte?
Prüft jemand den tatsächlichen Eigenbedarf?
Gruß
Maik
Hallo Maik,
in der Regel ist eine Eigenbedarfskündigung bei einem befristeten Mietverhältnis nicht zulässig, da der Vertrag bereits zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Eine solche Kündigung üblicherweise unwirksam, ein Bedarf muss in einem solchen Fall auch nicht geprüft werden. Legt der Mieter Widerspruch ein und beschreitet den Rechtsweg, ist es gut möglich, dass die Kündigung vor Gericht überprüft wird. Sie sollten sich hier ausführlich rechtlich beraten lassen und die etwaigen Konsequenzen mit einem Anwalt abklären.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo, ich möchte gerne eine Wohnung kaufen in der sich derzeit ein Mieter mit einem befristeten Vetrag von fünf Jahren befindet.
Zwei Jahre sind bereits vergangen.
Ich plane die Wohnung als Eigenbedarf zu nutzen.
Möchte jedoch zum August einziehen. Kann ich dem Mieter kündigen oder
muss ich noch zwei Jahre warten?
Hallo Martin,
bei einem befristeten Mietvertrag besteht in der Regel nicht die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden. Der Vertrag ist, wie im Artikel dargelegt ja auch einen Zeitraum beschränkt, sodass ordentliche Kündigungen nicht möglich sind. Lassen Sie sich rechtlich am besten von einem Anwalt beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
ist es möglich einen solch befristeten Vertrag dennoch unter folgenden Umständen aufzuheben: Der damaliger Vermieter, mein Vater welcher plötzlich verstorben ist, hat diesen Mietvertrag abgeschlossen. Die jetzigen Eigentümer (Vermieter) darunter ich sein Sohn, würden gerne zur finanziellen Unterstützung der übrigen Besitzer, meine Mutter wieder in die vermietete Wohnung einziehen. Auch eine Nähe zu meinem zweiten Arbeitsplatz wird dadurch gewährleistet.
Viele Grüße
Hallo Tim S,
bei Verkauf und Erbe gehen die bestehenden Verträge auf den neuen Eigentümer über. Ein befristeter Vertrag kann ordentlich in der Regel auch dann nicht gekündigt werden. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten, wenden Sie sich am besten an einen fachkundigen Anwalt.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo
Habe das selbe Problem
Habe ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit unterschrieben
Hab mir nix dabei gedacht
Jetzt vor kurzem teilte mir mein Vermieter über Whatsapp mit er will uns kündigen wegen Eigenbedarf.bin völlig verzweifelt weiss nicht wo ich hin gehen soll mit meine 2 Kindern
Hallo Osmani,
bei einem befristeten Mietvertrag kann in der Regel kein Eigenbedarf angemeldet werden. Lassen Sie sich diesbezüglich am besten bei einem Mieterverein oder von einem Anwalt beraten. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Sehr geehrte
Damen und Herren,
ich habe einen Mietvertrag für bestimmte Zeit auf zwei Jahre,wegen Eigenbedarf.
Der Vermieter hat mir bei Vertrags Abschluß mündlich mitgeilt,das er die Wohnung danach
benötigt,da seine Tochter vielleicht einziehen möchte, hätte der Vermieter mir dies nicht
schriftlich bei Vertragsabschluß mitteilen müssen,hat er aber nicht, ist nun mein befristeter Miet-
vertrag automatisch ungültig? Und wird er i,gewandelt auf ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit!
Bitte freundlichst um Zeit nahe Antwort!
Hallo Joachim S.,
ein befristeter Mietvertrag ist in der Regel nur für die bestimmte Vertragsdauer gültig. Wie der Wohnraum nach dieser Zeit genutzt wird, bleibt dem jeweiligen Eigentümer überlassen. Auch muss in der Regel kein Grund für eine Befristung festgehalten sein. Eine Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis ist üblicherweise nur mit Zustimmung und dem Einverständnis beider Mietvertragsparteien möglich. Wenden Sie sich im Zweifel an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht. Diese können Sie entsprechend beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com