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Berlin/Karlsruhe. In einem heute veröffentlichten Beschluss bezüglich eines Normenkontrollantrags hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) entschieden, dass die Regelungen zum Berliner Mietendeckel verfassungswidrig sind (Az.: 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20). Das Land hatte laut Gericht nicht die Befugnis, ein solches Gesetz zu erlassen.
Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen verstößt gegen das Grundgesetz
Das am 23. Februar 2020 in Kraft getretene „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln)“ ist laut einem heute veröffentlichen einstimmigen Beschluss des Zweiten Senats des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) mit dem Grundgesetz nicht vereinbar. Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig. Dabei beziehen sich die Richter nicht auf den Mietendeckel an sich, sondern auf den Umstand, dass das Land Berlin mit dem Gesetz seine Kompetenzen überschritten hat.
Dem Beschluss vorausgegangen war ein Normenkontrollantrag, mit dem Bundestagsabgeordnete der CDU/CSU und FDP die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes prüfen lassen wollten. Das BVerfG hat nur festgestellt, dass die Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern, welche im Grundgesetz geregelt sind, missachtet wurden. Dies hatte auch bereits das Landgericht Berlin im März 2020 festgestellt (LG Berlin, 12.03.2020, Az.: 67 S 274/19).
Mit dem Gesetz zum Mietendeckel habe das Land Berlin die Vorgaben zur konkurrierenden Gesetzgebung nicht beachtet und eigene Regelungen geschaffen (Art. 72 Abs. 1 GG bzw. Art. 74 GG). Da durch den Bund bereits „umfassende und abschließende“ gesetzliche Bestimmungen zur Miethöhe bzw. zu einer Mietpreisbremse bestünden, seien die Bundesländer nicht befugt, eigene Vorschriften diesbezüglich zu erlassen.
Der Berliner Mietendeckel ist demnach verfassungswidrig, weil er zusätzlich zu den bestehenden bundeseinheitlichen Gesetzesvorgaben weitere Beschränkungen sowie parallele Vorschriften beinhaltet.
Diese Beschränkungen des MietenWoG Bln treten neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB. Da die §§ 556 ff. BGB die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum jedoch abschließend regeln, fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz.
Bundesverfassungsgericht (Az.: 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20)
Folgen für Mieter: Entscheidung kann Nachzahlungen bedeuten
Der Berliner Mietendeckel trat in zwei Schritten in Kraft. Zunächst wurden die Mieten auf dem Stand vom Juni 2019 sozusagen eingefroren. Ab November 2020 mussten Vermieter Mieten, die mehr als 20 Prozent über den im Gesetz festgelegten Grenzen lagen, senken. Hielten sich Vermieter nicht an diese Vorgaben, drohte bisher ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.
Wichtig für Mieter ist nun, dass der Beschluss des BVerfG rückwirkend gilt. Das heißt, alle Änderungen der Miethöhe nach Inkrafttreten der zweiten Stufe im November 2020 sind im Prinzip nichtig und können entsprechend rückgängig gemacht werden. Mieter müssen also damit rechnen, dass sie die zuvor beanstandete höhere Miete nun wieder zahlen müssen. Darüber hinaus ist auch mit Nachzahlungen der Differenz bzw. der eingesparten Miete zu rechnen, wenn Vermieter die Senkung unter Vorbehalt ausgesprochen haben.
Ähnliches gilt auch, wenn Mieter eine neue Wohnung angemietet und mit dem Vermieter eine sogenannte „Schattenmiete“ vereinbart haben. Hier zahlen Mieter zunächst die mit dem Mietendeckel konform gehende Miete, haben sich aber verpflichtet, im Falle einer solchen Entscheidung eine höhere, marktangepasste Miete zu zahlen. Mit dem Beschluss, dass der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig ist, können Vermieter nun diese höhere Miete verlangen.
Weitere Informationen zur Schattenmiete und zum Inhalt des Berliner Mietendeckels finden Sie in den folgenden News und Ratgebern:
- Mietendeckel in Berlin: Senat beschließt Eckpunkte
- Mietendeckel beschlossen: Berliner Senat verabschiedet Gesetz
- Schattenmiete: Was bedeutet das für Mieter?
- Mietpreisbremse
Quellen und weiterführende Links
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