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Bereits zum dritten Mal musste der Bundesgerichtshof (BGH) gegenüber dem Landgericht Berlin II klarstellen, dass eine Schonfristzahlung keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses abwendet (Urteil vom 23.10.2024, Aktenzeichen: VIII ZR 106/23). Säumige Mieter können somit nicht darauf hoffen, einer ordentlichen Mietkündigung zu entgehen, wenn sie nachträglich ihre Mietschulden begleichen.
Bei Mietrückständen droht die Kündigung
Der Fall, welcher dem Urteil des BGH zu Grunde liegt, hatte in einer vorherigen Instanz schon das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg beschäftigt. Es ging um Mieter, welche im Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 ihre Miete nicht gezahlt hatten. Daraufhin sprach die Vermieterin eine außerordentliche sowie hilfsweise auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.
Zu einem späteren Zeitpunkt glichen die Mieter alle Mietrückstände vollständig aus. Somit konnte die außerordentliche Kündigung abgewendet werden. In diesem Fall greift nämlich die sogenannte Schonfristzahlung gemäß § 569 Absatz 3 Nummer 2 Bürgerliches Gesetzbuchs (BGB):
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. […]
Das Amtsgericht sah aufgrund der Schonfristzahlung zwar die außerordentliche Kündigung als unwirksam an, aber eben nicht die ordentliche. Die Mieter legten gegen dieses Urteil Berufung ein.
Wichtig: Das nunmehr mit dem Fall betraute Landgericht Berlin II kam dann zu dem Schluss, dass die Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung aufhebe (Aktenzeichen 66 S 258/22). Daraufhin legte die Vermieterin ihrerseits eine Revision ein und die Sache wurde vor dem Bundesgerichtshof verhandelt.
Warum die Schonfristzahlung die Kündigung laut BGH nicht abwendet
Das war nicht der erste Fall, in welchem das Landgericht Berlin II zu dieser Auffassung kam. Und wie auch bereits in der Vergangenheit war der Bundesgerichtshof anderer Meinung. Die Richter stellten erneut klar, dass eine Schonfristzahlung eben keine ordentliche Kündigung unwirksam macht.
Der BGH verwies darauf, dass der Gesetzgeber das Nachholrecht des Mieters durch die Schonfristzahlung nur zum Abwenden einer außerordentlichen Kündigung vorsehe. Eine ordentliche Kündigung sei nicht einbegriffen.
Interessant: Im Oktober 2023 gab es eine Petition im Bundestag, welche erreichen wollte, dass die Schonfristzahlung auch auf eine ordentliche Kündigung erstreckt werden sollte. Diese blieb allerdings erfolglos, sodass dem BGH nichts anderes übrigblieb, als diese Regelung auch im aktuell verhandelten Fall anzuwenden.
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