Alles Wichtige zur Betriebskostenabrechnung und deren Verjährung
Vermieter haben 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, um die die Abrechnung der Betriebskosten zu erstellen und dem Mieter zuzusenden. Welche rechtliche Grundlage hier greift, erfahren Sie hier.
Ist die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht, verjähren Nachforderungen nach 12 Monaten ab Ende des Abrechnungszeitraums. Ist sie fristgerecht, verjähren sowohl Nachforderungen als auch Guthaben nach drei Jahren. Wann die Frist beginnt, lesen Sie hier.
Für Mieter gilt ebenfalls, dass sie Guthaben innerhalb von drei Jahren einfordern müssen. Welche Frist beim Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung wichtig ist, erklären wir hier.
Inhaltsverzeichnis
Betriebskostenabrechnung: Wann verjährt sie?
Wann verjährt eine Betriebskostenabrechnung? Wie lange kann ein Vermieter Nachzahlung fordern? Und wie lange können Mieter Ansprüche geltend machen? Das sind in der Regel die wichtigsten Fragen, wenn Vermieter die Abrechnung erstellen.
Im Zusammenhang mit der Nebenkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung und deren Verjährung kommt es auch immer wieder zu Streitigkeiten, da die rechtlichen Grundlagen nicht bekannt sind.
Wichtig ist, dass Vermieter die Regelungen aus § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) beachten und die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des eigentlichen Abrechnungszeitraums erstellen. Das heißt, handelt es sich beispielsweise um die Abrechnung für das Jahr 2023, muss diese bis zum 31.12.2024 beim Mieter eingehen, damit Vermieter Ansprüche aus diese geltend machen können. Verpassen Vermieter diese Frist, kommt es zur Verjährung der Betriebskosten und sie müssen diese allein tragen. Denn Nachzahlungsforderungen gegenüber Mieter sind dann nicht mehr möglich.
Wird die Abrechnung fristgerecht zugestellt, können Vermieter entsprechende Ansprüche ebenfalls nur innerhalb eines bestimmten Zeitraums anbringen. Die Verjährungsfrist von Betriebskosten beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Diese Frist beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Wurde die Abrechnung also beispielsweise 2024 erstellt, beginnt die Frist für die Verjährung von entsprechenden Betriebskostenabrechnungen am 01.01.2025.
Betriebskostenabrechnung: Wann die Verjährung Mieter betrifft
Wann muss ich die Nebenkostenabrechnung nicht mehr zahlen? Ab Zeitpunkt der Zustellung der Abrechnung haben Vermieter drei Jahre, um ihre Forderungen beim Mieter geltend zu machen. Versäumen Vermieter dies, sind die Ansprüche mit dem Ablauf der Frist verjährt und können auch durch Klagen nicht mehr gefordert werden.
Das bedeutet, tritt bei den Betriebskosten die Verjährung ein, müssen Mieter etwaige Nachzahlungen nicht mehr leisten. Genauso sieht es auch aus, wenn Mieter Ansprüche durch Guthaben erhalten sollen. In diesem Fall setzt für diese Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung eine Verjährung ebenfalls nach drei Jahren ein.
Zusammenfassend gilt:
- Auszahlung von Guthaben auch bei verspäteter Abrechnung
- Nachforderung bei verspäteter Abrechnung nicht möglich
Achtung: Bei einem Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung liegt die Verjährung im Wohnraummietrecht bei einem Jahr. Mieter haben also 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung diese zu prüfen und zu widersprechen. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie von der Zahlung der Forderungen befreit sind. Diese sollte unter Vorbehalt erfolgen und bei nachweisbaren Fehlern vom Vermieter zurückgefordert werden.
In diesem Zeitraum muss auch die Korrektur der Betriebskostenabrechnung stattfind. Die Verjährung setzt nämlich auch dann ein, wenn die Korrektur nicht innerhalb von 12 Monaten dem Mieter zugeht.
Verjährung der Betriebskostenabrechnung im Gewerbe
Im Gewerbemietrecht gelten mitunter andere Vorgaben als im Wohnungsmietrecht. Doch betrifft das auch die Betriebskostenabrechnung und deren Verjährung? Wann setzt die Verjährungsfrist bei einer Betriebskostenabrechnung im Gewerbe ein?
Die Bestimmungen aus § 556 BGB finden zwar auch bei Gewerbemietverträgen Anwendung, allerdings nicht so restriktiv. Denn Vermieter dürfen über die genannten Fristen hinaus die Abrechnung anfertigen und zustellen. Daher ist es hier auch möglich, Nachforderungen an die Mieter zu richten, wenn die Zustellung erst nach 12 Monaten erfolgt. Dennoch gibt es eine Frist zu beachten. Und zwar die aus § 195 BGB. Die Verjährung der Betriebskostenabrechnung beim Gewerbemietvertrag tritt also ebenfalls nach drei Jahren ein.
Das gilt hier sowohl für Nachforderungen als auch für Guthaben. Vermieter und Mieter müssen im Gewerbemietrecht für ihre Ansprüche innerhalb dieser Frist selbst einfordern. Auch etwaige Widersprüche gegen die Abrechnung sind in dieser Frist einzureichen. Allerdings sollten Widersprüche zeitnah erfolgen, damit diesbezüglich bei der Betriebskostenabrechnung nicht zur Verjährung kommt.
Quellen und weiterführende Links
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