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Betriebskosten als Bestandteil der Warmmiete
Im Mietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter, wie das Mietverhältnis für eine Wohnung zwischen ihnen geregelt wird: Wann hat die Wohnung zur Verfügung zu stehen? Wann kann der Vertrag gekündigt werden? Wie hoch ist die Miete?
Besonders der letzte Punkt entscheidet häufig darüber, ob sich ein Interessent für eine Wohnung entscheidet. Wer auf der Suche nach Immobilien die Anzeigen durchstöbert, stellt schnell fest, dass hier ein Unterschied gemacht werden muss, nämlich zwischen der „Kaltmiete“ und der „Warmmiete“.
Nur die letztere spiegelt die tatsächlichen Kosten wieder, die den Mieter erwarten. Denn sie enthält neben der Kaltmiete außerdem die sogenannten Betriebskosten.
Aber was bedeutet „Betriebskosten“ eigentlich? Und was ist überhaupt alles in den Betriebskosten enthalten? Dieser Ratgeber enthält alle wichtigen Informationen für Sie.
Das Wichtigste zu den Betriebskosten
Betriebskosten sind jene Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum an der Wohnung und deren Bewirtschaftung entstehen. Umgangssprachlich werden Sie auch als Nebenkosten zur Miete bezeichnet.
Mieter müssen Betriebskosten nur zahlen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.
Nein. Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden. Welche zusätzlich zur Miete zu zahlen sind, bestimmt die Betriebskostenverordnung.
Wichtige Themen zu den Betriebskosten
Inhaltsverzeichnis
Was sind Betriebskosten?
Die zweite Miete, was ist das? Die Betriebskosten sind unter verschiedenen Bezeichnungen bekannt. Neben „zweiter Miete“ findet sich auch häufig der Begriff „Nebenkosten“.
Die Definition von Betriebskosten ist im § 1 der Betriebskostenverordnung festgelegt. Nach diesem werden unter Betriebskosten jene Kosten verstanden, die dem Eigentümer durch das Eigentum an einem Gebäude oder einer Wohnung und die laufende Bewirtschaftung anfallen. Die Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind explizit von den Betriebskosten ausgeschlossen.
Die Betriebskosten sind grundsätzlich vom Eigentümer einer Wohnung zu tragen. Wird diese aber vermietet, kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten mit der Miete erstatten muss.
Was sagt das Mietrecht zu den Betriebskosten?
Die mietvertraglichen Vereinbarungen über Betriebskosten sind im § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Dieser legt u. a. fest, dass die Betriebskosten, die dem Vermieter durch die laufende Bewirtschaftung des Mietobjekts entstehen, auf den Mieter umgelegt werden können.
Achtung! Auch wenn es in Deutschland gängige Praxis ist, dass die Miete auch die Betriebskosten enthält, ist dies keine Selbstverständlichkeit. Das bedeutet, dass Mieter keine Betriebskosten zahlen müssen, wenn nichts Explizites im Mietvertrag zu Betriebskosten vereinbart wurde. Eine solche Klausel kann sinngemäß lauten „Der Mieter übernimmt die Zahlung der Betriebskosten.“
Es ist dabei nicht nötig sämtliche Einzelkosten aufzuzählen, der Begriff „Betriebskosten“ schließt alle umlagefähigen Nebenkosten ein.
“Umlagefähige Betriebskosten“ – Was ist das?
Die Betriebskostenverordnung legt fest, welche Betriebskosten für den Mieter gelten dürfen. Diese werden als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet. Alle Kosten, die nicht darunter fallen, sind vom Vermieter selbst zu tragen.
Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt der Kostenaufwand für
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Verwaltungsarbeit
- Leerstandskosten
- Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen
- Einkommenssteuer für Mieteinnahmen
- einmalige Kosten, z. B. für Ungezieferbekämpfung und die Abfuhr von Schutt oder Gartenabfällen
Weitere Informationen zur Betriebskostenabrechnung
Was gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten?
Aber was beinhalten nun die umlagefähigen Betriebskosten? Oder anders gefragt: Welche Betriebskosten muss der Mieter zahlen?
Zunächst einmal muss hier in warme und kalte Betriebskosten unterschieden werden.
Warme Betriebskosten – Was ist darin enthalten?
Die warmen Betriebskosten stellen die Kosten für die Beheizung und die Versorgung mit Warmwasser dar. Sie werden auch als Energiekosten bezeichnet und haben eine eigene Regelung in Form der Heizkostenverordnung.
Diese legt fest, dass die warmen Betriebskosten grundsätzlich nach Verbrauch berechnet werden sollen, um einen möglichst sparsamen Energieverbrauch zu gewährleisten.
Das bedeutet, dass die warmen Betriebskosten in der Regel nicht als Pauschale, sondern nur als Vorauszahlung gezahlt werden können. Dies gilt vor allem dann, wenn mehrere Wohnungen über eine Zentralheizung versorgt werden.
Vorauszahlung bedeutet, dass der Mieter regelmäßig einen festgelegten Vorschuss zur Deckung der warmen Betriebskosten an den Vermieter zahlt – in der Regel geschieht das gemeinsam mit der Miete. Der Vermieter verpflichtet sich gleichzeitig dazu, einmal im Jahr eine Abrechnung über die warmen Betriebskoten vorzulegen.
Je nachdem, ob die monatliche Vorauszahlung die Jahreskosten abdeckt oder nicht, kann sich eine Rückzahlung an den Mieter oder eine Nachzahlungsforderung des Vermieters ergeben. Außerdem können beide Vertragspartner fordern, dass die Vorauszahlung für den kommenden Abrechnungszeitraum dem Ergebnis angepasst und entsprechend gesenkt oder erhöht wird.
Was zählt zu den kalten Betriebskosten?
Die kalten Betriebskosten umfassen alle anderen Betriebskosten außer den Heizungs- und Warmwasserkosten. Im Gegensatz zu den warmen Betriebskosten können diese auch als Pauschale vereinbart werden.
Bei einer Zahlung als Pauschale wird wie bei einer Vorauszahlung ein monatlicher Festbetrag zur Deckung der Betriebskosten gezahlt. Allerdings erfolgt hier keine Betriebskostenabrechnung, das heißt, es wird nicht überprüft, inwieweit der gezahlte Betrag und die durch den Verbrauch tatsächlich entstandenen Betriebskosten übereinstimmen. Dementsprechend können weder Mieter noch Vermieter eine Rück- bzw. Nachzahlung fordern, wenn die realen Betriebskosten über oder unter der Gesamtpauschale liegen.
Allgemeine Betriebskosten – Auflistung
Die allgemeinen Betriebskosten sind jene kalten Betriebskosten, die unter der Betriebskostenverordnung oder der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführt sind. Sie sind gemeint, wenn der Mieter im Vertrag der Zahlung von „Betriebskosten“ zustimmt.
Dazu zählen folgende Betriebskostenarten:
- Grundsteuer
- Abwassergebühr
- Betriebskosten für einen Personen- oder Lastenaufzug
- Betriebskosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Betriebskosten für Gebäudereinigung
- Betriebskosten für Ungezieferbeseitigung
- Betriebskosten für Gartenpflege
- Betriebskosten für Beleuchtung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hausmeisterkosten (diese beinhalten nicht die Kosten für Reparatur- und Verwaltungsaufgaben)
- Betriebskosten für einen gemeinschaftlichen Waschraum
- Betriebskosten für Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss
Sonstige Betriebskosten – Auflistung
Neben den allgemeinen Betriebskosten können aber auch weitere Betriebskosten im Mietshaus anfallen. Diese sind jedoch nur auf den Mieter umlegbar, wenn sie ausdrücklich im Mietvertag aufgelistet werden. Die Zustimmung des Mieters, die Betriebskosten zu zahlen, deckt sonst nicht die sonstigen Betriebskosten.
Beispiele für sonstige Betriebskosten:
- Wartungskosten für Haustechnik
- Wartungskosten für Rauchmelder
- Wartungskosten für Feuerlöscher
- Reinigungskosten für Dachrinnen
- Reinigungskosten von Abwasseranlagen
- Wartungskosten für Blitzableiter
- Beseitigungskosten von Graffiti
- Reinigungskosten von Rollläden
Betriebskosten-Checkliste für Vermieter
Unsere Checkliste zu Betriebskosten bietet einen Überblick, was Vermieter im Bezug auf die Betriebskosten beachten müssen.
- Ist überhaupt eine Zahlung der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart?
- Ist die Betriebskostenzahlung so formuliert, dass sie alle hinreichenden Kostenpunkte abdeckt?
- Sind nur umlagefähige Betriebskosten vereinbart?
- Ist die Zahlung der Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung festgelegt?
- Ist der vereinbarte Betrag zur Zahlung der Betriebskosten angemessen?
- Wurden die richtigen Zählerstände bei der Berechnung der Betriebskosten angesetzt?
- Nach welchem Verteilerschlüssel erfolgt die Abrechnung: nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach Personenanzahl oder nach Wohneinheit?
- Ist der Verteilerschlüssel im Mietvertrag angegeben?
- Ist die Betriebskostenabrechnung rechnerisch korrekt?
- Erfolgt die Betriebskostenabrechnung fristgemäß (bis zu 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums)?
Über den Autor
Hallo. Wir wohnen in einer Mietwohnung von 80 m2 in einem 3 familienhaus . Wir leben mit 4 Personen in der Wohnung. Im Haus die gleiche Wohnung wird mit 5 Personen bewohnt und die sollen 85 Euro weniger Nebenkosten bezahlen als wir. Heizkosten werden extra bezahlt. Kann ich mich dagegen währen ?
Liebes Mietrecht-Team,
Ich habe vor ein paar Wochen eine Betriebskostenabrechnung von der Verwaltung bekommen. Früher wurde die Abrechnung sehr normal aber jetzt ist das sehr teuer. Ich finde dieses Mal, dass viele Sachen drin nicht wirklich richtig sind. Können Sie mir mit einer Beratung helfen? Könnte ich Ihnen meine Betriebskostenabrechnung überprüfen lassen?
In Erwartung eurer Antwort, verbleibe ich mit freundlichen Grüssen
Hallo,
Ich habe eine Frage. Ich bin die Hauptmieterin in einer WG mit 2 studenten. Der Vermieter fragt nach eine Erhöhung des Untermieterzuschlag von 10€ nach 15€ pro Monat pro Person. Aber, ist der Untermieterzuschlag legal?
Guten Tag, in meinem Mietvertrag wurden keinerlei Nebenkostenarten aufgelistet und in keinem Satz erwähnt, dass ich Nebenkosten übernehmen muss. Es steht nur dass ich einen monatlichen Nebenkostenvorschuss von 70€ zu zahlen habe. Nun hat mich die Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr erreicht und laut dieser muss ich etwa 250€ zuzahlen. Die einzelnen Posten sehe ich aber nicht in meinem Mietvertrag aufgelistet. Muss ich diese Nachzahlung leisten? Gruß Vogt
Meine Freundin hat einen Mietvertrag in dem die Miete inklusive aller Betriebskosten vereinbart ist.
Strom und Wasser rechnet der Mieter selbst mit dem Versorgungsunternehmen ab…
So wurde es im Mietvertrag vereinbart.
Der Vermieter stellt keine Betriebskosten Abrechnung.
Muss sie nun noch die Heizkosten der Ölheizung tragen….?
Liebes Mietrecht-Team,
wie verhält es sich bei folgender Formulierung:
„Monatliche Heizkostenpauschale: 80,- Euro.
Sollten die jährlichen Heizkosten über 1000,- Euro steigen, besteht das Recht des Vermieters, die tatsächlich anfallenden Heizkosten für das angebrochene Jahr zu verlangen.“
Was gilt hier? Eine Pauschale schließt ja eine Rück- oder Nachforderung aus. Ist der Satz rechtens?
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
Guten Tag Mietrechtteam,
auch ich hätte da mal einige kleine Fragen…
1.
es ist uns aufgefallen, dass laut unserem Mietvertrag, die Betriebskosten nach Wohnfläche abzurechnen sind. „Die Betriebskosten werden – mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten – soweit der Verbrauch erfasst wird, nach dem Verbrauch abgerechnet, soweit dies möglich ist; im Übrigen soweit nichts anderes vereinbart wurde, nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§556a BGBG) und berechnet.“
In der Betriebskosten der Hausverwaltung wird aber Müllentsorgung und Wasser nach Personen abgerechnet.
Darf man das, obwohl es im Mietvertrag anders steht?
2. unsere Mülltonne, besser gesagt Müllcontainer ist zu groß und wird zu oft geleert. Dieses habe ich ebenfalls der Hausverwaltung mitgeteilt. Es hat sich aber auch in diesem Jahr nichts geändert. was kann ich noch tun? muss ich diese doppelten Kosten tragen?
Über eine kurze Resonanz wäre ich verbunden.
Grüße
d.s.
Hallo d.s.,
die Abrechnung der Betriebskosten muss in der Regel so erfolgen wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier ist es empfehlenswert, die Abrechnung überprüfen zu lassen. Das kann bei einem Mieterverein erfolgen. Dort können Sie sich auch beraten lassen, welche Möglichkeiten Sie in Bezug auf den Container und die Müllabfuhr haben.
Ihr Team von mietrecht.com
wir haben seit einigen wochen kein heisses wasser mehr so das wir weder duschen noch baden können.wie können wir uns verhalten
Hallo uwe n.,
wenden Sie sich an den Vermieter mit der Bitte nach einer zeitnahen Beseitigung der Mängel und einer Frist. Sie können eine Mietminderung ankündigen, wenn die Frist nicht eingehalten wird. Lassen Sie sich zur Höhe der Minderung am besten von einem Mieterverein beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo,
bei meinen Eltern wurde eine energetische Sanierung der Wohnanlage (neue Fenster, Dämmung u.s.w) durchgeführt, sowie die komplette Umgestaltung der Grünflächen vorgenommen worden. Die Maßnahmen dauerten über 1 Jahr und waren mit viel Lärm, Dreck und Unordnung verbunden. Meine Eltern haben jetzt eine Betriebskostenabrechnung bekommen, wo unter anderem die Pflege der Grünflächen, sowie aufgeführt sind. Müssen die Kosten von meinen Eltern getragen werden?
LG
Hallo Greta T.,
Ihre Eltern sollten die Abrechnung prüfen lassen und den Sachverhalt entsprechend schildern. Wir können leider keine rechtliche Einschätzung geben, ob die Kosten umgelegt werden dürfen. Am besten wenden Sie sich an einen Mieterverein, der die Prüfung der Abrechnung durchführt.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo, ich wohne seit November in einer neuen Wohnung.
Laut Vertrag sind 650 Euro Miete vereinbart + 120 Euro Heiz-und Warmwasser.
sonstige Betriebskosten-Vorauszahlung (siehe folg. Ziffer 2) : 0,00 Euro.
in Ziffer 2 sind die Betriebskosten geregelt:
Hier steht: dass neben der Miete vom Mieter zusätzlich die anfallenden Betriebskosten zu bezahlen sind.
Jetzt stellt sich mir die Frage, ob die Betriebskosten nun zu zahlen sind (weil ja Ziffer 2) oder eben nicht( weil ja 0,00 Euro also Vorauszahlung angegeben wurden.
Über Hilfe würde ich mich sehr freuen.
Ich habe seit 2015 eine neue Vermieterin somit auch einen neuen Mietvertrag bekommen. Die ganzen Jahre war die NK Abrechnung ohne Gebäudeversicherung und Haftpflicht. Was auch nicht im Mietvertrag verankert ist. Jetzt will die Vermieterin mir dies jedoch auf der NK Abrechnung 2018 in Rechnung stellen. Was kann ich tun und wie soll ich argumentieren? Als ich sie darauf aufmerksam machte, das die Gebäudeversicherung im Mietvertrag stehen muss, damit sie diese als NK berechnen kann, kam sie mit der Haftpflicht die sie mir in Rechnung stellen will.
Man muss sich ja nicht immer klein machen, wenn man im Recht ist! LG
Wenn ein Mietvertrag ab den 01.03.2019 beginnt, kann der Vermieter die Nebenkosten schon vorher Verlangen also für die Instandsetzung der Wohnug?
Hallo Hovestaedt,
in der Regel ist alles, was vor Beginn des Mietverhältnisses an Kosten anfällt, Sache des Vermieters. Ist mit dem diesem eine anteilige Kostenübernahme vereinbart, kann das anders aussehen. In der Regel ist die Instandsetzung auch Angelegenheit des Vermieters. Im Zweifel ist dann eine rechtliche Beratung zu empfehlen, falls die Kosten umgelegt werden.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo liebes Mietrecht-Team,
folgendes Anliegen:
Mietwohnung seit 01.09.18
lt. Vertrag gilt folgendes:
§4 Monatliche Miete:
– Wohnung derzeit netto: 680,-
– Stellplatz derzeit: 20,-
– KOSTEN DER KALTWASSERVERSORGUNG sowie Betriebskosten, monatliche Vorauszahlung derzeit: 100,-
= Gesamtzahlung derzeit monatlich: 800,-
§5 Betriebskosten:
Der Mieter trägt zusätzlich zur Miete die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung.
Insbesondere folgende Betriebskosten werden umgelegt SOFERN SIE ANFALLEN:
Grundsteuer, Ungezieferbekämfung, Hauswart, WASSERVERSORGUNG, Legionellenprüfung, Gartenpflege, Gemeinschafts-Antennenanlage, Entwässerung, Oberflächenwasserabgabe, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit…… (hier werden noch viele weitere Sachen aufgeführt).
Mein Problem ist jedoch folgendes:
Nach Einzug erhielt ich vom Wasserversorger eine Rechnung über 15€ (Wasser-/Abwassergebühr).
Als ich meinen Vermieter darauf aufmerksam machte, hieß es darauf, dass im Mietvertrag auch kein Wasser mit enthalten sei. Als ich meinte, dass es ja wortwörtlich im Vertrag drin stehe (siehe oben § 4 „…KOSTEN DER KALTWASSERVERSORGUNG…“) wurde auf die Formulierung “ sofern sie anfallen“ im §5 verwiesen.
Jetzt frage ich mich nun, ob denn mein Vermieter von mir die Kaltwasserversorgung mit abkassiert (in den 100,- Betriebskosten) oder nicht.
PS: Im Wohnungsübergabe-Protokoll wurde eine Kalt-Wasser Zählernummer incl. des Zählerstands festgehalten.
Ich danke euch herzlichst für eine Rückmeldung im Voraus!
Gruß
Jura
Hallo Jura,
in der Regel zählt die Kaltwasserversorgung mit zu den Betriebskosten, wenn der Verbrauch durch Wasseruhren bestimmt und abgelesen wird. In Ihrem Fall empfehlen wir Ihnen sich an einen Mieterverein zu wenden und die Abrechnung sowie den Mietvertrag prüfen zu lassen. Eine rechtliche Beratung können wir leider nicht anbieten.
Ihr Team von mietrecht.com
Das Treppenhaus in dem ich wohne ( 7 Familien) bekommt einen neuen Anstrich, seit ca. 4 Tagen (eine Person arbeitet) benutzt ständig das Treppenhaus Licht, obwohl es taghell ist. Wenn es dunkel wird, ist es natürlich normal.
Nur, müssen wir Mieter für die Mehrkosten aufkommen?
Würde mich über eine Antwort freuen
Vielen Dank
Wie sieht es den bei Wohnungen aus wo keine wasseruhr dran ist .und erst nach dem Jahr und Verbrauch auf die wohnpartei(Leute die in der Wohnung fest wohnen) aufgeteilt.
Problem ist wir haben ein neuen Mieter der hat 5 Kinder die Regelmässig da sind alle zwei Woche Und ferien Zeit er verbraucht viel mehr zählt aber weniger da im Mietvertrag mur eine Person ist.
Der Abrechnungszeitraum ist überschritten. Meine Betriebskosten sind unterteilt nach Heizkosten und Nebenkosten. Situation: Bei Heizkosten ergibt sich ein Guthaben für den Mieter, bei den Nebenkosten eine Nachzahlung. Frage: muss ich das Guthaben erstatten ohne die Nachzahlung gegenrechnen zu können oder kann ich den Differenzbetrag (also Guthaben – Nachzahlung) abrechnen?
Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Muss der Mieter die Wartung des Durchlauferhitzer bezahlen?
Guten Tag,
ich wohne seit 14 Jahren in einem Mehrfamilienhaus.
In diesem Jahr erhielt ich meine Nebenkostenabrechnung und zum erstenmal war die Grundsteuer und die Versicherung aufgeführt.
Die Grundsteuer ist nicht im Mietvertrag vereinbart–muss ich trotzdem zahlen?
Wie verhält es sich mit der Versicherung(Sach und-Haftpflichtversicherung im Mietvertag angegeben) nach so langer Zeit?
Können Sie mir helfen?
Mit freundlichen Grüßen
Gabi K.
Hallo K., Gabi,
lassen Sie die Abrechnung am besten von einem Mieterverein prüfen. Dieser kann Sie aich bezüglich der Vorgehensweise beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo, wir sind seit 19 Jahren Mieter einer 75 qm großen Wohnung. Seit 2 Jahren rechnet der Vermieter Instandhaltungskosten von 200 bzw. 140€ mit in den Betriebskosten mit ab. Ist das rechtens ?
Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar. Mit freundlichen Grüßen I. Thomas
Hallo Ingrid,
da eine Instandhaltung in der Regel notwendig ist, um den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten, fällt sie unter die Pflichten des Vermieters. Dieser hat entsprechend auch die Kosten zu tragen und kann diese üblicherweise nicht als Betriebskosten abrechnen.
Wir empfehlen Ihnen, einen Anwalt für Mietrecht einzuschalten.
Ihr Team von mietrecht.com