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Sperrfrist gilt auch für Personengesellschaften als Wohnungseigentümer
Erfolgt für eine Mietwohnung ein Eigentümerwechsel, muss eine Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung eingehalten werden. Erst wenn drei Jahre seit dem Verkauf der Wohnräume verstrichen sind, kann Eigenbedarf angemeldet werden. Dies legt § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) fest und wurde in einem Urteil vom 21.03.2018 des BGH bestätigt.
In dem zugrunde liegenden Fall ging es um eine 160 Quadratmeter große Wohnung. Diese wird seit 1981 von einem heute 70-jährigen Mieter zusammen mit seiner Frau und seiner Tochter bewohnt.
Die Wohnung wurde im Januar 2015 an einen neuen Eigentümer verkauft: eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Einer der Gesellschafter meldete Eigenbedarf an und kündigte im Mai 2015 das Mietverhältnis. Da er sich gerade von seiner Ehefrau getrennt hatte, benötigte er neue Wohnräume. Der Mieter widersprach der Eigenbedarfskündigung und machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend.
Das Gericht entschied jedoch, dass die Kündigung generell unzulässig sei, da bei Eigentümerwechsel eine dreijährige Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung eingehalten werden muss. Dies gilt auch, wenn der neue Vermieter eine GbR ist, wie § 577a Abs. 1a ganz deutlich festhält:
Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
- an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist […].
Eigentümerwechsel: Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung wird oft versucht zu umgehen
Der § 577a trägt eigentlich den Titel „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“.
Tatsächlich aber gilt die darin enthaltene Regelung einer Sperrfrist bei Wohnungserwerb durch eine Personengesellschaft auch dann, wenn die Mietwohnung nicht zur Eigentumswohnung umgewandelt werden soll.
Denn es gibt Vermieter, die diese gesetzliche Sperrfrist versuchen zu umgehen, indem sie eine Mietwohnung erwerben, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen und die Wohnung später in Wohneigentum umwandeln, um sie verkaufen zu können.
Über den Autor
Ich bin seit 4 Jahren Mieter in einer Eigentumswohnung. Mir (74 Jahre) und meiner Lebenspartnerin (72 Jahre) wurde bei Besichtigung und vor Abschluss des Mietvertrages mündlich zugesichert, dass wir bis zu unserem Lebensende in dieser Wohnung als Dauermieter verbleiben dürfen und dies der Vermieterin ausdrücklich angenehm wäre.
Auf der Grundlage dieser mündlichen Zusage (leider haben wir diese uns nicht schriftlich geben lassen) hat meine Lebenspartnerin ihr Einfamilienhaus kurzfristig verkauft und ich meinen Wohnsitz von Bayern nach Sachsen/Anhalt verlegt.
Wir haben die Wohnung mit hohem finanziellen Aufwand eingerichtet, z.B. durch Einbau einer maßgeschneiderten Küche und vielem mehr.
Nun wurde uns telefonisch die Verkaufsabsicht mitgeteilt.
Meine Frage:
Sollte ein Käufer die Wohnung mit Eigenbedarfsabsichten erwerben, gilt für uns nur die 3-monatige Kündigungsfrist oder kommt auch hier noch eine mindestens 3-jährige Sperrfrist in Frage?
Besteht unsererseits Entschädigungsansprüche an den alten Vermieter, da ja die neu erworbenen Eirichtungsgegenstände u.U. in einer Wohnung nicht verwendet werden können?
Für eine schnelle Auskunft wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
[Name von der Redaktion entfernt]
Ich wohne in einen Mietblock mit 88 Mietwohnungen in einer Mietwohnung. Diese soll verkauft werden. Tritt beim Verkauf die Sperrfrist in Kraft.
Die Antwort an Arne H. würde mich interessieren. Wir befinden uns im selben Stadium wie er damals…
Hi
I am living in an apartment with my wife, daughter (9 years) and new born son (3 months). My landlord is selling the apartment and the new owner will buy it for his own use.
My daughter is in grade 3 and grade 4 is very important to decide the type of school in Germany. Therefore I don’t want to leave the apartment till my daughter pass her 4th Grade which means until July 2025.
I am living in this apartment since April 2022.
My Question is that, do I have a right to reject and ask for extention because of my new born son who is just 3 months OLD and my daughter because of her schooling.
Please Suggest because I am in lot of pressure
Hallo,
besteht den gleiche Frist für Eigenbedarf Kündigung nach Eigentümerwechseln auch wenn ein Eigentümer an seine Töchter ein Haus geschenkt hat, und jetzt will die Töchter die Eigenbedarf Kündigung an Mietern einrichten?
Danke im Voraus für die Klärung
Hallo ich wohne zur Zeit in einem Haus zur Miete…welches verkauft wird..ich lebe da seit neun 9 jahren mit meinem Sohn.. und der wohnungsmarkt hier im Dorf ist sehr schlecht(man findet keine Wohnung)..meine frage ist wenn die neuen Eigentümer eine Eigenbedarf Kündigung mir schicken..und das werden sie,sie haben schon angemerkt das sie das haus für sich nutzen wollen..(2 Erwachsene 1 kind)..wie lange ist meine Kündigungsfrist..und was ist wenn ich einfach keine wohnung hier im Dorf finde…arbeite hier, mein sohn geht auf eine Schule im Landkreis.
Mfg Arne h
Guten Tag,
Eine Frage.ich bewohne eine Wohnung in einem Haus,das verkauft wird.
Also es findet ein Eigentümerwechsel statt.
Das Haus ist sehr gross und eine gesamt Wohnfläche von ca.470Quadratmeter.
Die anderen beiden Wohnungen in diesem Haus stehen leer.
Wenn der neue Eigentümer mit nur max.4 Personen in das Haus einzieht, kann er für meine Wohnung Eigenbedarf anmelden.?
Oder muss er bei der Größe des Hauses und der Wohnfläche den Eigenbedarf begründen?
Lg und danke für die Antwort
Guten Tag,
ich wohne seit dem01,04,2011 zur Miete in einer Eigentumswohnung, Jetzt wird die Wohnung verkauft und es kommen Leute um die Wohnung zu besichtigen. Meine Frage bin ich als Mieter verpflichtet diese Leute zur Besichtigung immer reinzulassen oder gibt es eine Möglichkeit das zu unterbinden, ich bin ja kein Museum.
Meine andere Frage, bei einer Eigenbedarfskündigung gilt da auch eine Sperrfrist von 3 Jahren oder nur die normale Kündigungszeit?
Danke
Hallo Siglinde,
in gewissen Maße müssen Besichtigungen von Mietern geduldet und zugelassen werden (vgl. BGH, 04.06.2014 –VIII ZR 289/13 und AG Hamburg, 23. 02. 2006 –49 C 513/05). Ein Verkauf stellt in der Regel einen Grund für eine Besichtigung dar, diese müssen jedoch rechtzeitig schriftlich angekündigt sein und sich in den üblichen Besichtigungszeiten an Werktagen befinden.
Zu Ihrer zweiten Frage: Eine Sperrfrist tritt bei einer Eigenbedarfskündigung nur dann ein, wenn eine Mietwohnung in einem Miethaus während der Mietzeit des Mieters zu einer eigenständigen Eigentumswohnung umgewandelt und dann an Dritte verkauft wird. War die Wohnung bei Anmietung bereits eine eigenständige Eigentumswohnung, gelten nur die Kündigungsfristen jedoch keine Sperrfrist. Zudem kann regional eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren bestehen.
Da wir keine rechtliche Beratung an bieten, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mieterverein zu wenden und mit diesem gemeinsam den Sachverhalt zu klären.
Ihr Team von mietrecht.com
Nun versuchen Juristen die Umgehung der Sperrfrist hiermit zu begründen :
Die neue Eigentümerin ist eine Einzelperson und als Immobilienhändlerin tätig…..
insofern steht ihr die Eigenbedarfskündigung für Wohnungsumwandlung in Immobilienbüro zu….
Stimmt das ?
Hallo Elke B.,
in der Regel gilt eine Sperrfrist, sofern eine solche in der Region durch die Behörden bestimmt wurde, nach der Umwandlung in Wohneigentum für alle neuen Eigentümer. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, sollten Sie sich an einen Mieterverein oder einen fachkundigen Anwalt wenden.
Ihr Team von mietrecht.com