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Gibt es bestimmte Mieterpflichten bei einem Auszug?
Auszuziehen ist für die meisten mit viel Stress verbunden. Sachen packen, Zimmer ausräumen, die Wohnung so herrichten, wie es vereinbart ist und dann einen Übergabetermin finden – vieles muss geplant und organisiert werden. Warum ein Auszug bzw. Umzug ansteht, kann eine Vielzahl von Gründen haben, das was dafür getan werden muss, ist in den groben Punkten allerdings meist das Gleiche.
Doch welche Pflichten haben Mieter bei einem Auszug und welche Rechte können sie gelten machen? Das sind dann die entscheidenden Fragen, die das Umziehen einfach oder auch sehr schwierig gestalten können. Was beispielsweise während einer Wohnungsübergabe bei einem Auszug wichtig ist oder ob Vermieter einen Nachmieter akzeptieren müssen, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.
Das Wichtigste zum Auszug
Nein, die volle Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlung ist bis zum Ende des Mietverhältnisses zu entrichten. Ausnahmen sind nur mit Einverständnis des Vermieters möglich.
Nein, Vermieter müssen einen Nachmieter nicht akzeptieren. Mieter sind an die Kündigungsfristen gebunden und müssen diese beachten.
Nein, die Kaution kann nicht dazu verwendet werden, die Miete während der Kündigungsfrist nicht mehr zu zahlen.
Sind keine Zahlungen mehr offen und keine Schäden im Übergabeprotokoll festgehalten, ist ein längerer Einbehalt der Kaution schwer zu begründen. Hier fordert CONNY Begründungen und Belege an und erwirkt andernfalls eine Rückerstattung für den Kunden.
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Inhaltsverzeichnis
Mietrecht: Was ein Auszug beinhaltet
Möchten oder müssen Mieter aus der Wohnung ausziehen, gibt es einiges zu beachten. Viele Irrtümer oder Mythen ranken sich darum, was zu tun ist bzw. welche Rechte Mieter haben.
Dabei kann es allerdings böse Folgen haben, wenn Mieter und Vermieter nicht wissen, was rechtlich zulässig bzw. auch vorgeschrieben ist.
Die größten Unstimmigkeiten entstehen oft bei Themen wie den Schönheitsreparaturen, dem Auszugszeitpunkt oder auch wenn es darum geht, ob die Miete noch gezahlt werden muss und wie viel Kaution einbehalten werden darf. Aber auch wenn Mieter früher aus der Wohnung wollen und einen Nachtmieter suchen, kann das zu Problemen führen.
In der Regel beginnt ein Auszug mit der Kündigung des Mietverhältnisses. Je nachdem wer die Kündigung ausspricht, müssen unterschiedlich lange Kündigungsfristen beachtet werden. Diese Frist dient dann dazu, die persönlichen Sachen zusammenzuräumen und aus der alten Mietsache in das neue Zuhause zu bringen. Ist die Wohnung leer, stehen dann die Schönheitsreparaturen an, die zum Übergabetag abgeschlossen sein sollten. Mit dem Ende der Kündigungsfrist ist dann die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben, was den Auszug an sich in der Regel abschließt.
Ausziehen: Was Mieter beachten müssen
Ein der häufigsten Fragen im Zusammenhang mit einem Auszug kommt dann auf, wenn die Wohnung leer ist und es ums Renovieren geht. Grundsätzlich ist hier wichtig, in welchem Zustand die Wohnung an den Mieter zuvor übergeben wurde, was im Mietvertrag vereinbart ist und wie sowie der Fakt, dass es sich nur um Schönheitsreparaturen handeln darf. Letzteres betrifft den Zustand der Mietsache, wenn keine großen vom Mieter verursachten Schäden vorhanden sind, sondern lediglich gebrauchstypische Spuren vom Wohnen.
Nicht immer muss auch renoviert bzw. gestrichen werden. Wichtig ist hier auch, ob die Klauseln im Mietvertrag gültig sind. Überträgt ein Vermieter die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist das in der Regel nur zulässig, wenn sie keine starren Formulierungen enthält. Ist bestimmt, dass beim Auszug Mieter immer streichen müssen, ist das üblicherweise unwirksam. Auch bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung sind generelle Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen meist nicht zulässig. Im Zweifelsfall sollten Mieter die Klauseln, zum Beispiel bei einem Mieterverein, auf ihre Gültigkeit hin prüfen lassen.
Ebenfalls zu Schwierigkeiten oder Missverständnissen führt die Frage nach der Kaution. Oft wird angenommen, dass die Kaution sozusagen als Ausgleich für noch ausstehende Mietzahlungen während der Kündigungsfrist verwendet werden kann. Dem ist allerdings nicht so. Mietzahlungen müssen bis zum vertraglichen Ende des Mietverhältnisses getätigt werden.
Die Kaution ist zweckgebunden und darf vom Vermieter nur zu Abdeckung von Ansprüchen gegenüber den Mietern verwendet werden. Dies bezieht sich auf Schäden in der Wohnung, nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen oder auch auf Nachforderungen bei der Betriebskostenabrechnung. Im Zusammenhang mit der Miete, kann die Kaution nur verwendet werden, wenn bereits vorher Rückstände angefallen sind. Die Kaution kann dann dem Ausgleich dienen.
Ist ein Auszug vor Mietende möglich?
Wichtig ist für viele Mieter auch die Frage, ob ein Auszug vor dem Vertragsende die noch fällige Miete erspart. In der Regel ist das jedoch nicht der Fall, denn wie erwähnt, muss die volle Miete inklusive Vorauszahlungen bis zum Ende der Kündigungsfrist gezahlt werden. Das hat üblicherweise zur Folge, dass eine Zeit lang doppelte Miete, für die alte und die neue Wohnung, zu leisten ist. Und das gilt auch dann, wenn der Mieter die alte Wohnung schon längst verlassen hat.
Da bietet sich ein Nachmieter doch an. Stellen Mieter diesen, ist früher auszuziehen gar Problem mehr. Oder etwa doch? Der Haken ist, dass Vermieter einen Nachmieter nicht akzeptieren müssen.
Mieter sind verpflichtet, die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist zu beachten. Ein Nachmieter ist dann eine Kulanzhandlung des Vermieters, stellt jedoch kein Recht des Mieters dar.
Ein Auszug vor dem Mietende kann jedoch auch ohne Nachmieter möglich sein, zum Beispiel dann, wenn Vermieter dem frühzeitigen Ende der Kündigungsfrist zustimmen, weil diese selbst bereits einen neuen Mieter gefunden haben.
Übergabeprotokoll und Nebenkostenabrechnung: Beides sind wichtige Themen
Steht der Übergabetermin dann an, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter darauf achten, dass ein Wohnungsübergabeprotokoll für den Auszug angefertigt wird. Hilfreiche und umfassende Muster für ein Übergabeprotokoll für eine Wohnung finden Sie z. B. auf www.formblitz.de. Das dient der Sicherheit beider Parteien, denn in diesem werden der Zustand der Wohnung auch in der Regel die Zählerstände festgehalten.
Letzteres ist dann für die Nebenkostenabrechnung wichtig. Die Frist für diese beträgt nach einem Auszug zwölf Monate nach Abrechnungszeitraum. Ziehen Mieter beispielsweise im März aus und endet der Abrechnungszeitraum erst im Dezember, endet die Frist in diesem Fall erst am 31.12. des darauffolgenden Jahres und kann dann bis zu 21 Monate umfassen.
Die Nebenkostenabrechnung bei einem Auszug sollte dann nur den anteiligen Verbrauch bzw. Kosten bis zum Mietvertragsende beinhalten. Bei Rückforderungen aus dieser Abrechnung kann dann der einbehaltene Teil der Kaution verwendet werden.
Was kann der Vermieter bei einem Auszug verlangen?
Selbstverständlich haben auch Vermieter bei einem Auszug Rechte. Zu diesen gehört unter anderem auch, dass eine Besichtigung der Wohnung für potentielle Nachmieter ermöglicht werden muss. Von den Mietern kann also im Rahmen eines gewissen Maßes der Zugang zur Wohnung verlangt werden. Die Zustimmung des Mieters muss allerdings immer vorliegen.
Die Übergabe der Wohnung findet in der Regel statt, wenn die Kündigungsfrist endet – meist am letzten Tag dieser oder danach. Vermieter können sich bei der Übergabe durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. So können Hausverwalter, die eine Vollmacht besitzen, eine Übergabe im Namen des Vermieters durchführen.
Was ist zu tun, wenn der Mieter nicht auszieht?
Zieht ein Mieter nach dem Ende der Kündigungsfrist nicht aus, sollten Vermieter tätig werden und der weiteren Nutzung der Mietsache schriftlich widersprechen. Ansonsten könnte sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern und der Auszug in weite Ferne rücken.
Wichtig in diesem Zusammenhang ist § 545 S.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.
Im weiteren Verlauf stehen dann die Räumungsklage sowie eine Zwangsräumung im Raum. Diesbezüglich sollten sich Vermieter allerdings rechtlich beraten lassen.
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Hallo
Wir haben zum 31.12 gekündigt dürfen die neun Nachmieter mir einer Rechnung zustellen das Sie Ihre Sachen
noch nicht abstellen konnten in der Wohnung obwohl deren Vertrag erst ab den 01.01. anfing?
Meine zweite Frage wäre, dürfen die neuen Nachmieter mir eine Rechnung stellen weil ich nicht geschafft habe die Wände zu streichen?Dafür habe doch die Kaution bezahlt.
Mfg
Guten Tag,
ich habe meine Wohnung fristgerecht gekündigt und meine Miete bis 31. Januar 2024 gezahlt. Die Wohnung war bereits zu Wheinachten 2023 schon fertig renoviert. Haben die komplette Wohnung neu gestrichen, weiter habe ich 4 gebohrte Löcher in der Wand sauber verspachtelt, alle Räume inkl. Bad wurden gereinigt (Fliesen abgewaschen, Wanne und Duschwand mit Spezialreiniger gesäubert, alle Böden aufgewaschen, usw.) Heute, am 27.01.2024 verlangt er von mir Geld für die Batterie für die Funkklingel an der Wohnungstüre direkt die ich aber nie benutzt habe da ich eine Hauseingangsklingel bzw. Anlage hatte, dann für Batterie im Rauchmelder, für 2 defekte Leuchtkörper in fest verbauten Strahlern, für Schäden am mehr als schlecht verlegten Laminatboden an dem ich mich ohne Schlappen schon des öfteren verletzt habe. Und es ginge noch weiter so………….. was sagen sie dazu, muss das so sein ?
Grüße Manuel
Ich muß aus meiner alten Wohnung ausziehen und darf der Vermieter verlangen das ich ihm meinen neuen Mietvertrag zeige
Guten Abend. Mein Untermieter ist zum01. 11 ausgezogen. Hat aber noch die Waschmaschine in der Waschküche im Haus, wo er ausgezogen ist. Verlangt von mir die Waschküchentüre auf zu lassen, damit er seine Wäsche waschen kann. Das geht doch rechtens garnicht, weil ja der Strom über die ausgezogene Wohnung läuft. Muss ich ihm den zutritt in die Waschküche gewähren, da ich die Türe immer zu schließen muss, damit keiner von der Waschküche aus in das Haus rein kommt? Ich hoffe auf eine Antwort 😊 Vg
Ich wohne 15 Monate inder Wohnung und habe zum 31.9. 2022 gekündigt. Ich ziehe aber schon am 27.8. Diesen Monat aus muß ich die Wohnung renovieren obwohl ich nur so kurz hier gewohnt habe. Und hat der Vermieter das Recht die Kaution zu behalten oder nur teilweise auszuzahlen .Ich bitte um Antwort Dankeschön
Wir müssen ausziehen und haben vom Vormieter blisses übernommenen natürlich würde da vom Vormieter in den Fenster Rahmen gebohrt meine Frage ist ob ich diese Löcher sage ich jetzt mal verschließen muss oder nicht da ich die Wohnung ja so übernommen habe
Hallo brauche dringend Hilfe
Ich habe folgendes Problem ich und meine Partnerin haben getrennte Wohnungen und wir erwarten ein Baby zu 30.9.22 beide Wohnungen sind zu klein wir benötigen daher eine 2,5 Zimmer. Mein Problem ist das meine volljährige Tochter derzeit bei mir wohnt nur Polizeilich gemeldet die Verwaltung weiß nicht in 1zimmer Wohnung die auch eine passende Wohnung sucht ( Vollzeit Arbeit ) und Nebenjob hat sie. Wäre es möglich wenn ich mit meiner Partnerin eine Wohnung gefunden habe das sie mein Vertrag übernimmt ? Sie ist auch bereit mehr Miete zu zahlen.
Mit freundlichen Grüßen
Ich wohne seit einem Jahr in einer Wohnung betreutes wohnen und will im Dezember umziehen. Muß ich die Wohnung renovieren
Hallo,meine Frage.Habe meine Wohnung nach drei Jahren gekündigt.Bei Einzug alles selbst renoviert und Laminat gelegt.Jetzt soll ich bei Auszug alles wieder in den Alten Zustand versetzen.ist das rechtens?
Ich habe eine ganz dringende Frage: Meine Tochter möchte aus Ihrer Wohnung ausziehen und hat sich auch schon einige neue angeschaut– jedoch ist das Problem das der jetzige Verwalter ihr keine Vormietvertragsbescheinigung ausstellt!
Ist er dazu nicht verpflichtet?
Guten Tag mein Freund am 18.2.2021 in der Wohnung verstorben ich kann nicht mehr mit meiner 4 jährigen Tochter da wohnen psychi beginnt außer dem ist die Wohnung zu teuer jetzt kann ich da irgenwie eher raus zum 1.5
Hallo, ich wohne in einer Mietwohnung seit 10 Jahren, damals habe ich die Wohnung mit Fließen übernommen und unterschrieben, dass ich die Fliesen übernehme, jetzt wollen wir ausziehen und der Vermieter verlangt, dass wir die Fliesen entfernen müssen und das Boden glatt machen müssen.
Muss ich die Fliesen entfernen, obwohl ich es nicht gelegt habe und nur übernommen habe.
Hallo wir haben einen Mieter der vor zweieinhalb Jahren neue Vinylboden in die Wohnung gelegt hat und jetzt plötzlich auszieht und möchte dass wir uns an diesen Kosten beteiligen. Sind wir dazu verpflichtet?
Hallo liebes Team,
Ich ziehe zum Ende des Monats aus meiner Wohnung aus.
Der Vermieter verlangt neben Schönheitsreparaturen (Löcher füllen etc) auch, dass die Wohnung einwandfrei (nicht fleckig, frisches weiß auf allen Wänden und Decken) gestrichen ist.
Bei Einzug war die Wohnung renoviert, ich habe dort 5 Jahre gewohnt.
Muss ich wirklich die ganze Wohnung neu streichen?
Vielen Dank im voraus.
Mirko
Hallo mein Sohn ist zwei Monate früher von der Wohnung ausgezogen, wir haben auch fristgerecht und pünktlich die Miete bezahlt.Am Ende werden die Strom und Heizungsanlage abgelesen. Muss ich für die Kosten aufkommen?!
Hallo ich habe eine Mindestmietdauer von 1 Jahr.Möchte aber aus finanziellen Gründen eher in eine bezahlbare Wohnung umziehen…Um einen passenden Nachmieter muss ich mich kümmern…Aber die Makler wollen eine Zahlung zur Deckung ihrer Kosten…(Schufaprüfungen,Schriftverkehr etc.) von 230 Euro.Ist das rechtens???Vg
Hallo an das Team,
ich habe eine renovierte Wohnung seit acht Jahren bewohnt. Habe in meinem Mietvertrag Schönheitsreparaturen durchzuführen etc..
Nun sollen eventuell Türen abgeschliffen und dann gestrichen und im Bad die Silikonleisten erneuert werden. Bin ich trotz meines Mietvertrages von 2012 verpflichtet dass alles zu bezahlen und auszuführen?
Bitte um Rückmeldung.
Beste Grüsse
S.Y
Hallo Sezan S,
das Streichen der Türen kann durchaus in den Bereich der Schönheitsreparaturen fallen. Ist in Ihrem Mietvertrag nicht bestimmt, welche Gegenstände bzw. Bereich der Wohnung zu renovieren sind, müssen Sie die Türen ebenfalls streichen. Das Ausbessern von Silikonfugen fällt in der Regel in den Verantwortungsbereich des Vermieters, da es sich um eine Instandhaltung handelt. Auch wenn im Mietvertrag Kleinreparaturen vereinbart sind, gehören Silikonfugen üblicherweise nicht dazu. Lassen Sie sich am besten einmal ausführlich bei einem Mieterverein beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Guten Tag,
Folgende Frage: Mein Mieter (seit 2014) zieht zum 31.10.19 aus. Aufgrund einer kompletten anstehenden Balkonsanierung, die ursprünglich für kommenden Frühjahr angedacht war, will ich diese Maßnahme – bevor evtl. ein neuer Mieter einzieht – noch auf diesen Herbst vorziehen. Ich habe dieses dem Mieter mitgeteilt und um Einlass in die Wohnung gebeten, da Ausmessen, Materialbeschaffung und die Fertigstellung einige Zeit beanspruchen werden, da es sich um eine größere Sache handelt. Es ist wichtig, dass es nicht zu spät im Jahr wird und die Maßnahme vor schlechten Wetterverhältnissen und Frost durchgeführt wird. Die Bitte an den Mieter wurde auch entsprechend begründet (berechtigtes Interesse) und es wurden ihm ein großer Zeitrahmen angeboten, innerhalb dessen er mit mir einen Termin absprechen kann, wann es ihm passt.
Leider reagiert der Mieter nicht. Anscheinend verweigert er mir meine Bitte.
Ich bitte um Ihre Stellungnahme/Meinung zu diesem Sachverhalt.
Hallo Christiane B.,
wir können keine rechtliche Einschätzung bzw. Beratung anbieten. Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt bezüglich des weiteren Vorgehens.
Ihr Team von mietrecht.com
Meine Mutter bekam nach über 20 Jahren, die Kündigung wegen Sanierung, ist das rechtens, meine ist 81 jahre…muss sie das hinnehmen?
Hallo Birgit H,
lassen Sie die Kündigung bei einem Mieterverein oder von einem Anwalt auf Rechtmäßigkeit prüfen. Wir können das nicht beurteilen.
Ihr Team von mietrecht.com