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Wird ein Mietvertrag abgeschlossen, wird häufig vereinbart, dass der Mieter mit der Miete auch einen Teil der Betriebskosten zu zahlen hat, die dem Vermieter durch die Betreibung der Wohnung oder des Gebäudes entstehen.
Diese Zahlung kann auf zwei verschiedene Arten festgelegt werden: als Betriebskostenpauschale oder – was wesentlich häufiger vorkommt – als Betriebskostenvorauszahlung.
Aber was genau ist eine Betriebskostenvorauszahlung und worin besteht der Unterschied zur Pauschale? Wann kann eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung erfolgen? Diese und weitere Fragen beantworten wir im nachfolgenden Ratgeber.
Das Wichtigste zur Betriebskostenvorauszahlung
Bei einer Betriebskostenvorauszahlung muss eine jährliche Betriebskostenabrechnung erfolgen.
Ja, ein Vorauszahlung der Betriebskosten muss im Mietvertrag festgehalten sein. Ohne eine solche Vereinbarung, müssen Mieter keine Betriebskosten vorab leisten.
Die Vorauszahlung der Betriebskosten kann nach einer Abrechnung sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter angepasst werden.
Inhaltsverzeichnis
Betriebskostenvorauszahlung – eine Definition
Wird eine Betriebskostenvorauszahlung (oder „BK-Vorauszahlung“) im Mietvertrag vereinbart, hat der Mieter jeden Monat einen festgelegten Betrag zur Deckung der Betriebskosten, die dem Vermieter entstehen, zu zahlen.
Allerdings lassen sich nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Folgende Kostenpunkte muss der Vermieter vollständig selbst bezahlen:
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Verwaltungsarbeit
- Leerstandskosten
- Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen
- Einkommenssteuer für Mieteinnahmen
- einmalige Kosten wie Ungezieferbekämpfung und die Abfuhr von Schutt oder Gartenabfällen
Die übrigen Nebenkosten können jedoch anteilig beim Mieter geltend gemacht werden. Dazu gehören z. B. die Grundsteuer, die Heiz- und Warmwasserkosten, die Gebühren für Abwasser und Müllabfuhr oder die Sach- und Haftpflichtversicherungen.
Wird die Zahlung als Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag vereinbart, hat der Vermieter eine jährliche Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Diese zeigt den Verbrauch des Mieters während des Abrechnungszeitraums an und listet auf, welche Betriebskosten dem Vermieter tatsächlich entstanden sind.
Wozu dient die Abrechnung bei der Betriebskostenvorauszahlung?
Mit der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung ist ein direkter Vergleich möglich zwischen den Betriebskosten, die der Mieter durch seinen Verbrauch verursacht hat, und dem Betrag, den er mit der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung gezahlt hat.
War die monatliche Betriebskostenvorauszahlung zu hoch angesetzt und der Mieter hat mehr bezahlt, als sein realer Verbrauch rechtfertigt, steht ihm eine Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlung zu: Der Vermieter hat das Guthaben an den Mieter zurückzuzahlen.
Hat der Mieter dagegen mit der Betriebskostenvorauszahlung zu wenig bezahlt, um die tatsächlich entstandenen Betriebskosten abzudecken, kann der Vermieter die Nachzahlung des Differenzbetrags verlangen.
Wann erfolgt eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung?
Die Betriebskostenabrechnung kann auch dazu dienen, die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung neu zu berechnen, indem diese an die entstandenen Kosten angepasst wird.
Der Vermieter kann also den Betrag der Betriebskostenvorauszahlung für den kommenden Abrechnungszeitraum erhöhen, wenn er nach der Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung vom Mieter einfordern konnte.
Umgekehrt kann die Vorauszahlung der Betriebskosten verringert werden, wenn der Mieter zuvor zu viel bezahlt und nach der Abrechnung eine Rückzahlung erhalten hat.
Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, für die Betriebskostenzahlung eine Anpassung der Miete vorzunehmen. Dies kann dazu führen, dass der Mieter jedes Jahr aufs Neue eine Nachzahlung erbringen muss, weil der Vermieter keine Erhöhung der Vorauszahlung für die Betriebskosten vornimmt.
In diesem Fall kann die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung auch durch den Mieter erfolgen. Dies geht aus § 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hervor.
Über den Autor
Sehr geehrte Damen und Herren,
leider habe ich bei Ihnen nicht den passenden Artikel finden können.
Das Mehrfamilienhaus in dem ich wohne, hat seit 01.11.2023 einen neuen Besitzer.
Bis dorthin haben alle Mieter eine Betriebskostenpauschale an den alten Vermieter bezahlt und es wurde dementsprechend keine Betriebskostenabrechnung erstellt und ausgegeben.
Der neue Vermieter hat vor wenigen Tagen durch eine Hausverwaltung ein Schreiben zugeschickt, indem er die Betriebskostenpauschale durch einen Betriebskostenvorschuss ersetzen möchte.
Meine Frage hierbei:
Kann er dies so kurz nach der Übernahme der Immobilie durchsetzen, auch wenn er dies zum Jahresbeginn 2024 ankündigt. Zusätzlich dürfte das Schriftstück nicht rechtskräftig werden, da die Hausverwaltung in der Anschrift auf diesem zu unterschreibenden Schriftstück einen Schreibfehler hat?
Wie wäre es nun richtig, sich zu verhalten?
Vielen Dank für Ihre Bemühung.
VG
Andi
mein Vermieter hat unsere Betriebskostenvorrauszahlung um fast das 4fache erhöht.
Ist es gesetzlich festgehalten wie weit die Betriebskostevorrausszahlung erhöht werden darf?
Danke
Was wenn Vorauszahlungen für Heizung und Wasser im Vertrag stehen, bei den VZ für Betriebskosten aber leer bleibt. Konkret geht es um eine Nachzahlung von rund 700,00€, was fast genau die Betriebskosten ausmacht. Vielen Dank vorab.
Veronika
Danke für die sehr verständliche erklärung. Dennoch eine Frage, ich als Vermieter habe etwas spontan eine möblierte Wohnung zu vermieten. Die Abrchnung der Betriebskosten ist sehr schwer, weil mein Haus noch nicht über die nötigen Wasser oder Stromzähler verfügt. Deswegen hätte ich gern eine Betriebskostenpauschale, die auch Heizung und Warmwasser beinhaltet. Warum ist das verboten?
Hallo Veronika B,
die Heizkostenverordnung bestimmt, dass mindestens 50 % der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig bestimmt werden. Das bedeutet, dass hier eine Pauschale nicht auf alle Kosten anwendbar ist. Vermieter sind in der Regel verpflichtet, diese Kosten abhängig vom Verbrauch zu bestimmen. In Ausnahmen kann eine Pauschale möglich sein, ob eine solche in Ihrem Fall zutrifft, können wir nicht beurteilen. Lassen Sie sich am besten von einem fachkundigen Anwalt beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo, Muss im gewerbemietvetrag, wenn die Betriebskostenvorauszahlung schriftlich fixiert wurde, auch auf die Betriebskostenverordnung hingewiesen werden? Bzw. Muss man sie ausweisen oder reicht die Angabe der Vorauszahlung?
Lg
ja danke für die Erklärung. Frage dazu: Wie ist es, wenn Abrechnung sachlich und rechnerish fehlerhaft ist und somit Nachforderung nicht gezahlt wird- (z. B sollen Teile von Gewerbe keine BK leisten, dafür Mieter mehr)
Muß man auf Grund dieser ungerechtfertigen Nachforderung, die nicht geleistet wird, erhöhte Vorauszahlung leisten, was bedeuten würde, falsche Abrechnung auch im kommenden Jahr aber keine Rückerstattung- wie bereits gehabt…..?
Hallo dama,
ist die Abrechnung fehlerhaft, können Sie dieser widersprechen und eine korrekte Abrechnung verlangen. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, sich diesbezüglich an einen Mieterverein oder anwalt zu wenden.
Ihr Team von mietrecht.com
Sehr geehrte Damen und Herren
seit Feb.2022 bekommen wir eine unterjährige Heizkosten information zugestelltvom Messdienstleiter Brunata, Nun stellte sich aber heraus bzw schon im Febr.2022.Das die Funkheizkostenzähler am Heizkörper zum Jahreswechsel nicht auf 00 gestellt wurden ,also automatisch.
Die monatliche Heizkosten informatin Monat Januar2022 sind exorbitant hoch.Weil die die Einheiten vom gesamten Jahr 2021 auf den Monat Jan 22 aufgeschlagen worden .
Man verspricht immer wieder eine Korrektur der Daten aber bis jetzt ist noch nichts geschehen .
Unser Vermieter verweisst immer auf die Fa, Brunata!
Diese sagen wieder wir arbeiten dran .Wir müssen aber für die monatlichen Informationen bezahlen .
Ich bitte ganz herzlich als Rentner um Unterstützung
Mit freundlichen Grüssen
U.Brämer