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Mit der Zahlung der Wohnungsmiete wird häufig auch eine Zahlung der Betriebskosten vereinbart. Das bedeutet, dass der Mieter die Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum an der Wohnung oder am Gebäude entstehen, anteilig übernimmt.
Dabei existieren zwei mögliche Zahlungsarten. Häufig wird sich auf eine Vorauszahlung der Betriebskosten geeinigt, es kann aber auch Betriebskostenpauschale vereinbart werden.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, was es bedeutet, wenn pauschale Betriebskosten im Mietvertrag festgelegt werden, wo der Unterschied zur Betriebskostenvorauszahlung liegt und wann eine Betriebskostenpauschale erhöht werden kann.
Das Wichtigste zur Betriebskostenpauschale
Bei eine Pauschale werden die Betriebskosten als feste Summe vom Mieter an den Vermieter entrichtet. In der Regel ist diese dann verbrauchsunabhängig.
Werden Betriebskosten als Pauschale gezahlt, erfolgt keine Betriebskostenabrechnung.
Im Mietvertrag wird festgelegt, wie Mieter die Betriebskosten entrichten. Eine Anpassung der Betriebskostenpauschale ist zulässig, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wird.
Inhaltsverzeichnis
Betriebskostenpauschale im Mietvertrag – was heißt das?
Wird im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, stimmt der Mieter zu, jeden Monat einen feststehenden pauschalen Betrag zur Deckung der Betriebskosten an den Vermieter zu zahlen. Diese Betriebskostenpauschale ist in der Regel Bestandteil der vereinbarten Miete.
Nach dem gleichen Prinzip funktioniert allerdings auch die Betriebskostenvorauszahlung. Wo ist also der Unterschied? Das ist schnell beantwortet: Im Gegensatz zur Vorauszahlung erfolgt bei der Betriebskostenpauschale keine jährliche Abrechnung der entstandenen Betriebskosten.
Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale werden sämtliche Betriebskosten abgegolten. Da jedoch keine Betriebskostenabrechnung erfolgt, gibt es auch keinen Vergleich, ob der mit der Betriebskostenpauschale gezahlte Betrag den tatsächlichen Verbrauch abdeckt. Das hat zwei Auswirkungen:
- Hat der Mieter durch einen hohen Verbrauch höhere Betriebskosten verursacht, als mit der Betriebskostenpauschale bezahlt wurden, hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Nachzahlung des Differenzbetrags.
- Hat der Mieter durch einen niedrigen Verbrauch weniger Betriebskosten verursacht, als mit der Betriebskostenpauschale bezahlt wurden, hat er keinen Anspruch auf eine Rückzahlung des Guthabens durch den Vermieter.
Ist eine Anpassung der Betriebskostenpauschale möglich?
Da pauschale Betriebskosten gezahlt werden, ohne dass eine Abrechnung am Jahresende aufgestellt wird, sind Vermieter oft vor die Frage gestellt, ob sie die im Mietvertrag festgelegte Betriebskostenpauschale verändern dürfen.
Tatsächlich ist eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale unter gewissen Bedingungen zulässig:
- Die Möglichkeit einer Anpassung der Betriebskostenpauschale muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein.
- Es muss vertraglich aufgeführt werden, für welche Betriebskosten die Pauschale festgelegt ist, die angepasst werden soll.
- Die Anpassung der Betriebskostenpauschale muss in schriftlicher Form angekündigt werden. Der Vermieter muss dabei nachvollziehbare Gründe angeben.
Berechnung der Betriebskostenpauschale: Welche Betriebskosten fallen darunter?
Möchte der Vermieter die Höhe der Betriebskostenpauschale festlegen, sollte er auf seine Erfahrungen zurückgreifen und gleichzeitig einen kleinen Puffer einplanen, für den Fall, dass sich Preiserhöhungen ergeben.
Dabei ist zu beachten, dass nicht sämtliche Nebenkosten, die dem Vermieter entstehen, auf den Mieter umgelegt werden können. Das betrifft:
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Verwaltungsarbeit
- Leerstandskosten
- Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen
- Einkommenssteuer für Mieteinnahmen
- einmalige Kosten wie Ungezieferbekämpfung und die Abfuhr von Schutt oder Gartenabfällen
Die übrigen Betriebskosten wie Grundsteuer, Abwassergebühr, Gebäudereinigungskosten, Heizungs- und Warmwasserkosten etc. können wiederum vom Mieter anteilig eingefordert werden – und fast alle auch als Betriebskostenpauschale.
Eine Ausnahme bilden die Kosten für die Beheizung und die Versorgung mit Warmwasser, weil diese im deutschen Mietrecht gesondert in der sog. Heizkostenverordnung geregelt sind.
Diese „warmen Betriebskosten“ dürfen in der Regel nur als Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden.
Über den Autor
Wir wohnen seit 39 Jahren in einer Mietwohnung und haben einen entsprechend alten Mietvertrag, in dem steht, dass wir neben der Heizkostenabrechnung einen monatlichen festen Betrag an Betriebskosten zu zahlen haben.
Die Betriebskosten wurden auch nie abgerechnet. Nach ca. 20 Jahren, erhielten wir eine Schreiben, dass die Betriebskosten gestiegen seien und der Vermieter kündigte an, dass er die Pauschale um 100% erhöhen möchte. Wir stimmten der Erhöhung zu.
Bis zum Jahr 2020 erhielten wir keine Abrechnung, zahlten also die Pauschale.
Nun erhielten wir Anfang Dezember 2022 für 2021 eine Betriebskostenabrechnung bezogen auf die Quadratmeter unser Wohnung, mit der Ankündigung, dass diese mit steigenden Betriebskosten erhöht, mit fallenden Kosten niedriger wird. Mit keinem Wort wurde unsere Pauschale erwähnt. Können wir uns gegen eine Abrechnung der Betriebskosten wehren?
Guten Tag,
Ich wohne in einer 3er WG und bezahle monatlich eine Betriebspauschale von 70 Euro, im Vertrag steht auch dass die Müllbeseitigung mit dabei ist, jetzt ist letzte Woche eine jährliche Abfallgebührenrechnung angekommen und frage mich ob wir es als WG es bezahlen müssen oder ob es der Vermieter ist.
Danke
Puh, geht es euch auch so, dass ihr mit eurer Nebenkosten/Heizkostenabrechnung überfordert seid?
Das Internet hat mir bisher nicht geholfen, komme mir vor, als ob ich Anwältin für Mietrecht studieren möchte.
Hilfe, jetzt verstehe ich gar nichts mehr!!.
MEIN FALL:
Ich wohne seit Nov 2018,zusammen mit meinem Mann, in einer Mietwohnung. (Erdgeschoss mit Balkon)
Keine Ahnung, um welche Art von Vertrag es sich handelt, aber in meinem Vertrag stehen die Kaltmiete290€+ Vorauszahlung NK 117€ und HK 48€ Zahle monatlich eine gesamte Warmmiete von 455€ an meinen Vermieter. Nun meine Frage :
Letztes Jahr ist die Miete bzw die HK, um 15€ gestiegen, Neue Warmmiete also 470€. Alle Jahre wieder,.. dieses Jahr soll ich eine gesamt Warmmiete von 520€ zahlen.
KANN DAS SO SEIN!!!!
Ihr seht, brauche dringend einen Rat, vielen Dank
schon mal
Hallo,
ich möchte gerne in meinem Haus das Obergeschoss vermieten. Wie kann ich im Vertrag formulieren, dass ich eine Pauschale für Betriebskosten sowie Heizkosten haben möchte?
Ich wohne selbst im Erdgeschoss.
hallo,
wie kann geprüft werden, ob der Vermieter bei den relevanten Nebenkosten-Rechnungen, diese nicht in seinen monatlichen Umsatzsteuerausgleichen bereits verrechnet hat?
Müsste er dann nicht den Mietern die Nettosumme in Rechnung stellen?
hallo
wie verhält sich der fall aber wenn eine mietwohnung schon seit 8 jahren bewohnt ist wo der mieter eine feste betriebskostenpauschale mit heizung- u. warmwasser bewohnt wo es bis dahin keine seperaten zähler für gab, und jetzt eigene zähler eingebaut werden? was muss man als mieter bzw vermieter in diesem fall beachten bzw hat der alte mietvertrag weiter bestand solange kein neuer bzw eine änderung des vertrags vorgenommen ist?