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Ausschluss von Eigenbedarf ist ein Option
Beim Einzug in eine Wohnung oder eine Mietshaus, das sich in Privatbesitz befindet, haben einige Mieter das Thema Eigenbedarf durchaus im Hinterkopf. Um einer solchen Kündigung zu entgehen, möchten einige von ihnen bestimmte Klauseln in den Vertrag aufnehmen. Doch ist es überhaupt möglich im Mietvertrag Eigenbedarf ausschließen zu lassen?
Unter bestimmten Voraussetzungen ist dies tatsächlich eine Option, die Mieter nutzen können, um einer Kündigung wegen Eigenbedarfs vorzubeugen. In der Rechtsprechung wurden diesbezüglich bereits Regelungen gefunden, die im Mietrecht Anwendung finden.
Was Mieter bei Klauseln beachten müssen und wann sie Eigenbedarf ausschließen können, beleuchtet der nachfolgende Ratgeber näher.
Das Wichtigste zum Ausschluss von Eigenbedarf
Ja, durch entsprechende Vereinbarung bzw. Klauseln keine eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen bestimmten Zeitraum oder generell ausgeschlossen werden.
Ja, der Ausschluss des Eigenbedarfs muss konkret auf das betreffende Mietverhältnis hinweise bzw. dieses benennen. Eine Vereinbarung kann als Anhang zum Mietvertrag oder direkt in diesem hinterlegt sein.
Ja, beide Mietvertragsparteien müssen die Vereinbarung unterzeichnen, sofern diese nicht bereits schriftlich im Mietvertrag hinterlegt ist. Eine mündliche Vereinbarung ist hier nicht möglich.
Inhaltsverzeichnis
Eigenbedarf ausschließen: Wann besteht die Möglichkeit?
Grundsätzlich können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietverhältnis ausgeschlossen ist. Auch wenn dieser Ausschluss für länger als ein Jahr festgelegt ist. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil 2007 (04.04.2007, AZ: VIII ZR 223/06).
Haben die Mietvertragsparteien die notwendige Schriftform für den Mietvertrag nach § 550 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eingehalten, kann der Vermieter auf die Anmeldung von Eigenbedarf verzichten. Das Ausschließen des Bedarfs muss also schriftlich vereinbart sein, um wirksam festgelegt zu sein.
Zudem muss die Vereinbarung im Mietvertrag selbst stehen oder auf einem Schriftstück verfasst sein, das in einer sogenannten Urkundeneinheit zweifelsfrei zum Mietvertrag zählt (BGH, 15. 11. 2006, AZ: XII ZR 92/04 ). Allerdings kann es im Streitfall immer einer Auslegung der Gerichte obliegen, ob ein gesondertes Schriftstück als zum Mietvertrag zugehörig angesehen wird. Daher ist es ratsam, wenn Mieter Eigenbedarf ausschließen möchten, dies direkt im Vertrag zu tun.
Im Mietvertrag Eigenbedarf wirksam ausschließen
Mieter sollten darauf achten, dass sie keinen formularmäßigen Ausschluss erstellen. Denn so den Eigenbedarf ausschließen zu wollen, kann zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führen. Oftmals sind diese formularartigen Klauseln einseitig erstellt.
Gesetzlich muss der vereinbarte Verzicht nicht zeitlich begrenzt sein. Da dieser jedoch die Nutzungsmöglichkeiten für den Vermieter einschränkt, kann es durchaus sein, dass in der Vereinbarung eine zeitliche Beschränkung aufgenommen wird.
Möchten die Mietvertragsparteien in einem Mietvertrag Eigenbedarf ausschließen, können sie dies frei aufsetzen.
Verbindliche Musterformulierungen gibt es in diesem Fall nicht. Beide Parteien sollten darauf achten, dass der Verzicht in beiden Exemplaren des Mietvertrags wortgleich festgehalten ist.
Nachträglich Änderungen in einem Dokument oder unterschiedliche Formulierungen führen in den meisten Fällen zur Unwirksamkeit der Vereinbarung. Eigenbedarf im Mietvertrag ausschließen zu lassen, bedarf also einiger Vorbereitung.
Über den Autor
Ich habe vom Vermieter einen vorformulierten Mietvertrag in dem ein Beiblatt mit dem Mietvertrag fest verbunden ist und hier explizit dem Vermieter die Frage gestellt wird ob er nach Ablauf der Mietfrist Eigenbedarf anmeldet oder sich vorbehält. Dieses Beiblatt hat der Vermieter nicht ausgefüllt. Darf ich damit das als vertraglichen Verzicht auf spätere Eigenbedarfkündigung gemäss AGB zu meinen Gunsten auslegen?
Hallo,
Wie sieht es aus, wenn ich als Mieter gerne den Anschluss einer Eigenbedarfskündigung einfordert habe, dann aber nach ein oder zwei Jahren doch selbst kündigen möchte, weil ich was anderes gefunden habe? Kann ich dann auch nicht kündigen?
Hallo, beim Vertrag eine Kündigung wegen Eigenbedarf 5 Jahre ausgeschlossen ist. Wann darf dem Mieter dann wegen Eigenbedarf gekündigt werden? Genau wenn die 5 Jahre vorbei sind, oder bereits 6 Monate vor Ablauf der 5 Jahre?
Was ist wenn ich eine Wohnung kaufe in der Eigenbedarf lau §2 ausgeschlossen ist. Bedeutet dies auch dass ich quasi „niemals“ in meine eigene Wohnung ziehen dürfte? Oder gibtr es hier Fristen die ich lediglich einhalten mus und danach kündigen könnte? LG, Jojo
Hallo Jojo,
ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietvertrag ausgeschlossen, kann eine solche in der Regel auch nicht erfolgen. Hier müssen Sie keine Fristen beachten, da die Kündigung nicht zulässig wäre.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo ich hätte da auch eine Frage es geht um folgendes ich habe einen Haus gekauft mit meiner Mutter zusammen ich habe auf mein Eigenbedarf verzichtet für die Zukunft Haben es auch im Vertrag so hinterlegt, nun habe ich jetzt geheiratet Und möchte in mein Haus einziehen aber habe damals so im Vertrag hinterlegt dass ich nicht einziehen werde was soll ich jetzt nun Tun. Eine ordentliche Kündigung kann ich nicht schreiben weil mein Mieter wirklich sehr ordentlich und immer pünktlich ist
Gilt ein vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung nur gegenüber den ursprünglichen Mietern, oder auch gegenüber Nachfolgemietern (z.B. Erben), die in das bestehende Mietverhältnis eintreten?
hallo wir haben einen unbefristeten mietvertrag, ind dem auch klar festgelegt ist das kündigung wegen eigenbedarf.im vertrag steht die vertragspartner streben ein längerfristiges mietverhältniss an das recht zur odentlichen kündigung wegen eigenbedarf als einliger wohnung teilkündigung und verwendungskündigung nach paragr. 573 573a 573b bgb ist daher ausgeschlossen. der vermieter will seine kranke mutte ind die von uns gemietete wohnung holen mit pflegepersonal, obwohl die mutter in einem eigenen haus lebt und auch dort das pflegepersonal lebt, die begründung es sei eng und sie käme die treppen nicht hoch, umbauen ginge nicht. die wohnung die wir gemieten haben ist auch nur durch treppen zu erreichen, zudem hat er ein grosses haus indem die mutter locker leben könnte. was sollen wir nun tun
Hallo dillon,
in diesem Fall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Ist eine Kündigung vertraglich ausgeschlossen, kann eine solche in der Regel auch nicht durchgesetzt werden. Wir bieten jedoch keine Rechtsberatung an und empfehlen Ihnen, sich an einen Anwalt oder einen Mieterverein zu wenden.
Ihr Team von mietrecht.com
Ich würde mich auch dafür interessieren. Bei uns ist auch solche im Mietvertrag drin. Wegen Eigenbedarf ist mir klar. Unserer Vermieter darf uns wegen Eigenbedarf gar nicht kündigen.
Wenn ein Verweis auf 573 573a 573b BGB im Mietvertrag steht, beduetet es auch, dass der Vermieter unserer Mietvertrag überhaupt nicht kündigen darf, wenn ich zum Beispiel auch die Miete nicht zahle?
Hallo Gan,
wenn Sie die Mietzahlungen nicht tätigen, begehen Sie eine Vertragsverletzung. Eine solche kann den Vermieter dazu berechtigen, Ihnen außerordentlich zu kündigen. In diesem Fall greifen die von Ihnen benannten Paragraphen des BGB nicht.
Ihr Team von mietrecht.com
Hi, kann man beim Erwerb einer Immobilie, die schon Vermietet ist und im Mietvertrag mit dem Vorbesitzer vereinbart haben, dass die Kündigung durch Eigenbedarf ausgeschlossen wurde, diese Klausel für nichtig erklären und somit eine ordentluche Kündigung wegen Eigenbedarf durchsetzen ?
Hallo Bahar,
der bestehende Mietvertrag geht beim Kauf an den neunen Eigentümer über. Ist vereinbart, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist, hat eine solche Klausel üblicherweise auch nach dem Kauf Gültigkeit. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in diesem Fall nicht möglich. Da wir keine Rechtsberatung anbieten, sollten Sie den Sachverhalt mit einem Anwalt besprechen.
Ihr Team von mietrecht.com