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Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung: Welche Urteile gibt es?
Zum Thema Eigenbedarfskündigung sind viele Urteile gefallen, die im Mietrecht von Bedeutung sind. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist bei weitem der am meisten verwendete Kündigungsgrund, wenn die Kündigung vom Vermieter gegen Mieter ausgesprochen wird, die sich im Mietverhältnis pflichtmäßig verhalten haben.
Will der Vermieter dem Mieter kündigen, kann er das nur durch eine Eigenbedarfskündigung oder eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes wird keiner anderen Art der Kündigung so oft widersprochen wie der Eigenbedarfskündigung. Mieter zweifeln die Gründe für die Wohnungskündigung oft an, sodass es hier vermehrt zu Rechtsstreitigkeiten kommt.
Das Wichtigste zu wichtigen Urteilen zur Eigenbedarfskündigung
Ja, Urteile können für beide Seiten wichtige Informationen enthalten, wie bei einer solchen Kündigen vorzugehen oder zu reagieren ist.
Ja, der BGH hat sich bereits öfters mit diesem Thema befasst. Eine der wichtigsten Entscheidungen zu den Gründen des Eigenbedarfs finden Sie hier.
Ja, der BGH hat hier festgehalten, welche Anforderungen ein Kündigungsschreiben bei einer Eigenbedarfskündigung erfüllen muss. Was das Urteil besagt, finden Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Oft sind auch rechtswidrig ausgesprochene Kündigungen wegen Eigenbedarf Grund für einen Widerspruch. Auch sind diese rechtswidrigen Kündigungen dann oft Mittelpunkt bei Verhandlungen zum Eigenbedarf und der verfassten Urteile diesbezüglich.
Eine Vielzahl von Mietrechtsstreitigkeiten haben als Streitpunkt die Eigenbedarfskündigung und die Urteile spiegeln dies wieder. Oft finden Mieter und Vermieter keine einvernehmliche Lösung, so dass viele Streitigkeiten vor Gericht ausgetragen werden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich bereits mehrere Mal mit dem Thema Eigenbedarfskündigung beschäftigt und Urteile gefällt. Für die Gerichte und den BGH ist der Eigenbedarf durch diese Urteile oftmals klar geregelt.
Eigenbedarfskündigung: Urteile bezüglich der Fristwahrung und des Inhaltes des Kündigungsschreibens
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sowie auch der Bundesgerichtshof treffen in vielen Urteilen grundsätzliche Aussagen zur Eigenbedarfskündigung. Viele Urteile sind bis heute gültig und finden bei den Rechtsstreitigkeiten Anwendung.
Will der Eigentümer Eigenbedarf anmelden, muss er die gesetzliche Kündigungsfrist beachten. Diese Fristen sind im § 573c des BGB dargelegt und müssen eingehalten werden. Dieser Paragraph sagt zu den Kündigungsfristen Folgendes:
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Die Kündigung muss also bis spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt sein, wenn sie zum Ablauf des übernächsten Monats gültig sein soll. Die Kündigunsfrist verlängert sich jedoch um jeweils drei Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre oder länger als acht Jahre besteht. Daher muss der Vermieter mitunter eine Frist von bis zu neun Monaten beachten.
Bezüglich der Gründe für einen Eigenbedarf gab es vom Bundesgerichtshof (BGH) bereits 1988 einen Rechtsentscheid (BGH, 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87). Dieser Rechtsentscheid besagt:
Für die Annahme von Eigenbedarf reicht die Absicht des Vermieters, in den vermieteten Räumen selbst zu wohnen oder eine der in § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen wohnen zu lassen, nur aus, wenn er hierfür vernünftige Gründe hat. Unzureichende Unterbringung des Vermieters ist nicht erforderlich.
Das heißt der Vermieter muss die Eigenbedarfskündigung gut begründen. Er selbst oder die angegebene Bedarfsperson muss sich für einen begründeten Eigenbedarf nicht in einer Notlage befinden. Hierzu hat auch das Bundesverfassungsgericht ein Urteil erlassen, das besagt, dass eine Notlage oder Zwangslage auf Seiten des Vermieters nicht erforderlich ist (BVerfG NJW 1990, 3259).
Die Absicht im Wohnraum zu wohnen, reicht aus, wenn der Vermieter diese ausführlich begründen kann. Die Gründe müssen entsprechend vernünftig und nachvollziehbar sein. Allerdings ist der BGH auch der Ansicht, dass eine teilweise berufliche Nutzung der Wohnung nicht ausgeschlossen werden kann (BGH WuM 2005, 779).
Auch muss die angegebene Bedarfsperson die Gründe für die Nutzung nicht sofort erfüllen, wenn es sich zum Beispiel um die Gründung einer Familie handelt. In diesem Fall muss eine Bedarfsperson nicht verheiratet sein oder ein Kind erwarten (BVerfG WuM 1995,260).
Es ist, bezogen auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.3.2010 (BGH, AZ VIII ZR 70/09), auch zulässig, dass der Vermieter die seinen Eigenbedarf begründenden Ausführungen „hochspielt“ bzw. „übertrieben“ darstellt. Dies führt nicht unbedingt zur Formunwirksamkeit der Kündigung. Die Gründe müssen jedoch auch tatsächlich vorliegen.
Die Fristwahrung ist bei einer Eigenbedarfskündigung besonders wichtig. Wird die Frist nicht eingehalten, verliert die Kündigung Ihre Wirksamkeit. Auch zu diesem Teil der Eigenbedarfskündigung gibt es Urteile.
Der BGH hat beispielweise in seiner Entscheidung vom 06.07.2011 festgelegt, welche Anforderungen ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs erfüllen muss. Das Schreiben muss laut BGH für die Eigenbedarfskündigung Folgendes beinhalten:
- Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird
- Darlegung des Interesses, dass diese Person an der Wohnung hat
Wurden dem Mieter vorher bereits weitere Gründe mitgeteilt, müssen diese im Kündigungsschreiben nicht noch einmal wiederholt werden. Der Eigenbedarf muss ausführlich und nachvollziehbar erklärt werden. Der Vermieter kann auch nicht jede beliebige Person als Bedarfsperson benennen, wichtig sind hier der Verwandtschaftsgrad und der Grad der persönlichen Beziehung. Der BGH – bezüglich der Eigenbedarfskündigung – hat entschieden, dass der Kreis der Angehörigen auf nahe Verwandte begrenzt ist. Zu diesen gehören Kinder, Enkel, Eltern sowie Großeltern. Auch Geschwister zählen hierzu (BGH, 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02). Darüber hinaus kann auch für Nichten, Neffen und Stiefkinder Eigenbedarf geltend gemacht werden (BGH, 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).
Einen Sonderfall gibt es, wenn das Miethaus verkauft wurde und die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen oder wurden. Zum einem hat der Mieter hier ein einmaliges Vorkaufsrecht und zum anderen greifen hier die Regelungen bezüglich der Sperrfristen. Wird eine Wohnung nach Mietvertragsabschluss in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gibt es bezüglich der Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist von drei Jahren, in Gebieten mit Wohnraumknappheit auch bis zu zehn Jahre.
Vermieter können sich jedoch zu einer BGB-Gesellschaft zusammenschließen und Kündigungen wegen Eigenbedarfs zugunsten einzelner Gesellschafter aussprechen. Dies ist laut einem BGH-Urteil von 20008 möglich (Az VIII ZR 231/08).
Eigenbedarfskündigung: gibt es Urteile bezüglich des Widerspruchsrechts des Mieters?
[…] b) Entgegenstehende Interessen des Mieters sind ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kündigung nach § 556a BGB zu berücksichtigen.
Der Mieter muss gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen, wenn er seine Interessen anbringen möchte. Widerspricht der Mieter der Kündigung nicht oder nicht rechtzeitig, werden seine Interessen nicht berücksichtig.
Ein Mieter kann zum Beispiel dann Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen, wenn er einen vorgetäuschten Bedarf annimmt oder wenn die Kündigung und der damit verbundene Auszug eine besondere Härte bedeuten würde. Dies kann unter anderem der Fall sein, wenn es sich um ältere, kranke oder schwangere Personen handelt.
Im neuesten Urteil diesbezüglich hat das Landgericht Berlin einer 89-jährigen Mieterin Recht gegeben (LG Berlin, 25.05.2021, Az. 67 S 345/18). Die Mieterin hatte aufgrund ihres hohen Alters und der Mietzeit von 24 Jahren gegen die 2015 erhaltene Eigenbedarfskündigung Widerspruch eingelegt. Das Gericht gab diesem statt und begründetet dies damit, dass das Alter der Mieterin sowie deren tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache, einen Auszug unzumutbar mache. Die finanziellen Mittel der Mieterin sowie die Schwierigkeit einen passenden Wohnraum zu finden, spielten ebenfalls eine Rolle. Das Landgericht sah den Verlust der Wohnung in diesem Fall als eine Verletzung der Menschenwürde.
Auch bezüglich der Anbietpflicht im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung gab es Urteile.
Der BGH hat zum Eigenbedarf und der Anbietpflicht des Vermieters am 09.07.2003 (VIII ZR 311/02) klargestellt, dass ein Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung dem Mieter eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder Wohnanlage anbieten muss. Dies muss der Vermieter allerdings nur tun, wenn ihm die vergleichbare Wohnung vor und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht. Der Vermieter darf die Alternativwohnung jedoch nicht zu einer unangemessen hohen Miete anbieten (LG Hamburg, 17.7.2001 – 316 S 42/01).
Wird eine Wohnung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei, besteht keine Pflicht mehr diese dem Mieter anzubieten. Versäumt der Vermieter seine Anbietpflicht jedoch, erlischt die Gültigkeit der Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs.
Was passiert beim Wegfall des Eigenbedarfs?
Wenn der Eigenbedarf nachträglich, also nach der Kündigung wegefällt, muss der Vermieter dies unverzüglich dem gekündigten Mieter mitteilen. Dies stellte der BGH in einem Urteil vom 09.11.2005 (VIII ZR 339/04) klar.
Das Urteil diesbezüglich besagt Folgendes:
Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.
Unterlässt der Vermieter die Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs, wird auch hier die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtmissbrauch ungültig.
Was passiert, wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht ist?
Ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig. Auch zum Thema „vorgetäuschter Eigenbedarf“ gibt es Urteile. Der BGH hat in einem Urteil vom 18. 05. 2005 ( VIII ZR 368/03) festgestellt, dass bei einer Eigenbedarfskündigung, dann Schadenersatz gezahlt werden muss, wenn der angemeldete Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist.
Diesbezüglich hat der BGH auch entschieden, dass die Beweislast beim Mieter liegt. Der Mieter muss beweisen, dass die angegebenen Tatsachen nicht der Wahrheit entsprechen. Da es für den Mieter oft sehr schwierig ist, einen vorgetäuschten Eigenbedarf zu beweisen, erlauben die Gerichte für eine Prozessführung auch die Tatsache, dass der Vermieter nach Auszug des Mieters den angegebenen Nutzungswillen nicht realisiert hat. Wird die Wohnung nicht, wie behauptet, genutzt, liegt der Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs nahe. Der Vermieter muss, dann eindeutig belegen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist.
Kann der Vermieter dies, muss der Mieter beweisen, dass der Nutzungswillen auch bei Kündigung nicht vorgelegen hat. Ein Mieter kann jedoch schon bei der Kündigung wegen Eigenbedarf den Verdacht äußern, dass kein Nutzungswille des Vermieters vorliegt. Wenn zum Beispiel Eigenbedarf für eine gebrechliche Person oder einen Rollstuhlfahrer angemeldet wird, die Wohnung jedoch nicht im Erdgeschoss ist und keinen Fahrstuhl hat, kann das bereits als Verdachtsmoment ausreichen.
Es gibt bei einer Eigenbedarfskündigung auch Urteile die sich mit dem Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs beschäftigen, wenn die Bedarfsperson keine Kenntnis davon hat (AG Münster, 22.10.1990 – 7 C 376/90) oder die Wohnung der Bedarfsperson gar nicht bekannt ist (LG Mosbach, 19. 11. 1991 – S 106/91). Hier ist die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam. Die Urteile bestätigen dies.
Auch für Fälle, in denen es vor der Eigenbedarfskündigung Streit zwischen den Mietvertragsparteien gab (AG Köln, .02.2010 – 209 C 473/09) oder der Vermieter hatte bereits zuvor den angegebenen Eigenbedarf in der Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht (LG Karlsruhe, 28.07.1989 – 9 S 3/89), gibt es Urteile.
Ist der Eigenbedarf nachweislich nicht vorhanden, ist der Vermieter verpflichtet, Schadensersatz bei einer Eigenbedarfskündigung zu zahlen.
Räumungsklage wegen Eigenbedarf – die Urteile zur Nutzungsentschädigung
Der Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus – die Räumungsklage sollte der letzte Schritt sein. Können sich die Parteien nicht außergerichtlich einigen, hat der Vermieter nur noch die Möglichkeit, eine Räumungsklage einzureichen. Ist der Eigenbedarf berechtigt und die Klage erfolgreich, kann es immer noch vorkommen, dass Mieter dennoch nicht ausziehen. Ist das der Fall, wird eine Nutzungsentschädigung nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig.
Im BGB ist dieser Anspruch des Vermieters im § 546a Abs.1 geregelt:
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
Gibt der Mieter die Mietsache nicht ordnungsgemäß zurück, enthält er die Mietsache vor. Der BGH hat für Eigenbedarfskündigung und zur berechtigten Kündigung durch den Vermieter darüber hinaus auch bestimmt, was als Vorenthalten der Mietsache gesehen werden kann.
Der Vermieter kann hier die während des Mietverhältnisses vereinbarte Miete verlangen oder eine für vergleichbare Wohnungen ortsübliche. Ist die ortsübliche Miete höher als die zuvor vereinbarte, kann der Vermieter die höhere Miete als Nutzungsentschädigung verlangen.
Über den Autor
Das ist eben das Risiko, dass man als Mieter immer trägt. Sicher nicht schön, aber man hätte ja auch kaufen können in den 22 Jahren, in denen man die Miete zudem noch verschenkt hat. Junge Leute die noch nicht wissen wo die Reise hingehen wird, können nur mieten, aber irgendwann sollte man immer darüber nachdenken, ob man mietet oder kauft. Vor 22 Jahren waren die Preise praktisch im Keller.
Wir sind eben in der Endphase einer Eigenbedarfskündigung. Nach 22 Jahren sollen meine Frau und ich, beide 60plus und gesundheitlich eingeschränkt, Platz machen für eine prominente Sportlerin … Es ist wie ein Todesurteil. Wir hoffen beim Himmel, daß das Mietrecht eine einzelne Prüfung zuläßt …