Mängelanzeige – Ein wichtiger Schritt zur Mietminderung

Wie schreibt man eine Mängelanzeige?

Stellen Sie in Ihrer Wohnung einen Mangel fest, kann es je nach Grad der Beeinträchtigung zu einer Mietminderung kommen. Deren Höhe können Sie als Mieter selbst bestimmen. Sie sollte dem Mangel und der Einschränkung aber auf jeden Fall entsprechen.

Doch oft wird in diesem Prozedere vergessen, den Mangel beim Vermieter anzuzeigen. Die Mängelanzeige ist ein unerlässlicher Schritt bei der Mietminderung. Denn es ist nicht zulässig, dass Sie die Miete einfach mindern und der Vermieter gar nicht weiß, warum Sie dies machen. Zudem hat der Vermieter keine Chance, den Mangel überhaupt zu beheben.

Wie genau eine Mangelanzeige aussehen muss und was es dabei unbedingt zu beachten gilt, erfahren Sie im nachstehenden Ratgeber. Am Ende finden Sie auch eine Vorlage für eine Mängelanzeige. An dieser können Sie sich orientieren.

Warum ist eine Mängelanzeige notwendig?

Grundsätzlich tritt eine Mietminderung kraft Gesetzes, also automatisch, ein. Dabei bildet der § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die rechtliche Grundlage. Dieser besagt im Allgemeinen, dass eine Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln zulässig ist.

Mängel und Schäden in der Mietwohnung veranlassen aber nur unter bestimmten Bedingungen zur Minderung der Miete. Dabei ist ausschlaggebend, ob der vertraglich vereinbarte Gebrauch der Wohnung erheblich eingeschränkt ist.

Der Ist- und der Soll-Zustand müssen gemäß Mietrecht verglichen werden. Dabei sollten Sie als Mieter in den Mietvertrag schauen beziehungsweise diesen genau kennen.

Grundsätzlich gilt: Solange der Mangel besteht und nicht behoben wird, kann die Miete durch den Mieter gemindert werden.

Zwar muss die Mietminderung weder beim Vermieter noch beim zuständigen Gericht beantragt werden, aber es muss, wie erwähnt, eine Mangelanzeige erfolgen. Unmittelbar nach Kenntnisnahme der Schäden muss dies geschehen. Hierbei ist der § 536c BGB entscheidend. Der besagt ganz eindeutig, dass eine Mängelanzeige durch den Mieter vorgenommen werden muss.

Unter § 536c Abs. 1 BGB finden Sie Folgendes:

Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

Erst mit der Mängelanzeige steht Ihnen das Minderungsrecht vollumfänglich zu. Damit sind Mängelanzeige und Mietminderung nicht identisch.

Eine Erklärung für die Mietminderung kann mit der Anzeige verbunden werden. Doch in der Regel geht eine Mängelanzeige nach dem BGB dem erklärenden Schreiben voraus. Eine gesetzliche Bestimmung gibt es diesbezüglich nicht.

Wichtig! Eine Mietminderung ist nicht erst mit der Erklärung oder mit der Mängelanzeige gegeben. Sie besteht mit Aufkommen des Mangels. Dennoch dürfen Sie als Mieter erst nach der Mängelanzeige, die an den Vermieter gerichtet ist, die Miete auch wirklich entsprechend kürzen.

Neben der rechtlichen Grundlage ist entscheidend, dass Sie als Mieter durch eine Mängelanzeige den Vermieter über einen vorliegenden Schaden informieren. Zudem sollte eine angemessen Frist gesetzt werden, innerhalb derer der Mangel zu beheben ist. Für diesen zeitlichen Rahmen ist die Miete zu mindern.

Die Mangelanzeige kann auch mündlich erfolgen. Dabei sollten Sie jedoch unbedingt darauf achten, dass Zeugen anwesend sind. Denn Sie als Mieter tragen in diesem Falle die Beweislast.

Bedeutung der Mängelanzeige auch vom Bundesgerichtshof bestätigt

Verschiedene Urteile haben in der Vergangenheit fegehalten, dass Mieter Mängel anzeigen müssen, bevor Sie die Miete mindern. Einen Präsidenzfall schuf eine Situtaion aus dem Jahr 2007. Dabei hatte in Berlin ein Vermieter einen Mieter auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verklagt. Impliziert war dabei auch die Zahlung der ausgebliebenen Miete. Denn der Mieter hatte, ohne den Vermieter über den Sachmangel (Schimmelbefall) zu informieren, die Miete über einen längeren Zeitraum einbehalten.

Die Räumung wurde vom Amtsgericht Schöneberg anerkannt und nach Berufung des Mieters am Landgericht Berlin abgewiesen. Nach drei Jahren landete dieser Fall beim Bundesgerichtshof. Der zuständige Richter hatte das Urteil des Landgerichtes wieder aufgehoben und erklärte, dass das Zurückbehaltungsrecht nicht für Zeiträume vor der Mängelanzeige gelte.

Dadurch bestand ein Zahlungsrückstand, der den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung legitimiert hatte.

Das Minderungsrecht sowie das Zurückbehaltungsrecht erfüllen in diesem Falle nicht ihre Funktion, wenn der Vermieter nicht über den Mangel informiert ist.

Mängelanzeige, aber keine Mietmindeurng

Anders als für die konkrete Mietminderung müssen auch unerhebliche Mängel beim Vermieter angezeigt werden. Diese bedingen zwar keinen Mietnachlass, aber sollten im Zweifelsfall behoben werden. dies ist außerdem erforderlich, um größere Schäden in der Mietwohnung zu vermeiden, die wiederum eine Mietminderung kraft Gesetzes verursachen könnten.

Des Weiteren müssen auch alle erkennbar in Erscheinung getretenen Mängel, die der Mieter aufgrund grober Fahrlässigkeit übersehen hat, angezeigt werden. Das lässt die offene Formulierung des Gesetzes zu. Bedenken Sie jedoch auch, dass in einem solchen Falle die Mietminderung trotz Mängelanzeige unzulässig ist.

Demnach ist zwar in diesen Situationen eine Mängelanzeige gemäß Mietrecht verpflichtend, zieht aber keine Minderung der Miete nach sich.

Kann eine Mängelanzeige auch zurückgewiesen werden?

Grundsätzlich zeigt der Mieter den Mangel mit einem solchen Schreiben erstmal nur an. In vielen Fällen werden zwar Mangel und Minderung in einem Formular festgehalten, aber der Vermieter kann die bloße Mängelanzeige nicht zurückweisen.

Dennoch hat dieser das Recht gegen eine ungerechtfertigte Mietminderung vorzugehen. Dafür müssen mehrere Aspekte abgeklopft werden. Neben den konkreten Inhalten zum Mietvertrag betrifft dies auch die eigentliche Schuldfrage. Liegt der Mangel wirklich im Verantwortungsbereich des Vermieters? Oder gibt es andere Umstände? Hat der Mieter eventuell mutwillig den Schaden selbst herbeigeführt? Derartige Fragen müssen geklärt werden.

Weitere rechtliche Grundlagen für eine Mängelanzeige

Neben dem § 536 BGB sind für die Mietminderung und vor allem für die Mängelanzeige auch andere rechtliche Bestimmungen bindend. Dabei geht es in erster Linie darum, dass eine derartige Anzeige als analoge empfangsbedürftige Willenserklärung verstanden wird – nach § 130 Abs. 1 BGB. Das bedeutet gemäß Mietrecht, dass eine Mängelanzeige erst dann wirksam wird, wenn der Vermieter diese bekommt.

Eine Mängelanzeige ist dann nicht wirksam, wenn vorher oder gleichzeitig an den Mieter ein Widerruf zugeht.

Außerdem muss eine Mängelanzeige beim Vermieter unverzüglich nach Auftreten des Mangels erfolgen. Der § 121 Abs. 1 BGB besagt, dass ein schuldhaftes Zögern nicht zulässig ist. Konkret heißt es dort:

Die Anfechtung muss […] ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat. Die einem Abwesenden gegenüber erfolgte Anfechtung gilt als rechtzeitig erfolgt, wenn die Anfechtungserklärung unverzüglich abgesendet worden ist.

Rechtliche Konsequenzen für eine fehlende Mängelanzeige

Bei all diesen rechtlichen Rahmenbedingungen stellt sich die Frage, welche Konsequenzen für den Mieter aus einer Nichtbeachtung erwachsen. Denn wenn Sie keinen Brief an den Vermieter wegen der Mängel versenden, sind Sie als Mieter laut § 536c Abs. 2 zum Schadensersatz verpflichtet. Deshalb ist es auch wichtig unerhebliche Mängel beim Vermieter anzuzeigen, um größeren Schäden vorzubeugen.

Außerdem können Sie bei nicht erfolgter Mangelanzeige weder das Minderungsrecht nach § 536 BGB geltend machen, noch haben Sie selbst Anspruch auf Schadensersatz nach § 536a Abs. 1. Zudem entfällt das Recht auf eine fristlose Kündigung.

Wichtig! Erfolgt die Mängelanzeige nicht, erlischt das Recht auf Mietminderung jedoch nicht vollkommen. Denn sollten Sie den Mangel trotzdem noch anzeigen, ist im Abschluss daran das Recht wieder gültig und Sie dürfen gemäß gültigem Mietrecht die Miete dem Schaden entsprechend mindern.

Schließlich ist an dieser Stelle noch ergänzend zu erwähnen, dass die fehlende Anzeige jedoch nur dann Auswirkungen hat, wenn die Unterlassung der Mängelanzeige die fehlende Abhilfe seitens des Vermieters verursacht hat. Sollte der Mangel dem Vermieter bekannt sein (wie ein dauerhaftes Gerüst für Baumaßnahmen an der Fassade, welches dieser beauftragt hat), entfällt das Mietminderungsrecht nicht, auch wenn eine Mängelanzeige verspätet durch den Mieter erfolgt.

Fristsetzung in der Mängelanzeige

Grundsätzlich haben Sie als Mieter einen Beseitiungsanspruch, wenn beim Einzug oder während der Mietzeit ein Mangel entsteht. Wie gezeigt, ist das Mietminderungsrecht im § 536 BGB verankert. Die Minderung tritt automatisch in Kraft und hat nichts mit einer Fristsetzung zu tun. Sie ist auch nicht abhängig von einer fehlgeschlagenen Mängelbeseitigung.

Wichtig! Zwar kann erst nach der Mangelanzeige die Miete gemindert werden, aber die Mietminderung greift bereits mit Auftreten des Mangels.

Sollten Sie als Mieter Schadensersatz oder einen Ersatz für die Aufwendungen fordern, weil Sie sich selbst um die Beseitigung des Mangels gekümmert haben, muss ein Verzug der Mängelbeseitigung durch den Vermieter vorliegen.

Ein Verzug besteht jedoch nur dann, wenn Sie als Mieter Ihren Vermieter aufgefordert haben, den Schaden zu beheben. Dabei reicht die Mangelanzeige allein nicht aus.

Außerdem ermöglicht die Fristsetzung innerhalb der Mängelanzeige eine mögliche fristlose Kündigung seitens des Mieters.

Die Aufforderung kann formfrei erfolgen. Dabei muss sie nicht einmal ausdrücklich formuliert werden, auch eine stillschweigende Aufforderung zur Mängelbeseitigung ist legitim. Dabei ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass Sie als Mieter auch die Konsequenzen formulieren müssen, die bei Nicht-Einhaltung eintreten können.

Wichtig! Zwar muss die Fristsetzung nicht eindeutig formuliert werden, aber die Warnfunktion muss erkennbar sein und sich von der bloßen Mängelanzeige durch den Mieter unterscheiden.

Mängelanzeige: Frist für die Anzeige

Die Anzeigefrist und Verjährung der Mängelansprüche sind zu unterscheiden. Hierbei handelt es sich nämlich um die Frist zur Mängelanzeige und die Mängelfrist selbst.

Auf den ersten Punkt wurde in dem vorliegenden Ratgeber bereits eingegangen. Denn die Mängelanzeige muss ohne Verzögerung beim Vermieter eingehen. Doch es stellt sich die Frage, wann der Anspruch, den Schaden oder die Mängel anzuzeigen, verjährt. Das ist gesetzlich aktuell nicht ganz eindeutig geregelt. Jedenfalls ist kein Paragraph zu benennen, der dies aufnimmt. Dennoch hat der BGH geurteilt und festgehalten, dass der Gebrauchserhaltungsanspruch während der Mietdauer unverjährbar ist.

Die Grundlage dafür bildet eine der Hauptpflichten des Vermieters, den vertragsgemäßen Gebrauchszustand der Mietwohnung zu erhalten. Dazu gehört die Mängelfreiheit. Der BGH erklärte, dass dies nicht zeitlich begrenzt sein dürfe. Somit haben Sie als Mieter das Recht, auch Jahre nach dem Auftreten des Mangels diesen beim Vermieter anzuzeigen. Dennoch gilt auch in einem solchen Fall, dass erst mit der Mangelanzeige die Miete gemindert werden darf.

Die mängelfreie Gebrauchsüberlassung (nach § 535 BGB) seitens des Vermieters entsteht quasi während des Mietzeitraums immer wieder neu.

Der Anspruch auf eine mangelfreie Gebrauchsüberlassung verjährt nicht. Daraus folgt, dass Mietmängel jederzeit und ohne Verfristungsschwierigkeiten geltend gemacht werden können.

Dennoch sollten Sie mit der Mängelanzeige bezüglich der Wohnung nicht unbedingt zu lange warten. Denn der Vermieter hat auch das Recht, sich auf die sogenannte Verwirkung zu beziehen. Dies bedeutet, nach einem bestimmten Zeitraum ist nicht mehr damit zu rechnen, dass ein Anspruch geltend gemacht wird. Juristisch wird dabei vom Zeitmoment gesprochen, der verstrichen ist. Ebenso spielt der Umstandsmoment eine Rolle. Besondere Umstände, die eine verspätete Geltendmachung bewirken, können gegen den Aspekt „Treu und Glauben“ verstoßen.

Dabei muss die Frage gestellt werden, ob der Vermieter noch auf eine Geltendmachung vertrauen kann oder eben nicht.

Wann ist eine Fristsetzung entbehrlich?

Zwar ist das Setzen einer Frist nicht verpflichtend, aber es kann oft sehr hilfreich sein, insbesondere dann, wenn Sie als Mieter weitere rechtliche Schritte einlegen möchten.

Abgesehen davon ist eine Fristsetzung nicht mehr erforderlich, wenn

• eine Reparatur nicht erfolgversprechend ist,
• es bereits gescheiterte Reparaturversuche in der Vergangenheit gab,
• die Abhilfe nicht mehr möglich ist oder viel zulange dauern würde.

Mängelanzeige: Ein Musterbrief

An dieser Stelle finden Sie eine beispielhafte Mängelanzeige, die als Vorlage dienen kann. Dabei sollten Sie darauf achten, dass das Muster für die Mängelanzeige der jeweiligen Situation mit den spezifischen Mängeln anzupassen ist. Vergessen Sie nicht, dass die Beweislast beim Mieter liegt. Eine Mängelanzeige bezüglich Schimmel sollte unter anderem Fotos enthalten oder mögliche bautechnische oder gar medizinische Untersuchungen, die eine Erheblichkeit des Mangels untermauern. Ein standardisiertes Formular für eine Mängelanzeige gibt es nicht.

Außerdem achten Sie darauf, wenn Sie eine Mängelanzeige schreiben, dass die Beschreibungen so konkret wie möglich sind. Bei dem nebenstehenden Muster für eine Mängelanzeige ist beispielhaft eine nur eingeschränkte Heizung erwähnt, die unter anderem auch ursächliche für eine Schimmelbildung ist.

Download: Muster Mängelanzeige (.doc) Download: Muster Mängelanzeige (.pdf)

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Über den Autor

Monique L.

Monique gehört seit 2019 zum Redaktionsteam von mietrecht.com. Als Redakteurin schreibt sie Ratgeber zu Themen wie Mietminderung, Kündigung und Mieterrechten. Sie hat einen Abschluss in Wirtschaftswissenschaften.