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Wie hoch kann die Mietkürzung ausfallen?
Für viele ist ein Balkon ein wichtiges Entscheidungskriterium beim Bezug einer neuen Wohnung. Besonders in der Stadt kann er ein kleines Idyll der Entspannung oder eine kleine, grüne Oase sein. Zudem wird ein Balkon als wertsteigerndes Element einer Wohnung angesehen. Umso größer ist die Enttäuschung, wenn der Balkon nicht mehr genutzt werden kann oder seine Nutzbarkeit erheblich beispielsweise durch Bauarbeiten eingeschränkt ist.
Das ist unter anderem der Fall, wenn dieser aufgrund baulicher Maßnahmen oder im Zuge von Modernisierungen verschmutzt oder vollkommen verhangen wird. Es kann aber auch immer wieder vorkommen, dass der Mieter seinen Balkon nicht nutzen kann, weil er sich durch den rauchenden Nachbarn oder durch Lärm von der Straße beziehungsweise von nebenan belästigt fühlt. Doch ist, wenn der Balkon nicht nutzbar ist, eine Mietminderung überhaupt möglich? Wie hoch kann und darf eine Mietminderung beim Thema Balkon sein? Was kann zu einer Minderung berechtigen?
Das Wichtigste zur Mietminderung bei nicht nutzbarem Balkon
Gehört der Balkon zur Mietsache, muss eine vertragsgemäße Nutzung möglich sein. Ist dies nicht gegen oder hat der Balkon Mängel, können Mieter in der Regel eine Mietminderung geltend machen.
Der bestehende Mangel ist mittels Mängelanzeige dem Vermieter mitzuteilen. Ohne eine solche ist eine Minderung der Miete in der Regel nicht möglich.
Die Höhe der Mietminderung hängt von der vorliegenden Beeinträchtigung ab und fällt daher immer unterschiedlich aus. Hier finden Sie einige Beispiele für mögliche Minderungsquoten.
Inhaltsverzeichnis
Literatur zum Thema Mietminderung
So hoch fällt eine Mietminderung wegen einem nicht nutzbaren Balkon aus
Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!
- Behinderung der Licht- und Luftzufuhr: Bis zu 15 %
- Bauliche Mängel: Bis zu 30 %
Was gilt es, bei der Mietminderung grundsätzlich zu beachten?
Zunächst sei darauf hingewiesen, dass eine Minderung kraft des Gesetzes eintritt, d. h. automatisch mit dem Auftreten des Mangels. Sie muss weder beim Vermieter noch beim Gericht beantragt werden. Eine Kürzung erfolgt dann durch den Mieter selbst. Eine Mangelanzeige beim Vermieter ist verpflichtend, um die Miete kürzen zu können.
Damit wird dem Vermieter zudem die Chance eingeräumt, den Mangel zu beseitigen. Dafür kann auch eine Frist festgelegt werden. Solange der Mangel besteht, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen. Die Minderungsquote ist von vielen Faktoren abhängig. Jeder Mieter kann sich dabei an den inoffiziellen Minderungstabellen sowie an den vergangenen Entscheidungen aus der Rechtsprechung orientieren. Dies sind jedoch nur Richtwerte, die individuell anzupassen sind.
Ein Mangel an einer Mietsache muss den Gebrauchswert erheblich beeinträchtigen, um eine Minderung zu rechtfertigen. Dabei sind die Regelungen, die der Vermieter und der Mieter im Vertrag festgelegt haben, maßgeblich. Abweichungen, die den Mieter negativ betreffen, sind hier anzuzeigen.
Dennoch ist nicht alles ein Grund, um die Miete zu mindern. Unerhebliche Beeinträchtigungen, kurzfristige Ausfälle von Strom oder Warmwasser sowie eine einmalige Lärmbelästigung sowie orts- und sozialübliche Faktoren (wie ein Kindergarten hinter dem Haus) berechtigen den Mieter nicht, die Miete zu kürzen.
Allgemeines: Das Mietrecht zum Balkon
Generell gilt zunächst einmal, dass der Balkon zur Mietsache gehört. Dennoch untersteht er einem besonderen Nutzungsrecht und es existieren einige Regelungen, die speziell für diesen Bereich festgelegt wurden. In einigen Fällen gibt es Extra-Vorschriften in den jeweiligen Hausordnungen, die unter Umständen, den Gebrauch des Balkons einschränken.
Außerdem besagt das Mietrecht, dass andere Mieter durch die Nutzung des Balkons nur unerheblich beeinträchtigt werden dürfen. Derartige Beeinträchtigungen müssen gegenseitig akzeptiert werden. Dies betrifft Aspekte wie Lärm oder Geruchsbelästigung.
Ähnlich wie bei der Mietminderung bei Lärmbelästigung kann auch in Bezug auf den Balkon das sogenannte Lebensrisiko, in einem Mehrfamilienhaus zu leben, angeführt werden. In einem solchen Haus bekommt jeder zwangsläufig etwas vom Leben der anderen Mietparteien mit. Damit sollte eine gegenseitige Rücksichtnahme einhergehen. Dabei gilt wie im „normalen“ Innenraum der Wohnung das Recht auf eine freie Entfaltung der eigenen Persönlichkeit.
Das Mietrecht zum Thema Rauchen auf dem Balkon
Dahingehend wurde in der Vergangenheit auch immer wieder vor Gericht entschieden, wenn es um das Thema Tabakrauch ging. Ein Mieter hat bezüglich eines rauchenden Nachbars keinen gesonderten mietrechtlichen Schutz.
Damit ist das Rauchen auf dem Balkon laut Mietrecht nicht zu untersagen. Andere Mietparteien müssen dies hinnehmen. In den Urteilen fand sich immer wieder die Begründung der gesellschaftlichen Akzeptanz des Rauchens und der Punkt, den Balkon als „Ort im Freien“ zu betrachten.
Das Mietrecht zum Grillen auf dem Balkon
Beim Grillen auf dem Nachbarbalkon sieht das schon ein wenig anders aus. Es ist nicht mit dem Kochen im Innenraum der Wohnung gleichzusetzen.
Das heißt, meist sind Sonderregelungen getroffen worden. Diese finden Sie in der Hausordnung oder im Mietvertrag selbst. Daneben sind beim Thema Grillen auch die verschiedenen gesetzlichen Grundlagen zu betrachten, da die Bundesländer und Städte sowie Gemeinden meistens eigene Vorschriften diesbezüglich festgesetzt haben.
Andere Faktoren, die insbesondere für die Nutzung des Balkons gelten
Das Wäschetrocknen ist in der Regel auf dem Balkon möglich, auch dann, wenn im Vertrag das Wäschetrocknen in der Wohnung untersagt ist. Der Balkon gehört nicht zum Innenbereich. Selbst wenn die Hausordnung das Trocknen auf dem Balkon untersagt, können kleinere Wäschestücke aufgehängt werden. Das Aufstellen eines Wäscheständers ist genauso zulässig wie das Anbringen einer Wäscheleine. Bauliche Maßnahmen, die die Gesamtansicht des Gebäudes sowie die Bausubstanz selbst beeinträchtigen sind nur unter Absprache mit dem Vermieter zulässig.
Derartige Veränderungen betreffen auch oftmals den Sichtschutz am Balkon. Das Mietrecht ist dabei in vielen Fällen auf Seiten des Vermieters.
Gravierende Veränderungen, die den Balkon durch eine Seitenverglasung oder Ähnliches in eine Loggia verwandeln, sind in aller Regel nicht zulässig. Bei derartigen Maßnahmen geht es immer um die Fragen, inwiefern eine ästhetische Beeinträchtigung des Hausanblicks vorliegt und inwiefern die Veränderung in die Bausubstanz eingreift.
Dazu zählen im Übrigen auch das Anbringen von Markisen sowie Katzennetzen oder das Aufhängen von Plakaten an den Balkon.
Ähnliches gilt übrigens auch für die Bepflanzung auf „Balkonien“. Neben einer guten Befestigung von Blumenkästen sollte ein Mieter auch darauf achten, dass die Pflanzen den Balkon nicht überwuchern und damit eine massive Verschmutzung anderer Bereiche verursacht. Gleiches ist bei dem Gießwasser zu berücksichtigen. Dies darf die Fassade oder andere Gebäudeteile nicht verschmutzen oder durch die Feuchtigkeit sogar beschädigen. Gleiches gilt im Übrigen für Rankgewächse. Generell ist jedoch zu beachten, dass abgefallene Blüten oder Gießwasser in einem bestimmten Maße zu akzeptieren sind.
Letztlich gibt es viele Umstände, die Sie als Mieter bei der Benutzung nerven, aber die Sie hinnehmen müssen. Bei einer solchen Einschätzung ist immer in Betracht zu ziehen, wie erheblich und dadurch permanent die Beeinträchtigung oder der Schaden ist. Zudem ist es wichtig darauf zu achten, welche Situation bei der Vertragsunterzeichnung vorherrschend war. Konnten Sie also wissen, dass eine bestimmte Geruchs- oder Lärmbelästigung durch eine benachbarte Gaststätte vorherrschen würde?
Dennoch gibt es auch eindeutige Regelungen und Urteile, die die Mietminderung beim Balkon thematisiert haben.
Ihr Balkon ist undicht?
Eine Mietminderung ist in der Regel bei normalen Mengen von Regenwasser auf dem Balkon nicht gerechtfertigt.
Für die Säuberung der Abflusssiebe und anderer Einrichtungen ist zudem der Mieter verantwortlich.
Doch ist der Balkon undicht, ist dies vor allem eine Beeinträchtigung für den unter Ihnen lebenden Nachbarn. In einem solchen Falle sind dann bauliche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, die der Vermieter einleiten muss. Das kann aber zur völligen Unbenutzbarkeit des Balkons seitens des Mieters führen und bedeutet Schmutz und eine hohe Lärmbelästigung für alle Parteien.
Eine Mietminderung bei einer Balkonsanierung, inklusiven dem mit den Bauarbeiten verbundenen Lärm, ist möglich. Wie bei jeder Art von Minderung spielen mehrere Faktoren eine Rolle.
- Wie lange dauert die Sanierung?
- Wie hoch ist die Lärmbelästigung?
- Wie ist es mit dem Schmutz und Dreck, der bei den Bauarbeiten entsteht?
- Befindet sich vor dem Balkon ein Baugerüst?
- Können Sie als Mieter überhaupt Lüften oder kommt genügend Licht durch die übrigen Fenster in die Wohnung?
Daneben kann ein undichter Balkon wie undichte Fenster oder ein Heizungsausfall zur erhöhten Feuchtigkeit in der Wohnung führen. Dies verursacht unter Umständen einen Schimmelbefall.
Höhe der Mietminderung
Im Zusammenhang mit der Unbenutzbarkeit des Balkons wurden sehr unterschiedliche Urteile bezüglich der Höhe der Minderung gefällt, die Sie in einer Mietminderungstabelle nachlesen können.
Zum einen gab es den Fall, dass eine Mietminderung nicht als gerechtfertigt angesehen wurde, da die Sanierung in den Herbst- und Wintermonaten vollzogen wurde, in denen der Balkon sowieso weniger genutzt wird. Die Miete durfte nicht gekürzt werden.
Zum anderen galt eine Minderungsquote von 15 % im Zuge der Einrüstung des Gebäudes und eine durch Planen bedingte Behinderung der Licht- und Luftzufuhr als gerechtfertigt.
Muster: Mietminderung bei nicht benutzbarem Balkon
Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem nicht benutzbarem Balkon. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren.
Beachten Sie, dass es
Mietminderung nicht nutzbarer Balkon (.doc) Mietminderung nicht nutzbarer Balkon (.pdf)
Weiterführende Literatur zum Thema Mietminderung
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Mietminderung:
- Ropertz, Ulrich (Autor)
- Bredereck, Alexander (Autor)
Letzte Aktualisierung am 2024-12-03 / Affiliate Links / Bilder von der Amazon Product Advertising API
Über den Autor
Danke für den Beitrag! Wir haben unseren Vermieter auf Mietminderung ansprechen können. Wir haben kein Geländer und so können wir den Balkon nicht nutzen. Wir haben aber nun eine Firmer für Metallbau beauftragt. h
Unser Balkon hat auch schon einige Risse. Gut zu lesen, dass man diesen richten sollte, damit die Miete nicht verringert wird. So kann die Balkonsanierung beginnen. Mehr dazu
Interessant, dass eine Mietminderung möglich ist, wenn der Balkon nicht nutzbar ist. Bei uns war jetzt einige Monate das Balkongeländer kaputt. So richtig benutze ich den Balkon erst wieder, seit wir ein neues Balkongeländer haben.
Danke für den Hinweis. Ich wusste nicht, dass man eine Mietminderung beantragen kann, wenn der Balkon nicht nutzbar ist. Ich habe schon seit längerem Probleme mit meinem Balkon und es müsste ein Schwarzdecker den Balkon neu gestalten. Ich werde nochmal mit meinem Vermieter darüber sprechen. Danke für die Informationen.
Hallo, im Rahmen einer brandschutzrechtlichen Fassadensanierung von der 9. Kalenderwoche 2023 bis zum 22.09.2023 war mein Balkon (18 qm) nicht nutzbar.
Seit dem 22.09.2023, von mir allerdings erst am 31.12.2022 bemerkt, hat die Balkonbrüstung zu wenig Höhe.
Gemäß § 41 Hessische Bauordnung muss die Balkonbrüstung bei einer Absturztiefe von mehr als 12 Metern mindestens 1, 10 Meter betragen. Seit dem anbringen der neuen Attika hat diese Balkonbrüstung jedoch nur eine Höhe von 102, 2 Meter. Dies habe ich am 02.01.2023 dem Verwalter der Liegenschaft zur Kenntnis gegeben. Am 20.01.2023 hat der Verwalter mir auf Grund von „Lebensgefahr“ die Nutzung des Balkons untersagt. Mit neuestem Schreiben des Verwalters vom 18.04.2023 sind mir zur Mietminderung
5 % der Bruttomiete zugesichert worden. Meine Mietminderung (für 4, 5 qm Balkon (25 % der Fläche) betrug jedoch € 66, 88. Nach meiner Meinung sollte ein Verbot der Nutzung des Balkons wenigsten diesen Betrag rechtfertigen, für den ich Nettomiete, zzgl Nebenkosten zahle.
Über eine Antwort wäre ich sehr erfreut.
Ich habe ein Balkon mir Metallgeländer,was rostet,und Platten die mit Schimmel befallen sind.Beim Einzug habe ich es bemängelt,mir wurde nach mehrigem Aufforden, immer gesagt, daß die Balkone alle gemacht werden sollen,was bis heute nicht geschehen ist.Ich wohne jetzt fast 6 Jahre in dieser Wohnung.Meine Frage,kann ich jetzt Mietkürzungen tätigen? Über eine Rückmeldung würde ich mich freuen.MFG S.Janßen
I’m juni 2021 hat Vermieter die Wände vom Balkon entfernt, weil er neue Fliese und die Balkonwände geplant. Die Fliese wurden im September eingestellt. Aber die Balkonwände fehlen noch. Der Balkon hat nur Gelände. Im Telefongespräch hat der Vermieter uns informiert, dass der Balkon fertig ist und wir können den Balkon verwenden und die Wände macht er wenn er dazu Lust haben wird. Meiner Meinung nach, dass der Balkon ohne Wände nicht verwenden muss, weil es gefährlich ist. Wir können 7 Monaten den Balkon nicht verwenden. Sind wir berechtigt, die Kosten für Mietwohnungen zu senken?
unser vermieter hat uns untersagt den balkon zu benutzen,da die geländer nicht mehr sicher sind.wie ist es nun mit mietminderung?
Mein Balkon ist ca 16qm gross und meine Wohnung 32qm.In dem Mietvertrag stehen dann 36qm,davon 4qm vom Balkon berechnet. Leider wurde am 10Juli mein Balkon abgebaut zwecks Sanierung des darunter liegenden Flachdaches(Bei den Untermieter hatte es reingeregnet). Bis einschließlich heute den 31.7 ist noch kein erneuter Wiederaufbau erfolgt und es zieht sich wahrscheinlich noch weit in den August. Wieviel Prozent Mietminderung sind hier angebracht? Habe erhebliche Beeinträchtigung in der kleinen Wohnung(zugestellt mit Balkon Mobiliar, eigentlich Kaninchen Käfig draussen der jetzt hier drin steht sowie auch algemein der Fakt dass es Sommer ist und Balkon gerade jetzt wichtig und gut wäre.
Danke für diesen Beitrag zum Mietrecht. Gut zu wissen, dass man keine Mietminderung erwarten kann, wenn man sich von Tabakrauch auf dem Balkon gestört fühlt. Sind andere Mängel an der Wohnung zu sehen, sollte man einen Rechtsanwalt konsultieren, um eine etwaige Mietminderung zu prüfen.
Wie sieht es denn aus mit mietminderung wenn die Tür zum Balkon nicht mehr aufgeht und seit Wochen nichts passiert in Sachen Reparatur.