Mietminderung widersprechen – Kann eine Minderung wirklich abgelehnt werden?

Kann der Vermieter eine Mietminderung ablehnen?

Tritt ein erheblicher Mangel in einer Mietwohnung auf und schränkt maßgeblich die Gebrauchstauglichkeit ein, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Sie erfolgt automatisch oder anders gesagt kraft Gesetzes, nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch.

Doch so simpel, wie es im ersten Moment scheint ist es nicht und vor allem an der Frage, ob ein bestimmter Mangel oder Schaden wirklich eine Mietminderung legitimiert, entbrennen nicht selten Streits zwischen dem Vermieter, welcher der Mietminderung widerspricht, und dem Mieter. Diese Fälle landen dann vor Gericht, das entscheiden muss, ob eine Mietminderung berechtigt ist oder nicht.

Doch nicht nur wenn der Mangel unerheblich ist, kann der Vermieter die Mietminderung zurückweisen, auch andere Umstände können ein solches Vorgehen begründen. Erfahren Sie mehr zur Zurückweisung der Mietminderung im nachstehenden Ratgeber.

Wann ist eine Minderung der Miete seitens des Mieters begründet?

Grundsätzlich muss festgehalten werden, dass bei der Mängelbeurteilung der Mietvertrag entscheidend ist. Wurde dem Mieter etwas versprochen oder in Aussicht gestellt, was aktuell in der Wohnung nicht gegeben ist? Wurde bei der Vertragsunterzeichnung vielleicht auf etwas hingewiesen, wie eine anstehende Sanierung, die mit Baulärm und Schmutz einhergehen wird?

Weicht also der Soll-Zustand, den Mieter und Vermieter vertraglich vereinbaren, vom Ist-Zustand ab, besteht ein Mangel. Dabei ist die erwähnte Erheblichkeit ausschlaggebend. Die individuelle Einschätzung ist immer sehr schwierig. Denn nicht jeder Schaden, der auftritt und im Alltag stört, ist auch erheblich.

Ein vorübergehender oder nur gelegentlich auftretender Mangel berechtigt in den meisten Fällen nicht zur Minderung. Auch hier sind das Ausmaß sowie der Kontext der Beeinträchtigung entscheidend. Die Wahrscheinlichkeit, um der Mietminderung zu widersprechen, ist in solchen Situationen dann besonders hoch.

Zwar können sich Mieter an den sogenannten Mietminderungstabellen orientieren, die aufzeigen, aufgrund welcher Mängel eine Minderung gewährt wurde, aber letztlich zählt der individuelle Fall, inklusive der entsprechenden Umstände. Bei der Selbsteinschätzung kann es zu Fehlern kommen. Denn vor allem, wenn es um das Wohnen und Leben in den eigenen vier Wänden geht, fällt die objektive und reflektierte Sicht auf die Dinge besonders schwer.

Wichtig! Für die Dauer vom erstmaligen Auftreten bis zur Beseitigung ist die Kürzung möglich. Zwar ist eine rückwirkende Mietminderung grundsätzlich nicht auszuschließen, aber in ihrer Durchsetzung diffizil.

Unter welchen Umständen kann der Vermieter der Mietminderung widersprechen?

Der Vermieter kann die Mietminderung ablehnen, wenn der Mangel eine solche nicht berechtigt, da er unerheblich ist. Fällt beispielsweise der Strom während eines Gewitters für eine halbe Stunde aus oder ist der Mieter sehenden Auges in eine vielbefahrene Straße gezogen, kann der Mieter die Miete in der Regel nicht mindern.

Daneben existieren auch andere Bedingungen, bei denen mit einem Widerspruch seitens des Vermieters zu rechnen ist. Dabei spielen folgende Fragen eine zentrale Rolle:

• Verzichtet der Mieter auf eine Mängelanzeige?
• Erfolgt die Mietminderung ohne Vorankündigung?
• Kennt der Mieter den Mangel bereits seit Vertragsschluss?
• Hat der Mieter den Schaden selbst verursacht?
• Ist die Mietminderung rechtlich ausgeschlossen?

Treten demnach bei der Anzeige oder dem Minderungsschreiben selbst Fehler oder Versäumnisse auf, kann der Vermieter der Mietminderung widersprechen.

Seit der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 ist eine Mietminderung bei einer energetischen Sanierung in den ersten drei Monaten ausgeschlossen. Mindert der Mieter in diesem Zeitraum, kann der Vermieter der Mietminderung widersprechen. Dies beruht auf der gesetzlichen Grundlage von § 536 Abs. 1a Bürgerliches Gesetzbuch.

Worauf sollte der Vermieter achten, wenn er der Mietminderung widersprechen möchte?

Wie gezeigt, führt nicht jede Beanstandung des Mieters zur Mietminderung. Vor allem eine vollständige Minderung ist nur in sehr seltenen Fällen wirklich legitimiert. Ein kompletter Stromausfall, der das Licht, die Küche und die Warmwasserbereitstellung betraf, konnte gemäß Amtsgericht Berlin-Neukölln (AG Berlin-Neukölln MM 1988, 151) eine Minderung von 100 Prozent begründen, aber ob das in jedem Falle so ist, lässt sich pauschal nicht beantworten.

Sieht der Vermieter sich also mit einer Minderungsforderung seitens eines Mieters konfrontiert, muss er wissen, wie er einer Mietminderung angemessen widersprechen kann und wie am besten dabei vorzugehen ist.

• Der erste Schritt sollte immer eine Inaugenscheinnahme sein. Das bedeutet: besichtigen Sie als Vermieter den Mangel und machen Sie sich ein Bild davon, inwieweit dieser die Gebrauchstauglichkeit wirklich beeinträchtigt. Unerhebliche Schäden legitimieren, wie erwähnt, nicht dazu, die Miete zu mindern. Sie sind nur kurzzeitig überhaupt wahrnehmbar, nur vorübergehende und gehören letztlich zum allgemeinen Lebensrisiko als Mieter.
• Bei der Besichtigung können sich Vermieter auch von einem Sachverständigen unterstützen lassen. Dies macht vor allem dann Sinn, wenn es Beeinträchtigungen geht, die eventuell auf einen Schaden an der Bausubstanz schließen lassen.
• Des Weiteren ist der genaue Inhalt des Mietvertrags ausschlaggebend. Denn gemäß Mietrecht haben beide Vertragsparteien Pflichten zu erfüllen. Die des Vermieters ist es, den vertragsgemäßen Zustand herzustellen und vor allem zu erhalten. Dabei ist hervorzuheben, dass es nicht auf die Entstehungsursache des Mangels ankommt, denn der Vermieter haftet verschuldensunabhängig.

  Die rechtliche Grundlage bietet hierbei der § 535 Abs. 1 BGB „Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags“:

  Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

• Für die Instandsetzung ist der Vermieter unter Umständen nicht immer verantwortlich. Denn im Vertrag können Klauseln zur Kleinreparatur aufgeführt werden. Danach ist der Mieter verpflichtet Instandsetzungen von bis zu 75 Euro oder maximal 200 Euro im Jahr selbst zu übernehmen.

Sollte es sich um einen strittigen Mangel handeln oder um einer Situation, bei der die Verursachung selbst nach Besichtigung unklar ist, empfiehlt es sich für den Vermieter, ein Beweissicherungsverfahren zu beantragen. Dies erfolgt beim örtlichen Amtsgeircht. Das wiederum einen Sachverständigen stellt, der eine nochmalige Inaugenscheinnahme unternimmt. Das erstellte Gutachten dient dann der weiteren Auseinandersetzung und bietet die Grundlage, auf der ein Urteil gefällt wird, ob die Mietminderung legitimiert ist oder nicht.

Last but not least: Was sollte der Vermieter außerdem berücksichtigen?

Neben der Besichtigung und der Prüfung aller Punkte im Mietvertrag gibt es noch einige Aspekte, die zu beachten sind, wenn der Vermieter der Mietminderung widersprechen möchte oder muss.

• Der Mangel muss vom Mieter unverzüglich angezeigt worden sein. Hat sich aufgrund dieser Vernachlässigung die Lage verschlimmert, besonders gravierend bei einem Schimmelbefall der Wohnung, kann der Vermieter sogar Schadensersatz verlangen.
• Bevor der Vermieter dem Mieter kündigen kann, sollte eine Feststellungsklage oder eine Zahlungsklage eingereicht werden.
• In jedem Falle ist ein Schreiben wegen Mietminderung vom Vermieter ernst zu nehmen. Denn sollte der Mieter den Mangel selbst beheben, steht der Vermieter meistens in der Pflicht, die Kosten dafür zu erstatten.
• Bei schwieriger Rechtslage kann der Vermieter auch die Zahlung unter Vorbehalt anbieten. Damit kommt der Mieter nicht so schnell in die brenzlige Situation des Zahlungsrückstandes.

Grundsätzlich steht der Vermieter in der Beweispflicht. Das gilt für die Einhaltung von gesetzlichen Grenzwerten ebenso für eine korrekte Mängelbeseitigung. Sollte der Mieter hinsichtlich dieser Aspekte Zweifel hegen, muss der Vermieter beweisen, dass es richtig gehandelt hat.

Muster, um einer Mietminderung zu widersprechen

Nachfolgend finden Sie ein Beispiel für ein Schreiben, in dem der Vermieter einer Mietminderung widerspricht, aufgrund eines ungenügenden Mangels, der keine Mietminderung begründet. Dies ist nur ein Muster, an dem Sie sich orientieren können.

Nebenstehend finden Sie ein Muster für eine Zurückweisung einer Mietminderung zum kostenlosen Download!

Sie ist den individuellen Umständen und Voraussetzungen anzupassen.

Download: Mietminderung widersprechen (.doc) Download: Mietminderung widersprechen (.pdf)

Teilen auf:

Über den Autor

Sascha Münch

Nach dem Studium an der Universität Bremen absolvierte Sascha Münch sein Referendariat am OLG Celle. Die anwaltliche Zulassung erhielt er 2013. 2019 folgte die Bestellung zum Notar (seit 2021 Notar a. D.). Er befasst sich u. a. mit den Bereichen Verbraucher- und Schadensrecht.