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Was tun, wenn die Baustelle zu laut ist?
Lärm sind Geräusche, die auf die Umwelt störend, belastend oder gesundheitsschädigend wirken. Vor allem Baulärm kann sehr belastend sein. Eine Mietminderung wegen Bauarbeiten ist nicht immer zulässig und berechtigt. In welchen Fällen Sie als Mieter das Recht haben, die Miete zu kürzen, erfahren Sie im nachstehenden Ratgeber sowie alles zur Mietminderung bei Baustellenlärm.
Eine Lärmbelästigung durch eine Baustelle im Haus oder auf der Straße neben dem Haus ist für die Bewohner immer eine nervenaufreibende Zeit. Wie können Sie in derartigen Situationen vorgehen? Worauf müssen Sie achten? Was besagt das Mietrecht zum Thema Baulärm? Was ist bei der Mietminderung bei Baumaßnahmen zu beachten? Wie gehen Sie am besten vor?
Das Wichtigste zur Mietminderung bei Baulärm
Ist die vertragsgemäße Nutzung nicht oder nur eingeschränkt möglich, kann eine Mietminderung möglich. Wann das der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab.
Handelt es sich um Lärm durch eine Sanierung, müssen Mieter diesen für drei Monate dulden. Eine Minderung der Miete ist dann nicht möglich.
Um wie viel Sie die Miete mindern können, hängt von den jeweiligen Umständen ab. In der Übersicht finden Sie einige Beispiele für Minderungsquoten.
Inhaltsverzeichnis
Literatur zum Thema Mietminderung
So hoch fällt eine Mietminderung wegen Baulärm aus
Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!
- Baulärm vom Nachbarsgrundstück: 6 % bis 25 %
- Umfangreiche Modernisierung auf Veranlassung des Vermieters: Bis zu 100 %
Ihr Vermieter beseitigt die Mängel nicht und will auch die Miete nicht mindern?
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Wann erfolgt die Mietminderung bei Baulärm?
Lärm in all seinen Ausformungen mindert den Gebrauchswert der Wohnung und ist damit ein sehr häufiger Mietminderungsgrund. Egal, ob der Lärm aus der Nachbarwohnung stammt oder vom Vermieter selbst verursacht wurde aufgrund einer umfänglichen Sanierungsmaßnahme. Oder ob die Baustelle vor dem Haus eine unerträgliche Geräuschkulisse produziert, auf die der Vermieter in der Regel keinen Einfluss hat. Eine Mietminderung ist genau dann berechtigt, wenn der vertragsgemäße Tauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist.
Ein Mangel, der zu einer Mietminderung berechtigt, ergibt sich aus der Abweichung zwischen dem aktuellen Ist-Zustand der Wohnung und dem Soll-Zustand, wie er von beiden Mietparteien im Vertrag beschlossen wurde.
Der Mangel muss dabei erhebliche Auswirkungen auf die Wohnqualität haben. Sozial- oder ortsübliche Gegebenheiten rechtfertigen keine Mietminderung. Sie sind vom Mieter hinzunehmen. Vor allem wenn es um andere Mietparteien geht, gilt die gegenseitige Rücksichtnahme.
Wenn bei Vertragsschluss eine Baustelle absehbar ist, ob in der Nachbarschaft oder im Haus, kann dies nicht zum Anlass einer Mietminderung genommen werden. Dies trifft auch dann zu, wenn bei Einzug bereits eine Baustelle bestand.
Eine Mietminderung bei Baulärm – rückwirkend – ist nur unter bestimmten Voraussetzungen und in Einzelfällen möglich.
Wichtig! Wenn bei Vertragsschluss eine Baustelle vor der Tür bereits existiert oder bereits angekündigt ist, muss der Mieter auch in Kenntnis über den Umfang der Arbeiten und die Dauer der Baustelle gesetzt werden.
Zudem kann ein Mieter nur mit den üblichen Belästigungen rechnen. Übersteigt der Lärm ein allgemein gültiges Maß oder ist das Öffnen der Fenster unzumutbar oder erfolgen die Bauarbeiten ohne Unterbrechung auch am Wochenende, hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung bei Lärm durch eine Baustelle.
Wie hoch im Falle einer Baustelle oder im Falle von Baulärm die Mietminderung sein sollte, ist von vielerlei Faktoren abhängig. Eine pauschalisierte Angabe zum Umfang einer Mietminderung ist generell schwer, da es zwar in den vergangenen Jahrzehnten eine Vielzahl an Gerichtsurteilen diesbezüglich gab, aber es existieren keine konkreten Zahlen, um wieviel die Miete jeweils gekürzt werden darf. Diese Entscheidungen erfolgen in der Rechtsprechung individuell. Mietminderungstabellen sind inoffizielle Orientierungshilfen.
Generelle gilt: Selbst wenn Sie als Mieter tagsüber oder sogar während der gesamten Bauzeit nicht anwesend sind, können Sie den Anspruch auf eine Mietminderung durch Baulärm trotzdem geltend machen, egal ob sich die Baustelle im Haus befindet oder auf einem Nachbargrundstück.
Bei der Beurteilung, wann Lärm und vor allem wann Baulärm zu einem triftigen Mietminderungsgrund wird, ist ausschlaggebend, dass gelegentliche Beeinträchtigungen, von denen der Mieter eventuell sogar wusste oder die in einem sich stark entwickelnden Stadtgebiet erwartbar sind, zum allgemeinen Lebensrisiko gehören. Als Mieter sollten Sie sich also, bevor Sie die Miete kürzen, fragen, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt oder vertragsgemäß vorhanden ist. Des Weiteren sind neben der Zumutbarkeit auch Ruhezeiten sowie das generelle Ausmaß zu betrachten. Wie umfangreich sind die Bauarbeiten? Wann werden sie durchgeführt? Über welchen Zeitraum hinweg?
Die Mietminderung: Baulärm im Haus
Baulärm im Haus oder in der Mietwohnung entsteht vor allem dann, wenn Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter veranlasst werden. Diese sind zunächst von den sogenannten Erhaltungsmaßnahmen abzugrenzen. Darunter fallen in erster Linie Arbeiten, die der Instandsetzung dienen. Sie sollen die Tauglichkeit einer Mietsache gewährleisten und umfassen Renovierungsarbeiten. Hierbei ist eine Mietminderung eher unwahrscheinlich.
Modernisierungsmaßnahmen dienen dagegen der Mietsache selbst. Dazu zählt mittlerweile auch die sogenannte energetische Sanierung. Der dabei entstehende Baulärm muss in den ersten drei Monaten vom Mieter geduldet werden. Denn eine Mietminderung ist seit der Mietrechtsreform von 2013 in diesem Sinne ausgeschlossen (laut § 555b Bürgerliches Gesetzbuch). Handelt es sich jedoch um Maßnahmen, die nicht die Verringerung der Endenergie beabsichtigen, ist eine Minderung bei einer massiven Beeinträchtigung der Lebensqualität berechtigt.
Eine Mietminderung bei Baulärm im Nachbarhaus oder in der Nachbarschaft belief sich in vergangenen Fällen auf bis zu 25%. Dies wurde vom Gericht jedoch nur aufgrund einer erheblichen Lärmbeeinträchtigung aufgrund von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück gewährt.
Bei diesen Entscheidungen ging es auch oftmals nicht nur um die reine Lärmbelästigung durch eine Baustelle sondern auch um die damit verbundene Staub- und Schmutzbelastung.
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Beispiele für die Mietreduktion bei Baulärm
In zahlreichen Urteilen der Vergangenheit wurde vor allem beim Einrüsten des Gebäudes und den damit verbundenen Beeinträchtigungen wie die Abdunkelung mit Planen, der eingeschränkten Lüftungsmöglichkeiten und der Unbenutzbarkeit des Balkons eine einhellige Meinung vertreten. In derartigen Fällen wurde eine Minderung von etwa 15% festgelegt. Dies galt jedoch nicht bei einem Fall, bei dem lediglich die Küchenfenster und die Fenster einer Speisekammer durch ein Baugerüst verdunkelt wurden.
Die Mietminderung bei Baulärm von einem Nachbargrundstück sind hingegen etwas weniger einheitlich entschieden worden. In diesen Fällen kann ein Mieter von einer Kürzungsquote von sechs bis 25% ausgehen. Hier, wie in vielen Fällen, ist es einfach von der Intensität und dem Grad der Beeinträchtigung abhängig.
Werden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, durch den Vermieter veranlasst, kann der Mieter im Einzelfall die Miete sogar um 100% kürzen. In einem derartigen Fall wurde das Dachgeschoss ausgebaut, die Heizungsanlage sowie die Wasserversorgung erneuert, es erfolgten Fassadenarbeiten und Maßnahmen in der Mietwohnung selbst, die unter anderem mit dem Aufstemmen von Wänden und Böden verbunden waren.
Bei einer Mietminderung bei einer Baustelle im oder am Haus sollte der Mieter also so objektiv wie möglich betrachten, in welchem Umfang die Nutzung der Wohnung tatsächlich beeinträchtigt ist.
Wichtig! Bei Erhaltungsmaßnahmen, also Renovierungsarbeiten, die in der Regel kurzweiliger Natur sind, sowie bei einer energetischen Sanierung steht der Mieter zunächst in der Duldungsplicht. Kürzt er die Miete dennoch, hat der Vermieter das Recht, den Vertrag mit dieser Mietpartei zu kündigen.
Mietminderung bei Baulärm im Haus durch andere Mieter
Wenn Ihr Nachbar oder der Vermieter in einer Nachbarwohnung Bauarbeiten durchführt oder durchführen lässt, haben Sie als Mieter in der Regel keine rechtliche Grundlage, die Miete zu kürzen. Vor allem dann, wenn sich die Arbeiten im Rahmen halten, absehbar sind und nicht in den Ruhezeiten erfolgen. Bei üblichen Renovierungsarbeiten müssen Sie als Mieter eine kurzfristige Beeinträchtigung dulden. Sicher ist, dass bei umfänglichen Maßnahmen, über einen längeren Zeitpunkt eine Minderung durchaus in Betracht gezogen werden sollte.
Bei Bauarbeiten eine Mietminderung durchsetzen? – Wie Sie am besten vorgehen
Sollte der Baulärm das übliche Maß übersteigen, liegt ein Mangel für das Mietobjekt vor. Dieser Mangel berechtigt kraft des Gesetzes, also laut § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches, zur Mietminderung. Daraufhin sollte die Priorität des Mieters im Gespräch mit dem Vermieter liegen. Informieren Sie sich zunächst über den Umfang und die Dauer der Bauarbeiten. Existiert die Baustelle womöglich bereits seit Vertragsschluss? Oder sind die Maßnahmen im Haus Teil einer energetischen Sanierung? All diese Fragen sind zunächst zu klären, bevor Sie die Miete kürzen. Der Mangel sollte im Gespräch und möglicherweise dann auch schriftlich beim Vermieter angezeigt werden. Mit dem Datum der Mangelanzeige können Sie dann als Mieter die Miete der Situation angemessen kürzen. Eine Orientierung bieten Ihnen dabei die sogenannten Mietminderungstabellen sowie veröffentliche Urteil der Rechtsprechung der vergangenen Jahre. Bei einer Mietminderung durch Baulärm dient die Vorlage (nachstehend) als Orientierung.
Mietminderung bei Baulärm: Ein Musterbrief
Mieter
Name
Adresse
Vermieter
Name
Adresse
Datum
Mängelanzeige bezüglich einer Baustelle im Haus/ in der Nachbarschaft
Sehr geehrter Herr XYZ/ geehrte Frau XYZ,
hiermit möchte ich Sie über den folgenden Mangel informieren, der die Gebrauchstauglichkeit bezüglich der Wohnung (XYZ) erheblich beeinträchtigt.
Mangel:
- Variante 1: Wie Sie sicher wissen, werden derzeit umfangreiche Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück durchgeführt. Neben dem Schmutz und Staub, der in meine Wohnung gelangt, beeinträchtigt vor allem die starke Lärmbelästigung meinen Mitgebrauch. Die Arbeiten erfolgen noch nach 22 Uhr oder ausnahmslos am Wochenende. Es ist mir unmöglich die Fenster, selbst für einen kurzen Zeitraum, zu öffnen.
- Variante 2: Die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen im Haus beeinträchtigen meinen Mietgebrauch im erheblichen Maße. Neben einer Vielzahl an Handwerkern, dir durch das Haus gehen, ist es vor allem der Lärm durch die Baustellen im Haus, der sehr belastend ist. Die Arbeiten an der Fassade sind zudem mit einer Verdunkelung der Räume verbunden. Weder Licht noch ausreichend frische Luft kann durch die Fenster gelangen. Zudem besteht die Gefahr durch erleichterte Einbrüche über das ungesicherte Baugerüst.
Ich möchte Sie bitten, den Mangel zu beseitigen und setzte Sie hiermit in Kenntnis davon, dass ich den Mietzins mit sofortiger Wirkung bis zu Beseitigung des Mangels um XX% kürze. Ich bitte um Ihr Verständnis.
Künftige Mietzahlungen sind als Vorbehaltszahlungen zu verstehen.
Anbei ein kurzes Lärmprotokoll bezüglich der baulichen Maßnahmen im Haus oder auf dem Nachbargrundstück.
Wenn Sie sich selbst einen Eindruck von dem Mangel machen möchten, erreichen Sie mich unter XXXXXXXX.
Mit freundlichen Grüßen
XYZ
Muster: Mietminderung bei Baulärm
Im Folgenden finden Sie eine weitere Alternative, wie ein Minderungsschreiben wegen Baulärm aussehen könnte. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.
Mietminderung wegen Baulärm (.doc) Mietminderung wegen Baulärm (.pdf)
Weiterführende Literatur zum Thema Mietminderung
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Mietminderung:
- Ropertz, Ulrich (Autor)
- Bredereck, Alexander (Autor)
Letzte Aktualisierung am 2024-11-23 / Affiliate Links / Bilder von der Amazon Product Advertising API
Über den Autor
Natürlich können die Bauarbeiten während des Lockdowns nicht stillstehen. Wollen Sie die Kosten für den Mietverlust des Eigentümers übernehmen?
Mein Vermieter hat uns heute6. 10.2021 mitgeteilt das ab morgen 7.10.2021 Baumaßnahmen vorgenommen werden sollen. Diese sollen etwa 1 Jahr dauern!
Wir haben 2 Türen aus die man das Haus verlassen kann, die Haupteinganstür und eine neben Tür ( wo unser Sohn immer raus geht, da er die Haupteinganstür nicht selbst auf bekommt). Die neben Tür können wir ab morgen nicht mehr benutzen! Wir sind oft wegen Arbeit schon vor unserem Sohn aus dem Haus. Und haben diese und nächste Woche 2 Tage nachtschicht! Was kann man da tun?
Guten Tag, ich habe eine Frage bzgl. aktueller Situation:
Wir arbeiten im Homeoffice, also in unserer Mietwohnung.
Laut Bundesregierung eine gewünschte – soweit verstanden, sogar gesetzliche vorgeschriebene -Maßnahme bzgl. Infektionsprävention Covid-19.
Nun wird seit einigen Wochen die untere Wohnung renoviert (keine energischen Maßnahmen sondern Kernsanierung). Das bedeutet, sämtliche elektrischen Leitungen werden erneuert, neue Wanddurchbrüche geschaffen, Malerarbeiten, Badfliesen u.a. erneuert , komplette Wohnung neuer Parkett-Fußboden …
Das ist schön, aber derzeitig für uns im homeoffice nicht auszuhalten. Ab 7 Uhr wird gebohrt und gehämmert, Freitags bis 16 Uhr.
Frage: Können diese Bauarbeiten stillgelegt werden und zwar solange, wie das Land sich im Lockdown befindet – also solange, wie wir homeoffice machen (sollen)?
Wenn ja, wie schnell geht das und was müssen wir tun?
Welche Voraussetzungen dafür müssen vorliegen?
Über eine Rückmeldung würde ich mich freuen.
Vielen Dank für diesen spannenden Beitrag zum Thema Mietminderung bei Bausanierung. Interessant zu lesen, dass eine Minderung nicht zur Frage steht, wenn die Bausanierung die Tauglichkeit einer Mietsache gewährleistet. Ich habe demnächst vor mein Mietshaus zu sanieren und informiere mich daher zu dem Thema.
Danke für die sehr guten Infos.
Ich verstehe allerdings folgenden Satz im Musterschreiben nicht:
„Ich möchte Sie bitten, den Mangel zu beseitigen…“
Wie soll das gehen wenn die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück erfolgen? Dafür ist doch der Nachbar verantwortlich.
Muss hier nicht etwas anderes stehen oder ist das ein Standardsatz der drin stehen muss?
Danke.
Grüße
Jeff
Hallo Jeff,
hierbei handelt es sich um Musterschreiben, die eien Vorlage bieten. Sie können diese so anpassen, wie es zu Ihrem Fall passt.
Ihr Team von Mietrecht.com
Danke für die sehr guten Infos.
Ich verstehe allerdings folgenden Satz im Musterschreiben nicht:
„Ich möchte Sie bitten, den Mangel zu beseitigen…“
Wie soll das gehen wenn die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück erfolgen? Dafür ist doch der Nachbar verantwortlich.
Muss hier nicht etwas anderes stehen oder ist das ein Standardsatz der drin stehen muss?
Danke.
Grüße
Jeff
Hallo Jeff,
hierbei handelt es sich um Musterschreiben, die eien Vorlage bieten. Sie können diese so anpassen, wie es zu Ihrem Fall passt.
Ihr Team von Mietrecht.com