Mietminderung nach § 536 BGB – Darauf können Sie sich berufen

Generell gilt, dass das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch – BGB – geregelt ist. Im Buch 2 Abs. 8 unter dem Titel 5 „Mietvertrag, Pachtvertrag“ finden Sie alle mietrechtsrelevanten Themen. Unter den §§ 535 – 597 hat der Gesetzgeber neben den allgemeinen Informationen zum Mietvertrag auch den Aspekt der Mietminderung aufgenommen. Der § 536 BGB bildet dabei die gesetzliche Grundlage für die Mietminderung.

Durch das Mietänderungsgesetz aus dem Jahr 2013 wurde auch das Bürgerliche Gesetzbuch geändert und erweitert. Hauptpunkt der Erweiterung vom Mietrecht im BGB ist die energetische Sanierung. Doch wie die Details dieser Regelungen aussehen, schauen wir uns um nachstehenden Ratgeber genauer an.

Mietrecht – allgemein

Als Grundlage, um den Aspekt der Mietminderung vollständig zu erfassen, wird an dieser Stelle kurz auf den Inhalt und die Hauptpflichten des Mietvertrags eingegangen. Wie ein Mietverhältnis auszusehen hat und was grundlegend in einem Mietvertrag erfasst sein sollte, findet sich im § 535 des BGB:

1. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
2. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Mietminderung im BGB – Was steht im Paragraph 536 BGB?

Das BGB enthält das Mietrecht mit all seinen Unterpunkten. Doch wie genau sieht § 536 des BGB aus? Was ist dabei zu beachten? Was ist konkret geregelt und wo setzt der Interpretationsspielraum der Juristen an?

Zunächst muss festgehalten werden, dass immer dann eine Minderung der Miete seitens des Mieters gerechtfertigt ist, wenn ein Mangel besteht. Ein Mangel wird als eine Einschränkung definiert, die die Tauglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs aufhebt. Das bedeutet, dass die Mietwohnung nicht voll umfänglich nutzbar ist oder in ihrem Gebrauchswert von dem Soll-Zustand abweicht.

Der Paragraph beschreibt die Mietminderung wie folgt:

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Unter dem Soll-Zustand sind alle vertraglichen Regelungen zu verstehen, die der Mieter und Vermieter miteinander vereinbaren und den Zustand der Wohnung selbst betreffen. Weicht der sogenannte Ist-Zustand, also die aktuelle Situation davon ab und zwar negativ für den Mieter, ist von einem Mangel zu sprechen. Dieser Mangel kann erst im Laufe der Mietdauer auftreten oder bereits bei der Übernahme der Mietsache bekannt sein.

Das Gesetz spricht für die Dauer der Beeinträchtigung von einer Mietbefreiung. Dies ist nicht als ein Wegfallen der Pflicht, die Miete zu bezahlen gemeint, sondern die Miete darf während dieses Zeitraums gemindert werden.

Dabei ist darauf zu achten, dass die Minderungsquote vom Einzelfall und verschiedenen Faktoren abhängt. Eine Einschätzung sollte immer individuell getroffen werden. In der Rechtsprechung der vergangenen Jahrzehnte wurde eine Vielzahl an Urteilen gesprochen.

Diese sind wiederum in vielen Mietminderungstabellen aufgelistet. Sie können als Orientierung dienen, wenn Sie als Mieter Ihre Miete aufgrund eines Mangels kürzen möchten.

Schließlich muss noch ein kurzer Blick auf zwei elementare Schlagwörter in diesem Paragraphen 536 (BGB) geworfen werden, nämlich auf angemessen und unerheblich.

Die Mietminderung muss angemessen sein, d. h. alle Aspekte sollten berücksichtigt werden und richtig eingeschätzt werden. Dabei ist die Minderung vor allem nach der Intensität oder dem Umfang der Beeinträchtigung der Tauglichkeit einzuschätzen. Vor allem wenn die Minderung zu hoch oder gar überzogen ist, kann der Vermieter den Mieter abmahnen oder gar fristlos kündigen, wenn er durch die Kürzung in Zahlungsverzug kommt.

Laut § 543 Abs. 2 Nr. 3 ist eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigt. Es empfiehlt sich bei einer großen Verunsicherung über die richtige Beurteilung des Mangels mit der passenden Minderungsquote auch eine Zahlung unter Vorbehalt in Betracht zu ziehen.

Dabei ist darauf zu achten, dass der Mieter die Miete seit der Mangelanzeige erkennbar und nachweisbar unter Vorbehalt weiterzahlt. Damit besteht die Möglichkeit, die zu viel bezahlte Miete zu einem späteren Zeitpunkt zurückzufordern.

Außerdem ist bei der Mietminderung zu beachten, dass die Beeinträchtigung durch den bestehenden Mangel nicht unerheblich sein sollte. Zur Einschätzung, ob ein Mangel erheblich ist oder nicht, lohnt sich wiederum ein Blick in die Minderungstabellen und eventuell in die Urteile der Rechtsprechung. Das Gesetz macht dazu keine Angaben und bietet den Urteilen ein breites Interpretationsspektrum.

Die Sach- und Rechtsmängel – Was ist der Unterschied?

Die Miete ist nach BGB dann zu kürzen, wenn entweder ein sogenannter Sachmangel oder ein Rechtsmangel besteht.

Ein Sachmangel

Unter einem Sachmangel ist ein Mangel oder Schaden zu verstehen, der die Mietsache selbst betrifft und eine negative Abweichung vom Vereinbarten beschreibt. Dies kann sich auf einen Mangel innerhalb der Wohnung beziehen, wie Schimmel, weniger Wohnfläche oder Ungeziefer.

Daneben kann die vertragsgemäße Tauglichkeit einer Wohnung auch dann abweichen, wenn ein Sachmangel in den Gemeinschaftseinrichtungen besteht wie ein defekter Fahrstuhl oder ein massiv sanierungsbedürftiges Treppenhaus.

Aber auch Mängel, die das Mietobjekt nicht direkt betreffen, können zu einer Mietminderung führen. Die kann unter anderem eine erhebliche und vor allem nicht bei Vertragsschluss absehbare Beeinträchtigung durch eine Baustelle sein mit all ihren Auswirkungen wie Schmutz, Baulärm oder die Behinderung des Zugangs zum Haus.

Schließlich kann auch ein mangelnder Brandschutz einen Sachmangel darstellen, der eine Mietminderung gemäß § 536 bewirkt. Dabei wird im Allgemeinen von einer öffentlich-rechtlichen Gebrauchsbeschränkung gesprochen.

Der Rechtsmangel

Ein Rechtsmangel wird immer dann geltend gemacht, wenn der Gebrauch der Wohnung durch die Rechte von Dritten beeinträchtigt oder entzogen wird. Diese Mängel treten nicht sehr oft auf. Ein bekanntes Beispiel ist die Mehrfachvermietung durch den Vermieter. In einem solchen Fall hätte jeder Mieter das Recht auf die Mietsache.

Die Mietminderung nach § 536 im BGB – Die wichtigsten Fakten

• Die Mietminderung ist durch einen Mangel gerechtfertigt.
• Ein Mangel besteht immer dann, wenn die Tauglichkeit der Wohnung eingeschränkt beziehungsweise aufgehoben ist.
• Die Mietminderung muss dem Mangel und dem Umfang der Beeinträchtigung entsprechen.
• Der Mangel, der zur Mietminderung führt, muss erheblich sein.
• Bei der Mietminderung sind Sach- und Rechtsmängel zu unterscheiden.

Weitere wichtige Informationen im BGB: § 536

Neben den bereits genannten Fakten sollten Sie als Mieter auch folgende Eckdaten bei der Mietminderung beachten. Neben der Angemessenheit der Minderungsquote kommt es auch darauf an, dass die Minderung auf die Bruttomiete bezogen wird. Diese setzt sich aus der Grundmiete und den (abgerechneten) Nebenkosten zusammen.

Außerdem kann sich der Vermieter gegen eine Mietminderung nicht mit dem Einwand wehren, dass ihn kein Verschulden trifft. Denn im Gegensatz zum Aspekt des Schadensersatz ist für die Minderung nicht relevant, ob der Vermieter schuldhaft gehandelt hat oder nicht. Er kann sich auch nicht ausnahmslos darauf beziehen, dass bestimmte Störfaktoren von außen nicht beeinflussbar sind und immer hingenommen werden müssten, wie unter § 906 beschrieben (die Zuführung unwägbarer Stoffe wie Gase, Dämpfe, Gerüche, Ruß, Wärme, Geräusche oder Erschütterungen).

Der Vermietet haftet für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung.

Wichtig! Ist der Mangel durch den Mieter selbst verschuldet, kann die Miete nicht gemindert werden.

Generell gilt bei der Mietminderung: Die Mietminderung tritt Kraft des Gesetzes ein. Das heißt eine Mietminderung erfolgt automatisch, sobald der Mangel oder Schaden besteht, sie muss nicht beim Vermieter oder bei einem Gericht erst beantragt werden. Die Rechtsprechung definiert dies als sogenanntes Gewährleistungsrecht.

Schließlich ist es wichtig, den Vermieter über die Mängel oder Schäden in Kenntnis zu setzen und nicht urplötzlich einfach die Miete zu kürzen. Mit der Mangelanzeige können sie dem Vermieter auch eine Frist einräumen, in der der Mangel beseitigt werden soll. Solange der Mangel an der Wohnung besteht, haben Sie aber das Recht auf Mietminderung.

Neben den erkennbaren Sach- und Rechtsmängeln, die zu einer Mietminderung führen, fällt auch eine zugesicherte Eigenschaft seitens des Vermieters unter das Recht auf Mietminderung nach § 536. Es kann eventuell sein, dass Ihnen als Mieter bei Vertragsschluss der Vermieter eine Eigenschaft oder die Beseitigung eines bereits bestehenden Mangels zusichert.

Sollte die Zusicherung dauerhaft fehlen oder innerhalb der Mietdauer wegfallen, haben Sie das Recht die Miete zu kürzen bis der Zustand vertragsgemäß ist.

Energetische Sanierung und Zusicherungen seitens des Vermieters

Mit der Mietreform von 2013 wurde der Paragraph 536 im BGB, wie bereits erwähnt, ergänzt. Diese Erweiterung erfuhr der Abs. 1:

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

Dabei geht es zunächst einmal bei der energetischen Sanierung um eine sogenannte Modernisierungsmaßnahme, bei der mit baulichen Veränderungen die Endenergie nachhaltig eingespart werden soll. Diese Arbeiten dürfen nicht mehr als drei Monate beanspruchen, tun sie es doch, tritt das Recht auf Mietminderung in Kraft und der Mieter kann seine Miete angemessen kürzen.

Die Erweiterung des Paragraphen soll sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter dienen. Der Zeitraum von drei Monaten wurde gewählt, damit die Arbeiten so schnell wie möglich durchgeführt werden. Letztlich soll eine energetische Sanierung dem Mieter auch zu Gute kommen, indem er in absehbarer Zeit Nebenkosten einsparen kann.

§ 536a im BGB: Schadensersatzansprüche

Neben der Weiterzahlung der Miete trotz Kenntnis des Mangels, unter Vorbehalt, und der Mietkürzung (durch eine begründete Mietminderung) hat der Mieter weitere Rechte auf einen Mangel in der Mietwohnung zu reagieren. Im BGB unter § 536a findet sich das Gesetz zum „Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels“.

Wenn Sie als Mieter die Miete nicht kürzen möchten aufgrund eines Mangels oder Schadens, der bereits bei Vertragsschluss bestand oder im Laufe der Zeit aufgetreten ist, haben Sie laut Mietrecht die Möglichkeit auf Schadensersatz. Auf dieses Recht können Sie sich auch berufen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Schadens in Verzug gerät.

Wichtig! Beim Schadensersatz nach § 536 a kann seitens des Mieters auch ein Ersatz eingefordert werden, wenn der Mieter den Mangel selbst beseitigen möchte. Das kann vor allem notwendig sein, wenn der Vermieter bei der Bearbeitung in Verzug kommt oder die Beseitigung des Mangels zwingend erforderlich ist, da der Bestand der Mietsache wiederhergestellt werden muss.

Was sollten Sie noch zur Mietminderung nach § 536 wissen?

Im BGB (§ 536) ist des Weiteren geregelt, dass dem Mieter bei Vertragsschluss oder bei der Annahme der Mietsache mit Kenntnis des Mangels eine Minderung nicht mehr zu steht. Das ist auch der Fall, wenn aufgrund einer groben Fahrlässigkeit der Mangel unerkannt blieb. Der Mangel muss an dieser Stelle angesprochen werden, denn nimmt er eine mangelhafte Wohnung an, kann er sich jedenfalls nicht auf den § 536 berufen.

Generell gilt: Die Mangelanzeige durch den Mieter bei seinem Vermieter ist unabdingbar. Vor allem wenn aufgrund dieser Unterlassung der Mangel nicht behoben werden kann, fällt das Recht für den Mieter auf Minderung weg, auch wenn dem Vermieter keine angemessene Frist gesetzt wurde zur Beseitigung (§ 536c).

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Über den Autor

Sascha Münch

Nach dem Studium an der Universität Bremen absolvierte Sascha Münch sein Referendariat am OLG Celle. Die anwaltliche Zulassung erhielt er 2013. 2019 folgte die Bestellung zum Notar (seit 2021 Notar a. D.). Er befasst sich u. a. mit den Bereichen Verbraucher- und Schadensrecht.