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Lesezeit: Die Kostenverteilung für Sanierungen ist unter Wohnungseigentümern ein häufiges Streitthema. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden, dass die Änderungen der Kostenverteilung rechtmäßig sind. Gleichzeitig räumte er jedoch ein, dass Sie als Eigentümer gegen solche Änderungen klagen dürfen.
BGH-Urteil: Verteilung von Sanierungskosten darf geändert werden
Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Wohnungseigentümer die Kostenverteilung für eine Sanierung ändern. Das hat der Bundesgerichtshof am 14. Februar 2025 entschieden.
Ein Mehrheitsbeschluss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigt die Änderung der Kostenverteilung. Der BGH selbst hatte das in einem früheren Urteil für rechtmäßig erklärt (Az.: V ZR 87/23). Allerdings ging es hierbei darum, dass nur diejenigen die Sanierungskosten tragen sollten, die das Objekt auch tatsächlich nutzen.
Für Wohnungseigentümer kann eine Änderung der Kostenverteilung unerfreuliche Mehrkosten bedeuten. Auch wenn sie ein Gebäude selbst nicht nutzen, müssen sie die Kosten mittragen. Allerdings hat der BGH für solche Fälle gleichzeitig auch Grenzen auferlegt. Wohnungseigentümer müssen die Kostenverteilung für eine Sanierung gut begründen können.
Eine Klage von einer Gruppe von Wohnungseigentümern aus NRW wurde daher vom BGH abgewiesen. Dort wurde in der Teilungserklärung 1984 entschieden, dass sich für Wohnungseigentümer die Kostenverteilung für eine Sanierung und andere Betriebskosten nach den Miteigentumsanteilen richten.
2021 wurde in einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass die Kosten nach der beheizbaren Wohnfläche aufgeteilt werden sollen. Für die klagenden Eigentümer bedeutete das erhebliche Mehrkosten. Das Urteil des Landgerichts Düsseldorf wurde vom BGH bestätigt (Az.: V ZR 128/23). Als Begründung führten die Richter in Karlsruhe an, dass kein sachlicher Grund für die vorherige Privilegierung vorgelegen hätte.
Erlaubte Änderung der Kostenverteilung: Klage trotzdem rechtmäßig
Die geforderte Begründung einer Änderung der Kostenverteilung kann jedoch auch eine Klage rechtfertigen. So war es bei einer Klägerin aus dem Harz der Fall (Az.: V ZR 236/23).
Der Frau wurde als Wohnungseigentümer per geänderter Kostenverteilung die Sanierung für eine Tiefgarage teilweise in Rechnung gestellt. Für diese hat die Klägerin aber gar kein Nutzungsrecht. Die Vorsitzende Richterin erklärte hierzu:
Wenn wie hier die Kostentrennung zwischen Wohngebäude und Tiefgarage vereinbart ist, darf ein Eigentümer ohne Stellplatz grundsätzlich nicht an den Kosten der Tiefgarage beteiligt werden.
Das Urteil des BGH entkräftete die Rechtmäßigkeit eines Mehrheitsbeschlusses nicht. Allerdings wurde auch die Klage als entsprechend rechtmäßig angesehen. Daher gaben die Richter aus Karlsruhe den Fall an das zuständige Landesgericht Braunschweig zurück. Dieses muss den Mehrheitsbeschluss nun prüfen. Entspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung, muss die Frau die Sanierungskosten tragen.
Grundsätzlich hat der BGH damit jedoch eingeräumt: Auch wenn eine Änderung der Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtmäßig ist, dürfen Sie Klage einreichen. Wie am Ende für Wohnungseigentümer die Kostenverteilung für eine Sanierung o. Ä. auszusehen hat, ist somit vom Einzelfall abhängig.
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