Für die Kündigung von Wohnraum gelten in Deutschland strenge Regeln. Umso überraschender dürfte ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) sein: Die Karlsruher Richter entschieden, dass ein fehlendes oder ein falsches Kündigungsdatum eine ausgesprochene Kündigung nicht unwirksam macht. Was droht Mietern nun bei einer Kündigung von einem Mietverhältnis ohne Termin?
Mietkündigung ohne Datum
Muss eine Wohnungskündigung einen richtigen Kündigungstermin bzw. eine Kündigungsfrist enthalten? Mit dieser Frage musste sich der BGH vor kurzem beschäftigen. Zugrunde lag ein Mietrechtsstreit zwischen zwei Berliner Mietern und ihrem ebenfalls in der Hauptstadt ansässigen Vermieter.
2018 erwarb der Vermieter die in Charlottenburg liegende Wohnung der beklagten Mieter. Zu diesem Zeitpunkt lebten beide Mieter schon knapp 41 Jahre dort. Der 1982 geschlossene und immer noch gültige Mietvertrag sah eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vor. Diese ignorierte der Vermieter aber, als er die Wohnung im Januar 2021 zum Oktober desselben Jahres kündigte, um sie als Wohn- und Kanzleiräume für sich zu nutzen.
Nachdem die Mieter sich weigerten, auszuziehen, folgte im September 2021 eine Räumungsklage. Gleichzeitig kündigte der Vermieter abermals; dieses Mal aber ohne Angabe eines Auszugsdatums. Nun stand die Frage im Raum, ob seiner Räumungsklage stattgegeben wird oder nicht.
Kündigungstermin keine Voraussetzung für eine Kündigung
Der BGH entschied zugunsten des Vermieters und hob das mieterfreundliche Urteil der Vorinstanz auf. Die ordentliche Kündigung von einem Mietverhältnis kann ohne Termin erfolgen:
“Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung gehört die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht.“
Urteil des BGH; Az. VIII ZR 286/22, Rn. 44
Das heißt: Eine Kündigung ist auch dann wirksam, wenn Kündigungsfrist und Kündigungstermin fehlen. Viel entscheidendere Kündigungsvoraussetzungen seien dagegen beispielsweise:
- Zugang der Kündigungserklärung
- Vorliegen eines Kündigungsgrundes
- Geschäftsfähigkeit des Vermieters
Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt
Zu wann ist denn dann aber gekündigt, wenn die Kündigung vom Mietverhältnis ohne Termin erfolgt ist? Gerichte lesen in solchen Fällen den nächstgelegenen zulässigen Zeitraum in die Wohnungskündigung hinein – so auch hier. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn der Vermieter kein Interesse an einem späteren Kündigungszeitpunkt hätte. Dies sei aber im Charlottenburger Fall nach Auffassung des Gerichts nicht gegeben.
Mieter müssen also nicht befürchten, früher als möglich ausziehen zu müssen, wenn der Kündigungszeitpunkt falsch berechnet oder gar nicht angegeben ist. Für sie bleiben die vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfristen erhalten.
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