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Miete stunden: Nur in gegenseitigem Einverständnis
Haben Mieter Zahlungsschwierigkeiten, kann eine Vereinbarung über Raten oder eine Stundung der Miete hilfreiche Optionen darstellen. Wichtig ist, dass Mieter nicht von sich aus, die Zahlungen einstellen oder kürzen. Denn ohne das Einverständnis des Vermieters, kann dies im schlimmsten Fall zu einer Kündigung aufgrund von Mietrückständen führen.
Wann eine Stundung der Miete möglich ist, was diesbezüglich während der Corona-Pandemie beschlossen wurde und ob es Unterschiede zwischen gewerblichen oder privaten Mietern gibt, erläutern wir im nachfolgenden Ratgeber näher.
Alles Wichtige zur Stundung der Miete
Eine Stundung der Miete bedeutet, dass die Zahlung auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird. Die Zahlungspflicht besteht jedoch weiterhin und muss nach Ablauf der Stundung erfüllt werden. Wie eine Stundungsvereibarung aussehen kann, zeigt unser Muster hier.
Nein. Eine Stundungsvereinbarung kann nur in beiderseitigem Einvernehmen bestehen. Vermieter müssen dem Zahlungsaufschub nicht zustimmen, da es sich hier um ein freiwilliges Entgegenkommen handelt. Setzen Mieter eine Stundung einseitig ein, kann das eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen.
Geraten Mieter aufgrund der corona-bedingten Maßnahmen in Zahlungsschwierigkeiten, kann eine Stundung eine Option darstellen. Nach Ablauf des Mietmoratoriums Ende Juni 2020 besteht für Mieter jedoch kein rechtlicher Anspruch auf eine Stundung. Mehr dazu erfahren Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Was bedeutet „Stundung der Miete“ – Eine kurze Definition
Bei einer Stundung handelt es sich um einen Zahlungsaufschub. Schuldner, in diesem Fall Mieter, können über eine Vereinbarung mit Vermietern die Fälligkeit der Mietzahlungen auf einen späteren Zeitraum verschieben.
Das ist insbesondere dann hilfreich, wenn es zu einem kurzfristigen finanziellen Engpass kommt und Mieter die Kündigung aufgrund von Mietrückständen verhindern möchte. Eine Mietstundung ist sowohl gewerblich als auch privat möglich. Einen Unterschied zwischen Gewerbe- oder Wohnraummietverhältnissen gibt es in der Regel nicht. Allerdings sind in Gewerbemietverträgen oftmals bereits entsprechende Bestimmungen im Fall von Zahlungsschwierigkeiten zu finden.
Die Stundung der Miete bedeutet jedoch auch, dass die Forderungen weiterhin Bestand haben und zu einem in der Vereinbarung bestimmten Zeitpunkt zu zahlen sind. Darüber hinaus hemmt eine Stundung die Verjährung der Außenstände. Rechtlich wird eine solche Vereinbarung über Stundungen als Schuldänderungsvertrag bezeichnet. Die gesetzlichen Grundlagen diesbezüglich sind unter anderem in § 311 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu finden.
Vermieter als Gläubiger sind nicht verpflichtet, einer Stundung zuzustimmen. Hierbei handelt es sich um ein freiwilliges Entgegenkommen, welches auf einer gegenseitigen Einigung basiert. Mieter können also nicht einseitig bestimmen, dass sie die Miete stunden wollen.
Voraussetzungen für eine Stundung der Mietzahlung
Eine Stundung von Mietzahlungen müssen Mieter beim Vermieter beantragen bzw. bei diesem erbitten. Wichtig ist, dass dies geschieht, bevor ein Rückstand besteht. Sind die Zahlungsprobleme absehbar, sollten sich Mieter unverzüglich an Vermieter wenden und um eine Stundungsvereinbarung bitten. Dies verhindert, dass Mieter in Verzug geraten und einer Kündigung entgegensehen.
Tragen Mieter die Bitte für eine Stundung der Miete an Vermieter heran, sollten sie dies gut begründen und eine zukünftige Zahlungsfähigkeit nachweisen können. In der Regel entscheiden Vermieter über ein Gewähren auch anhand der Zahlungswilligkeit des Mieters. Daher ist es empfehlenswert, dass ein Antrag schriftlich beim Vermieter eingeht und folgende Punkte beinhaltet:
- Nachvollziehbare Begründung für einen Zahlungsaufschub
- Signalisierunf der Zahlungsbereitschaft
- Vorschlag des Zahlungsziels
- Begründung, warum eine Zahlung zum gesetzten Datum möglich sein wird
Willigen Vermieter ein, dass Mieter die Zahlung für Wohnraum- oder Gewerbemiete aussetzen, dürfen im vereinbarten Zeitraum keine Mahnungen oder Zwangsvollstreckungen erfolgen. Allerdings sollten Mieter beachten, dass Stundungszinsen anfallen und diese zum neuen Zahlungsziel hinzugerechnet werden.
Gründe für die Aussetzung der Miete: Corona kann einer sein
Besonders in der Corona-Zeit bzw. unter Pandemiebedingungen ist die Stundung von Zahlungen zu einem wichtigen Thema geworden. Können Mieter durch Kurzarbeit, Jobverlust oder angeordnete Geschäftsschließungen Mietzahlungen nicht, nur teilweise oder verspätet aufbringen, ist der Antrag auf Stundung der Miete empfehlenswert.
Das Aussetzen der Miete aufgrund von Corona ist allerdings kein Recht, welches Mieter einfordern können. Nach dem Ablauf des Mietmoratoriums der Bundesregierung Ende Juni 2020 obliegt es wieder allein den Vermietern, ob sie einer Stundung zustimmen oder nicht.
Das Moratorium galt zwischen dem 01. April und dem 30. Juni 2020 für private und gewerbliche Mieter und verhinderte, dass diese aufgrund von corona-bedingten Mietrückständen gekündigt werden konnten. Die ausstehenden Mietzahlungen sind mit der Frist zum 30. Juni 2022 zurückzuzahlen. In diesem Sinne handelte es sich beim Moratorium um eine gesetzlich vorgeschriebene Stundung.
Besondere Fristen oder gesetzlichen Vorgaben gibt es nicht nach Ende des Moratoriums. Es gelten also bei einer corona-bedingten Stundung der Miete die gleichen Vorschriften, wie bei allen anderen Mietstundungen.
Gewerbliche Mieter: Stundung der Miete aufgrund von Corona vereinfacht
Der Gesetzgeber hat mit einer Anpassung bestehender Regelungen für eine gewisse Stärkung gewerblicher Mieter gesorgt. In Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) ist nun definiert, dass aufgrund „staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie“ grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anzunehmen ist.
Dies hat jedoch nicht grundsätzlich die Kürzung oder Stundung der Mietzahlung zur Folge. Die Regelungen versetzen Mieter lediglich in eine bessere Lage, wenn es um entsprechende Verhandlungen mit Vermietern geht.
Eine bestehende Störung der Geschäftsgrundlage aufgrund der Corona-Pandemie kann dann durchaus einen mietrechtlichen Mangel darstellen. Es ist zwar immer eine Einzelfallentscheidung, allerdings kann die Stundung der Miete Inhalt der Verhandlungen über Vertragsanpassungen mit dem Vermieter sein.
Auch Mieter von Wohnraummietverhältnissen können über Stundungen verhandeln. Mietrechtliche oder gesetzliche Erleichterungen gelten in diesem Fall jedoch nicht. Die Bestimmungen aus § 313 BGB finden keine Anwendung. Für Wohnraummietverhältnisse gilt die gesetzliche Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage aufgrund von Corona nicht, sodass ein Antrag für eine Stundung der Miete besonders ausführlich zu begründen ist.
Stundungsvereinbarung bei der Miete: Muster zum Herunterladen
Die Vereinbarung zur Stundung der Miete sollte in Schriftform vorliegen, da es sich hier üblicherweise um eine nachträgliche Änderung des Mietvertrags handelt. Zahlungsziel sowie die vereinbarte Fristsetzung sind ebenso aufzunehmen wie weitere Bedingungen für die Abwicklung, sofern diese rechtlich zulässig sind. In der Regel können diese Vertragszusätze formfrei vorliegen.
Ein Beispiel für eine solche Vereinbarung zur Stundung der Miete bietet folgendes Muster. Sie können sich dieses kostenlos herunterladen und Ihren Ansprüchen anpassen.
Laden Sie hier kostenlos das Muster für eine Stundungsvereinbarung bei der Miete herunter!
Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei nur um ein Muster handelt. Übernehmen Sie dieses daher nicht unverändert bzw. ungeprüft.
Stundungsvereinbarung Muster (.doc) Stundungsvereinbarung Muster (.pdf)
Quellen und weiterführende Links
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