Mietminderung: Stellt Corona einen Mangel dar?

Corona: Miete mindern nur unter bestimmte Voraussetzungen

Eine Mietminderung aufgrund von Corona bzw. der Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie kann nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen. Wie bei allen Mietminderungen sind die Zulässigkeit sowie die Höhe auch unter Corona vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Nicht jede pandemiebedingte Geschäfts- oder Büroschließung stellt einen Mangel dar, der eine Minderung der Miete begründet. 

In folgendem Ratgeber gehen wir näher auf die Voraussetzungen ein, die für eine Mietminderung wegen Corona vorliegen müssen. Darüber hinaus erläutern wir die neuen gesetzlichen Regelungen für Gewerbemietverhältnisse in Zeiten einer Pandemie.

Miete mindern aufgrund von Corona: Gesetzliche Regelungen

Eine Mietminderung aufgrund von Corona ist besonders für Mieter von Gewerberäumen immer wieder ein Thema. Zur Eindämmung der Corona-Pandemie gehören unter anderem Geschäftsschließungen und Anordnungen zum Arbeiten im Home Office zu den grundlegendsten Maßnahmen. Auch wenn die Gewerberäume im Zeitraum der Maßnahmen nicht genutzt werden können, laufen die Kosten für diese weiter. 

Lange Zeit herrschte eine gewisse Rechtsunsicherheit darüber, ob Corona-Maßnahmen, wie ein Lockdown oder eine Geschäftsschließung, gemäß § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen oder nicht. Daher hat die Bundesregierung am 31.12.2020 bestimmt, dass im Rahmen der Corona-Pandemie grundsätzlich von einer solchen Störung auszugehen ist. 

Maßgeblich für diese nun geltende gesetzliche Annahme ist die Änderung des Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB). Dieser besagt Folgendes:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass eine solche Annahme nicht automatisch zu einer Mietminderung wegen Corona führt. Die gesetzlichen Bestimmungen bedeuten hier lediglich, dass Gewerbemieter sich nun in einer gestärkten Position befinden, die für die Verhandlung von Vertragsanpassungen notwendig ist. Die Entscheidung über eine corona-bedingte Mietminderung ist weiterhin vom Einzelfall abhängig. Das betrifft jede angestrebte Mietminderung wegen Corona in Gastronomie, Einzelhandel oder gewerblichem Umfeld. 

Gewerbemiete kürzen: Immer nur im Einzelfall zu entscheiden

Führen die Maßnahmen während der Pandemie dazu, dass eine vertragsgerechte Nutzung der gemieteten Flächen oder Räume gänzlich unmöglich oder stark eingeschränkt ist, kann das eine Mietminderung aufgrund von Corona für Gewerbe begründen. Ist es beispielsweise weiterhin möglich, Ware zu lagern, Online-Bestellungen oder Außer-Haus-Lieferungen abzufertigen, sehen Gerichte regelmäßig keinen Mangel.

So verneinte das Landgericht Lüneburg eine Mietminderung wegen Corona, da die Räume grundsätzlich weiterhin vertragsgerecht nutzbar seien (LG Lüneburg, Urteil v. 17.11.2020, 5 O 158/20). Das Landgericht Mönchengladbach sah ebenfalls keinen Mangel aber erklärte eine Störung der Geschäftsgrundlage für vorhanden und gab dem Mieter eine Basis für Verhandlungen zur Vertragsanpassungen (LG Mönchengladbach, Urteil v. 2.11.2020, Az. 12 O 154/20).

Andere Gerichte, wie das Landgericht München, stellten für den Einzelfall jedoch eine Berechtigung zur Mietminderung aufgrund corona-bedingter Maßnahmen fest (LG München I, Endurteil v. 22.9.2020, Az. 3 O 4495/20). 

Oftmals spielt das Verhältnis zwischen Dauer der Maßnahmen und Laufzeit des Mietvertrags ebenfalls eine Rolle. Läuft das Mietverhältnis über mehrere Jahre, kann die Störung der Geschäftsgrundlage einen nur vergleichsweise kurzen Abschnitt ausmachen und somit keinen gravierenden Mangel darstellen. Pauschal lässt sich das jedoch nicht festlegen. 

Mietminderung aufgrund von Corona auch privat ein Thema

Mieter von Wohnraum sind von der Gesetzesänderung nicht betroffen. Ein Anspruch auf eine Mietminderung wegen Corona besteht bei privaten Mietverhältnissen grundsätzlich nicht, da die Regelungen aus § 313 BGB hier nicht zur Anwendung kommen. Die Nutzung der Wohnräume ist durch die Corona-Maßnahmen üblicherweise nicht eingeschränkt, sodass in der Regel keine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt.

Erleichterungen in Bezug auf Mietzahlungen gab es für Wohnraummieter nur im Rahmen des Mietmoratoriums im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020. Gerieten Mieter in einen Rückstand bei Mietzahlungen, durften sie aufgrund dieser nicht gekündigt werden. Allerdings galt dies nur, wenn die Rückstände direkt auf die Corona-Pandemie zurückzuführen waren. Darüber hinaus sind diese Außenstände von Mietern bis zum 30. Juni 2022 zurückzuzahlen. 

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Quellen und weiterführende Links

• EGBGB Art. 240 § 7
• BGB § 313

Über den Autor

Sascha Münch

Nach dem Studium an der Universität Bremen absolvierte Sascha Münch sein Referendariat am OLG Celle. Die anwaltliche Zulassung erhielt er 2013. 2019 folgte die Bestellung zum Notar (seit 2021 Notar a. D.). Er befasst sich u. a. mit den Bereichen Verbraucher- und Schadensrecht.

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