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Mieterschutz für Gewerbe: Gesetzliche Annahme stärkt Verhandlungsposition
Im Mietrecht hat sich unter Corona die Gewerbemiete bzw. die Zahlung dieser zu einem wichtigen Thema entwickelt. Aufgrund der staatlichen Pandemie-Maßnahmen, wie zum Beispiel Ausgangssperren, Geschäfts- und Betriebsschließungen, haben Mieter häufiger Probleme, die Mietzahlungen zu leisten. Doch müssen Sie in Zeiten von Corona die Gewerbemiete überhaupt zahlen, wenn Sie die Mietsache nicht nutzen können?
In folgendem Ratgeber erläutern wir, was bezüglich der Mietzahlungen zu beachten ist und welche Folgen es haben kann, wenn Sie mit der Gewerbemiete in Rückstand geraten. Ob Corona dann als Grund für eine Kündigung ausreichend ist, betrachten wir ebenfalls.
Das Wichtigste zur Gewerbemiete bei einem Lockdown
Ja. Ein automatisches Recht auf Mietminderungen oder Stundungen aufgrund von Corona-Maßnahmen gibt es nicht. Wollen gewerbliche Mieter die Miethöhe anpassen oder die Zahlungen aussetzen, geht dies nur mit dem Einverständnis des Vermieters.
Zahlen Sie die Miete nicht oder nur teilweise, kann das eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter gemäß § 543 BGB begründen. Ein grundsätzliches Sonderkündigungsrecht, wenn Sie die Miete nicht leisten können, besteht nicht. Mehr dazu erfahren Sie hier.
Der Gesetzgeber hat bestimmt, dass durch behördlich angeordnete Maßnahmen grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage anzunehmen ist. Was das in Bezug auf die Gewerbemiete bedeuten kann, lesen Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Corona: Gewerbemietraumrecht immer noch einzelfallabhängig
Mieterschutz bei Gewerbemietverträgen fällt in der Regel weniger rigoros aus als bei Wohnraummietverhältnissen, dennoch haben natürlich auch Gewerbemieter Rechte. So können sie unter bestimmten Umständen Mietminderungen geltend machen, sich auf Sonderkündigungsrechte berufen oder die Anpassung des Mietvertrags verlangen. Ob Corona für eine Gewerbemiete einen solchen besonderen Umstand darstellen kann, war lange nicht eindeutig geregelt.
Erst seit Dezember 2020 ist gesetzlich definiert, dass bei staatlich angeordneten Corona-Maßnahmen die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) besteht. Was aus dieser Annahme folgt, ist jedoch weiterhin vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Die Regelungen stärken in erster Linie die Verhandlungsposition von Gewerbemietern, das diese nun berechtigt sind, die Anpassung des Mietvertrags zu verlangen. Je nach Situation kann das die Höhe der Mietzahlungen betreffen oder eine anderweitige Nutzung der Mietsache beinhalten.
Allerdings bedeutet dies nicht, dass Sie aufgrund von Corona die Gewerbemiete selbstständig kürzen oder stunden dürfen. Ohne das Einverständnis der Vermieter kann das als Vertragsverletzung gelten und zu einer außerordentlichen Kündigung führen. Was Sie letztendlich mit dem Vermieter vereinbaren, ist vom Einzelfall abhängig.
Ein grundsätzliches Urteil, zum Beispiel durch den Bundesgerichtshof (BGH), ob bei behördlich angeordneten Maßnahmen generell Mietminderungen oder Stundungen erfolgen sollen, gibt es derzeit nicht.
Gewerbemiete: Sonderkündigungsrecht aufgrund von Corona?
Können sich Mieter die Laden- oder Büromiete aufgrund von Corona nicht mehr leisten, besteht prinzipiell kein Recht auf eine Sonderkündigung ihrerseits. Gemäß den Regelungen in § 543 BGB muss ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegen. Zahlungsschwierigkeiten gelten für Mieter üblicherweise nicht als ein solcher.
Soll dennoch aufgrund von Corona eine Kündigung des Gewerbemietvertrags erfolgen, ist das entweder mit Einhaltung der gesetzlichen Fristen möglich oder Sie müssen eine entsprechende Lösung mit dem Vermieter vereinbaren.
Beinhaltet ein Gewerbemietvertrag bereits Klauseln bezüglich einer Kündigung bei einer Geschäftsaufgabe, sind diese womöglich auch bei Aufgaben aufgrund von Corona anwendbar. Ob sich Mieter auf diese Klauseln berufen können, hängt vom Einzelfall sowie von den Vertragsinhalten ab.
Was passiert, wenn aufgrund von Corona Gewerbe die Miete nicht zahlen?
Einen erweiterten Mieterschutz unter Corona gibt es, wie erwähnt, nicht. Ein solcher bestand für gewerbliche Mieter und Mieter von Wohnraum nur im Zeitraum vom 01. April 2020 bis zum 30. Juni 2020. Die Bundesregierung hatte verfügt, dass Mieter, die mit Mietzahlungen in Rückstand gerieten, nicht gekündigt werden durfte. Diese Rückstände mussten jedoch nachweislich aufgrund der Corona-Maßnahmen entstanden sein.
Haben Mieter diesen Mieterschutz in Anspruch genommen, ist Folgendes zu beachten:
- Zahlungsforderungen bleiben (auch inklusive Zinsen) bestehen
- Außenstände sind bis zum 30. Juni 2022 zurückzuzahlen
Nach Ablauf des Zeitraums sind Mieter verpflichtet, auch unter Corona, die Gewerbemiete weiterhin zahlen. Sind Zahlungsschwierigkeiten abzusehen, sollten sich Betroffene unverzüglich an ihre Vermieter wenden und über Raten oder eine Stundung verhandeln.
Geraten Sie jedoch mit der Gewerbemiete aufgrund von Corona in Verzug, können Vermieter eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen. Dazu ist unter Absatz 3 in § 543 BGB Folgendes definiert:
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn […]
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Können Mieter corona-bedingt die Gewerbemiete also nicht zahlen, hat das meist nicht nur Auswirkungen auf das Mietverhältnis, sondern im schlimmsten Fall auch auf die Existenz. Denn eine außerordentliche Kündigung kommt oftmals auch einer Geschäftsaufgabe gleich.
Quellen und weiterführende Links
Über den Autor
Guten Tag,
war ich verpflichtet während der Lookdown, die Nebenkosten meines Ladenlokals zu zahlen?
Vielen Dank für eine Antwort
Petra H