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Geht es um eine fristlose Kündigung, ist auch eine Abmahnung nicht weit entfernt. Vor der Kündigung aus wichtigem Grund muss jeder Mieter nämlich eine Abmahnung bekommen. Beide Terme hängen in der Regel demnach unmittelbar zusammen.
Eine Abmahnung kann sowohl vom Vermieter als auch an diesen erfolgen, denn fristlose Kündigungsgründe können von beiden Seiten aus gegeben sein.
Unter welchen Bedingungen eine Abmahnung ausgesprochen werden kann, was diese alles beinhalten sollte sowie weitere Tipps und Hinweise zum Thema „Mietrecht und Abmahnung“ können Sie in diesem Ratgeber nachlesen.
Das Wichtigste zur Abmahnung im Mietrecht
Ja. Wird eine Vertragspartei vertragsbrüchig, kann die jeweils andere Seite dieses Verhalten abmahnen. Sowohl Vermieter als auch Mieter können also eine Abmahnung aussprechen, wenn die Vereinbarungen im Mietvertrag nicht eingehalten werden.
Für den Nachweis ist es immer besser, dass eine Abmahnung schriftlich erfolgt. Aber auch eine mündliche Abmahnung kann im Mietrecht gültig sein. Wie ein Schreiben aussehen kann, zeigt unser Muster hier, welches Sie kostenlos herunterladen können.
Die Gründe können vielfältig sein, müssen jedoch nachweislich auch vorliegen. Wann eine Abmahnung überhaupt möglich ist, bestimmt das Bürgerliche Gesetzbuch. Welche Regelungen wichtig sind, haben wir hier zusammengefasst.
Inhaltsverzeichnis
Abmahnung im Mietrecht: Bedeutung und Begriffsklärung
Kurz gesagt ist eine Abmahnung zumeist der Vorbote einer fristlosen Kündigung. Mit der Abmahnung soll dem Gegenüber die Chance gegeben werden, sein vertragswidriges Verhalten zu verbessern und den Grund für eine fristlose Kündigung somit beseitigen. Dafür wird immer eine angemessene Frist gesetzt.
Unterlässt der Schuldner das vertragswidrige Handeln nicht oder kommt einer bestimmten Handlung nicht nach, zu welcher er in der Abmahnung aufgefordert wurde, kommt es zum Verzug. Unter Umständen berechtigt das den Vermieter dazu, vom Mieter für den Verzug Schadensersatz zu verlangen. Das können beispielsweise Kosten für einen Rechtsanwalt sein.
Wie sich erahnen lässt, ist eine Abmahnung ausgehend vom Vermieter (oder auch Mieter) nahezu immer ein verpflichtender Bestandteil, wenn es um eine fristlose Kündigung geht. Laut Gesetz ist sie in den meisten Fällen unabdingbar.
Mietvertrag: Abmahnung und deren Vorgaben
- Mehrere Vermieter bedeutet mehrere Unterschriften: Manchmal werden Wohnhäuser als Erbe von mehreren Personen verwaltet und vermietet. Wollen sie fristlos kündigen, muss dies und die vorherige Abmahnung von allen Hausbesitzern unterzeichnet werden. Andernfalls ist die Abmahnung an den Mieter nicht rechtskräftig. Ersatzweise kann auch eine Vollmacht für einen der Vermieter ausgestellt werden. Diese muss dem Schreiben im Original inklusive der Unterschriften aller Vermieter beigefügt werden.
- Eine Abmahnung muss an alle Mieter der betreffenden Wohnung gerichtet sein: Auch hier kann sie ansonsten für unwirksam erklärt werden. Wer alles als Mieter eingetragen ist, können Sie dem gültigen Mietvertrag entnehmen.
- Erteilen Sie als Vermieter die Abmahnung am besten immer per Einschreiben: So haben Sie im Streitfall einen schriftlichen Beweis für den tatsächlichen Eingang der Abmahnung beim Mieter.
Die Abmahnung im deutschen Mietrecht: Gesetze und Paragraphen
In Deutschland regelt vorwiegend das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) alle wichtigen Zusammenhänge in Bezug auf eine fristlose Kündigung oder auch eine damit verbundene Abmahnung.
So können Sie unter anderem im § 543 Abs. 3 BGB Folgendes nachlesen:
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
- die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
- der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
Damit sind alle Eventualitäten im Sinne einer Abmahnung abgedeckt. Sowohl Vermieter als auch Anwälte oder Richter können sich im Ernstfall darauf beziehen.
Abmahnung im Mietrecht: mögliche Gründe
Eine Abmahnung von einem Mieter kann vielfältige Gründe haben. Einige sind schwerwiegender Natur, andere können recht einfach beseitigt werden. Natürlich hängt dies auch immer davon ab, ob ein Mieter den Ernst der Lage einer Abmahnung versteht.
Um nur einige Beispiele für die Abmahnung von einem Mietverhältnis zu nennen: regelmäßige und andauernde Ruhestörung, Nichteinhalten des Putzdienstes im Hausflur, Mietrückstände oder verspätete und unregelmäßige Mietzahlungen, Störung des Hausfriedens oder auch die Vermüllung der Mietsache, die sich beispielsweise über Gestank schon bei den Nachbarn bemerkbar macht.
Abmahnung: Mögliche Muster für Mieter und Vermieter
Das A und O beim Schreiben einer Abmahnung ist es, detailliert genug zu formulieren. Um Ihnen diesen Schritt etwas zu vereinfachen, damit Sie auch nichts Wichtiges vergessen, haben wir für Sie nachfolgend die wichtigsten Dinge zusammengefasst, die in eine Abmahnung für den Mieter gehören:
- Beziehen Sie sich auf den Mietvertrag und nennen Sie die betreffende vertragliche Pflichtverletzung.
- Nennen Sie konkret das Wort „Abmahnung“.
- Binden Sie eine Frist ein, die der Mieter hat, um die Pflichtverletzung des Mietvertrags zu beseitigen.
- Erklären Sie, welches richtige Handeln erforderlich ist.
- Machen Sie den Mieter darauf aufmerksam, dass es negative Folgen hat, wenn sich nichts ändert, zum Beispiel eine fristlose Kündigung oder die Beauftragung einer Reinigungsfirma auf Kosten des Mieters. Hier sollte der Vermieter abwägen, ob die Verletzung der vertraglichen Pflichten wirklich so schwerwiegend ist, dass eine fristlose Kündigung notwendig ist.
Möchte beispielsweise der Vermieter einen Mieter abmahnen, sollte dieser immer darauf achten, dass der genaue Grund beziehungsweise der Verstoß vom Mietvertrag im Abmahnungsschreiben genannt wird. Als höfliche Bitte sollte auf diese Weise darauf hingewiesen werden, dass eine fristlose Kündigung erfolgt, wenn der betreffende Mieter sein Verhalten nicht ändert oder den Grund für eine fristlose Kündigung nicht beseitigt.
Achten Sie aber auf eine ausreichende Frist. Im Allgemeinen sollten Sie dafür – je nach Abmahnungsgrund – etwa zwei bis vier Wochen ansetzen.
So könnte zum Beispiel eine Abmahnung von einem Mietvertrag aussehen:
Sehr geehrte(r) [Name des Mieters/der Mieter],
leider stellte ich fest, dass Sie [Vertragsverletzung nennen].
Trotz der Vereinbarungen im Mietvertrag, denen Sie mit Ihrer Unterschrift zugestimmt haben, kam es bereits mehrfach zu dieser Vertragsverletzung.
Dieses Verhalten ist nicht mehr tolerierbar. Aus diesem Grund mahne ich Sie hiermit ab. Gleichzeitig bitte ich Sie darum, für die Beseitigung der Pflichtverletzung zu sorgen.
Sollte sich an Ihrem Verhalten nichts ändern oder sorgen Sie nicht dafür, dass der Abmahnungsgrund beseitigt wird, weise ich Sie hiermit darauf hin, dass eine Kündigung erfolgen kann.
Hierfür setze ich Ihnen eine Frist von [Frist festlegen].
Mit freundlichen Grüßen
[Name des Vermieters]
[Unterschrift des Vermieters]
Nachfolgend finden Sie das Musterschreiben für eine Abmahnung auch als Word-Dokument und PDF-Datei:
Laden Sie hier kostenlos das Muster für eine Abmahnung herunter!
Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei nur um ein Muster handelt. Übernehmen Sie dieses daher nicht unverändert.
Abmahnung Muster (.doc) Abmahnung Muster (.pdf)
Sollte eine Abmahnung aufgrund eines Mietrückstands erfolgen, ist es sinnvoll, die Daten der Zahlungen zu nennen, die zu spät überwiesen worden sind.
Fazit: Auch wenn es zum Teil kleinlich erscheint, sollten Sie sich penibel genau an alle Vorschriften halten und lieber einen Satz mehr in das Abmahnungsschreiben integrieren bevor dieses im Nachhinein für unwirksam erklärt wird und Sie das ganze Prozedere noch einmal von vorn beginnen können. Denn im Detail liegt manchmal eben der Teufel.
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Über den Autor
ein vermieter gibt mir in seiner Abmahnung nur drei wochen zeit , damit mein Untervermieter die wohnung verlässt, ist dies rechtens?
Vielen Dank für diesen Beitrag zum Thema Mietrecht. Gut zu wissen, dass die Abmahnung ein rechtliches Mittel des Vermieters ist. Ich möchte gerne auf Kurzzeitmiete eine Wohnung anmieten.
Habe eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug (1 Monatsmiete) erhalten.
Da es schon 4 Monate so geht hat er das Recht mich fristlos zu kündigen.
Was ich mich frage, muss der Vermieter in einer Abmahnung eine Frist setzen oder ist er daran nicht gebunden?
guten tag wie sieht es aus wenn man eine fristlose kündigung bekommt ohen vorherige abmhnung weder schrfftlich noch mündlich ?
Gibt es einen bestimmten mindest Zeitraum zwischen Abmahnung und fristloserer Kündigung?
wurde von der hausverwaltung angeschrieben das ich ev. einen wasserschaden habe. da flecken im hausflur an der wand waren. diese flecken waren auch bei einzug schon dort, nur kleiner. zu erst kam der hausmeister, der aber nichts gefunden hat, ausser wasserflecken im nebenraum, wo aber vorher koffer standen, und wir die daher nicht gesehen haben. dann kam ein installateur, nach langer suche hat er gefunden woran es lag. in der dusche war die schraube vom siphon etwas locker. habe daran aber nie was gemacht, ausser sauber machen. nachdem alle repaturarbeiten erledigt waren, ausser ( hatte damit gerechnet das ein trockengerät für den raum wo noch feuchtigkeit durchgedrungen ist geliefert wird) habe ich eine abmahnung von der hausverwaltung erhalten. für mich grundlos. habe ja nichts falsch gemacht.
Reicht es für die formelle Wirksamkeit einer Abmahnung aus, wenn die Abmahnung an mich + MitbewohnerInnen gerichtet ist oder muss jeder Name aufgeführt werden? Alle BewohnerInnen sind Hauptmieter.
Vielen Dank für das Feedback!
Habe eine Abmahnung wegen „Verwahrlosung der Wohnung“ bekommen (WG), die Mitbewohnerin ist die Tochter der Vermieterin.
Das Schreiben kam heute per Einwurf Einschreiben rein und sie hat mir eine Frist von 5 Tagen gesetzt den Rest der Kaution zu zahlen, (390 Euro).
Jetzt fiel mir auf das nach dem „Mit freundlichen Grüßen“ und ihr Name aber keine Unterschrift von ihr vorhanden ist. Ist die Abmahnung somit unwirksam?
Abmahnung wergen angeblicher Hundhaltung bekommen….der Hund hält sich ca. 24 std die woche bei mir auf wobgei wir davon ca .6 std uns nicht in der wohnung aufhalten und er auch nicht bellt oder sonstwie furchterregent ist….Chizu/Malteser Mischling ca 5,5 Kg… ist das schon Hundehaltung oder besteht die Chance dagegen anzugehen?
Hallo andreas,
ob ein solch kurzer Aufenthalt bereits als Haltung gelten und eine Abmahnung begründen kann, sollten Sie rechtlich abklären lassen. Üblicherweise sind kurze oder kurzzeitige Aufenthalte von Tieren z. B. im Rahmen eines Besuches zulässig. Zudem ist wichtig, was im Mietvertrag vereinbart ist. Hier wäre der Gang zum Mietverein zu empfehlen.
Ihr Team von mietrecht.com
Super Artikel zum Thema Anwalt für Mietrecht. Meine Schwester hat auch erst vor kurzem darüber geredet und mir empfohlen mich mehr darüber zu informieren.