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Wann greift eine außerordentliche Kündigung?
Dem Begriff der außerordentlichen Kündigung mangelt es definitiv nicht an Komplexität. Doch welche Bedeutung steckt eigentlich genau hinter dem Ausdruck „außerordentliche Kündigung von einem Mietvertrag“? Welche Unterscheidungen macht das Mietrecht hierbei?
Die Antworten auf diese Fragen bekommen Sie nachfolgend in diesem Ratgeber. Nützliche Hinweise sollen Klarheit in die Problematik der außerordentlichen Kündigung bringen.
Das Wichtigste zur außerordentlichen Kündigung vom Mietvertrag
Hierbei handelt es sich um eine Kündigung vom Mietvertrag, welche ohne die Einhaltung der üblichen gesetzlichen Regelungen erfolgen kann. Hierfür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Neben einer Mieterhöhung, Modernisierungsmaßnahmen oder dem Tod des Mieters können auch Mietrückstände sowie die Störung des Hausfriedens eine außerordentliche Kündigung begründen.
Eine Kündigungsfrist ist zu beachten, wenn ein Sonderkündigungsrecht Anwendung findet. Handelt es sich um eine fristlose Kündigung, gelten natürlich keine Fristen.
Inhaltsverzeichnis
Außerordentliche Kündigung im Mietrecht: eine kurze Definition
Der Begriff der außerordentlichen Kündigung beinhaltet bereits, dass diese nicht nach den allgemein gültigen Regeln erfolgt – also unter Einhaltung der normalen Frist von drei Monaten durch Einreichen eines Kündigungsschreibens.
Zunächst sollte hierbei nicht vergessen werden, dass nicht jede außerordentliche Kündigung von einem Mietvertrag – ob durch den Vermieter oder Mieter – gleich ist.
Eine pauschale Definition ist aus diesem Grund nicht möglich. Nachfolgend werden Ihnen die verschiedenen Typen der außerordentlichen Kündigung von einem Mietvertrag näher erläutert.
Außerordentliche fristlose Kündigung einer Wohnung
Wie das Wort schon sagt, erfolgt eine fristlose Kündigung (egal ob ausgehend vom Mieter oder Vermieter) ohne die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
Die wichtigsten Regeln hierfür legt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) fest. So beinhaltet der § 543 alles zur fristlosen Kündigung inklusive der allgemein anerkannten Kündigungsgründe.
Eine außerordentliche fristlose Kündigung von einem Mietvertrag kann sowohl durch den Mieter als auch den Vermieter geschehen.
Ob eine Kündigung in fristloser Form gewährt wird, ist immer vom Einzelfall anhängig. Fakt ist: Die Umstände für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses müssen immer unzumutbar sein!
Mietrecht: außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Wer nun denkt, dass eine außerordentliche Kündigung von einem Mietvertrag – beispielsweise durch den Mieter – niemals Fristen besitzt, dem sei gesagt, dass es laut dem Sonderkündigungsrecht im Mietrecht sehr wohl eine Frist gibt – beispielsweise bei einem Todesfall. So ist im § 564 BGB dazu Folgendes verankert:
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
Ergänzend dazu heißt es im § 573d Abs. 2 BGB, dass eine außerordentliche Kündigung in diesem Sinne
[..] spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig [wird], bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). […]
Die wichtigsten Fakten zusammengefasst
Die außerordentliche Kündigung von einem Mietvertrag kann unter folgenden Voraussetzungen eingereicht werden:
- außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist:
- Mieterhöhung durch den Vermieter
- Modernisierungsmaßnahmen
- Tod des Mieters (bei Eintritt eines Nachfolgemieters in den Mietvertrag)
- Tod des Mieters (bei Erben als Nachfolgemieter)
- Verweigerung einer Untervermietung durch den Vermieter ohne triftigen Grund
- nach 30 Jahren Mietzeit (bei einem Vertrag über mehr als 30 Jahre)
- außerordentliche fristlose Kündigung (in der Regel nach vorheriger Abmahnung):
- Mietrückstand
- Störung des Hausfriedens
- Vermüllung der Wohnung
- unerlaubte Untervermietung
- Ruhestörung
- nicht genehmigtes Gewerbe in der Mietwohnung
Bildnachweise: istockphoto.com/photoQ, istockphoto.com/tumpikuja, istockphoto.com/Milous
Über den Autor
ich bin als Mieterin sehr dankbar für diese Seite.
oft besteht kein zeitnaher Rechtsschutz bzw ein „wirklich beherzter UND kompetenter Gegenüber“.
Vermieter handeln oft herrschaftlich und wissen um die Wohnungsknappheit.
ich selbst suche seit geraumer Zeit eine günstige und doch auch lebenswerte Wohnung da mein Vermieter auch von Rufmord, Verleugnung und persönlicher Schikane nicht zurück schreckt.
da ich große Angst davor habe dass mein Kommentar von ihm hier gelesen werden könnte und er mich mit ordentlicher Kündigung nach (durch Vernachlässigigung seinerseits) eingetretenem Mietmangel droht und ich keine geeignete Wohnalternative habe, würde ich mich sehr über eine Kontaktaufnahme per Email freuen sofern das kostenfrei möglich ist.
herzlichen Dank
ich habe einem Mieter fristlos gekündigt, da er mich selbst und ein ander mal einen Mitmietmieter tätlich angegriffen – geschubst – hat. Er ist mit der Kündigung zum Mieterbund gegangen und dieser hat mit geschrieben, die Kündigung wäre nichtig, da nicht abgemahnt wurde. Aus meiner Sicht ist das „sinnfrei“, da es den Fakt, auch durch zukünftig friedlicheres Handeln, nicht weg machen kann und der Hausfrieden gestört bleibt. Wie könnte ich weiter vor gehen ?
betriebsgenehmigung vom Kindergarten wurde entzogen.muss Ich weiter Miete zahlen?
Hallo, ich hoffe es kann mir jemand helfen. Habe Juni fragte ich mein Vermieter ob ich die Miete von 400 Euro in Raten abbbezahlen kann wegen mein berufstwelchsel er war mit einverstanden. Am 9.7 wollte ich ihm 500 Euro geben. Und er hat sie nicht angenommen, und in meinem Briefkasten lag eine außerordentlich Kündigung. Was soll I h jetzt tun? Morgen will ich ihm 800 Euro überweisen. Ist die Kündigung dann ungüldig??
Hallo, muss aus beruflichen Gründen innerhalb von 4-6 Wochen den Wohnort wechseln. Dies akzeptiert mein jetziger Vermieter nicht und auch nicht evtl Nachmieter nicht. Was tun?
Mein Vermieter ist bei mir eingebrochen. Ich kann und will daher fristlos kündigen. Was bedeutet das für mich? So schnell finde ich keine neue Wohnung, schon gar keine die ich mir leisten kann. Kann ich die fristlose Kündigung erst aussprechen wenn ich eine Wohnung gefunden habe?