Die fristlose Kündigung durch den Vermieter: Das ist zu beachten!

Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Bekannterweise ist eine fristlose Kündigung immer von mehr als einer Seite aus möglich. Wird im Ratgeber „Fristlose Kündigung durch den Mieter“ die Perspektive des Mieters näher betrachtet, soll dieser Ratgeber Ihnen Aufschluss über die wichtigsten Dinge geben, die im Zusammenhang stehen mit dem Blickwinkel des Vermieters. Vor allem:

Darf der Vermieter fristlos kündigen? Wann muss der Mieter anschließend aus der Wohnung ausziehen? Welche Gründe rechtfertigen eine fristlose Kündigung?

Kann ein Vermieter dem Mieter fristlos kündigen?

Diese Frage ist mit einem klaren „Ja“ zu beantworten. Wie Sie sich aber sicherlich denken können, ist dies selbstverständlich nicht unter allen Umständen möglich.

Nur außerordentliche Umstände können eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtskräftig machen.

Eine gute Beratung und korrektes Verhalten als Mieter sind das A und O, damit ein Vermieter keinen gewünschten Anlass bekommt, Sie fristlos „aus der Wohnung zu werfen“.

Fristlose Kündigung Ihrer Wohnung durch den Vermieter: Welche Gründe gelten?

Selbstredend kann eine fristlose Kündigung natürlich nicht einfach so erfolgen. Damit solch eine Kündigung rechtskräftig ist, müssen nicht nur formale Kriterien beachtet werden, sondern es muss auch ein guter Grund dafür vorhanden sein. In der Regel spricht der Vermieter die Kündigung dann aus einem sogenannten „wichtigen Grund“ aus.

Das bedeutet im Groben, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr bis zum Ende einer normalen Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Welche Gründe für die fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtens sind, erfahren Sie nachfolgend:

Mietrückstände

Einer der häufigsten Gründe ist hierbei der Zahlungsverzug der Miete. Haben Sie beispielsweise zweimal hintereinander Ihre Miete oder einen nicht geringen Teil davon, welcher mindestens die Höhe einer Monatsmiete beträgt, nicht gezahlt, dann hat Ihr Vermieter das Recht, Ihnen fristlos zu kündigen.

Jedoch können Sie dem entgegenwirken, wenn Sie die Mietrückstände ausgleichen. Dafür haben Sie insgesamt zwei Monate nach Zugang der Kündigung bei Ihnen Zeit. Diese Frist wird auch als Schonfristzahlung bezeichnet.

Sie greift allerdings nicht, wenn Sie in den vergangenen zwei Jahren bereits eine fristlose Kündigung für diesen Mietvertrag erhalten haben, weil Sie Ihre Miete nicht gezahlt haben. Die Frist entfällt hierbei.

Nicht genehmigte Untermieter

Weiterhin dürfen Sie als Mieter die Wohnung nicht untervermieten, wenn Sie dafür keine Genehmigung vom Vermieter eingeholt haben. Dies zählt ebenfalls zum Vermieterrecht, welches ihm eine fristlose Kündigung erlaubt.

Störung des Hausfriedens

Jeder ist einmal laut in der Wohnung – jedoch im Normalfall in Maßen und angebrachter Länge. Im besten Falle sollte eine Feier auch im Haus angekündigt werden, sodass die anderen Bewohner des Hauses wissen, dass es etwas lauter werden kann. Sorgt ein Mieter jedoch über längere Zeit und häufig für störenden Lärm im Haus, welcher andere Mieter im Haus dauerhaft belästigt, dann kann dies bereits ein Punkt für die fristlose Kündigung von Ihrem Mietvertrag durch den Vermieter sein.

Gefährdung der Mietsache

Geht ein Mieter unachtsam mit der Mietwohnung um, dann kann der Vermieter hier eine fristlose Kündigung ebenso aussprechen. Darunter zählt zum Beispiel die mutwillige Zerstörung, dauerhafte Benutzung ungeeigneter Baufahrzeuge im Hof oder Brandgefahr.

Rückstand in der Zahlung der Kaution

Als Mieter haben Sie laut Mietrecht die Möglichkeit, die Kaution für Ihre Wohnung nicht sofort und auf einmal zahlen zu müssen. Der Paragraph 569 Abs. 2a im BGB legt fest, dass Sie die Kaution in drei Teilbeträgen mit einem Abstand von jeweils einem Monat zahlen dürfen. Der erste Teil muss mit der ersten Mietzahlung überwiesen werden. Die beiden darauffolgenden Monate dienen dann jeweils als Termin für die anderen beiden Teile der Kaution. Sollte ein Mieter diesen Regelungen nicht nachkommen und dem Vermieter bereits einen Betrag schulden, welcher der doppelten Monatsmiete entspricht, dann ist laut Mietrecht eine fristlose Kündigung durch den Vermieter erlaubt.

Der betreffende § 569 Abs. 2a BGB hierzu dient der Ergänzung des § 543 im BGB, welcher allgemeine Regelungen zur außerordentlichen Kündigung trifft. Er bezieht sich hauptsächlich auf die Mietkaution und lautet in seiner Abfassung im BGB wie folgt:

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

Räumungsklage abwenden: Ist das möglich?

Sollten Sie von Ihrem Vermieter eine Räumungsklage erhalten haben, ist spätestens jetzt eine Beratung mit einem Experten angebracht. Liegt bei Ihnen nämlich beispielsweise ein Fall besonderer Härte vor, kann eine Kündigung von Ihrem Mietvertrag ohne Bewahrung einer Frist durch den Vermieter unter Umständen in einem richterlichem Urteil für ungültig erklärt werden.

Unter den Fall „unzumutbare Härte“ zählen unter anderem Krankheit, hohes Alter, Schwangerschaft oder die vergebliche und aussichtslose Suche einer Ersatzwohnung.

Das besagt die sogenannte Sozialklausel im § 574 des BGB, welche in Ihrem Wortlaut Folgendes ausdrückt:

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. […]

Wie dem Paragraphen zu entnehmen ist, greift diese Klausel nicht, wenn die außerordentliche Kündigung vor Gericht für rechtskräftig erklärt wurde.

Fristlose Kündigung vom Vermieter: Formale Kriterien

Folgende Punkte sollten Sie auf jeden Fall kennen, wenn Sie eine Kündigung von Ihrem Vermieter im Briefkasten hatten:

• Eine Kündigung muss immer in Schriftform erfolgen.
• Die Kündigung muss eine Begründung beinhalten.
• Der Vermieter muss die Kündigung eigenhändig unterzeichnen. In Ausnahmefällen kann dies auch eine bevollmächtigte Person im Auftrag des Vermieters tun.
• Alle vorhandenen Mieter der betroffenen Wohnung sollten im Kündigungsschreiben angesprochen werden. Das bedeutet, dass die Kündigung von einem Mietverhältnis nicht nur an einen der Hauptmieter gerichtet sein darf – natürlich vorausgesetzt, es existieren mehrere Hauptmieter.
• Einer außerordentlichen Kündigung muss immer eine entsprechende Abmahnung vorausgehen.

Bildnachweise: istockphoto.com/tumpikuja, istockphoto.com/rjmiz, istockphoto.com/agencyby , istockphoto.com/koun

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Über den Autor

Mathias Voigt

Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.